В этой статье собрала вместе и хочу поделиться с вами главными ошибками и рисками при регистрации сделки с недвижимостью.
1. Не проведена проверка юридической чистоты сделки
Понятие «проверка юридической чистоты сделки» означает выявление обстоятельств, которые могут препятствовать совершению купли-продажи. Юрист (риелтор, покупатель) определяет, были ли совершены продавцом какие-либо действия, указывающие на намерение ввести в заблуждение покупателя; сможет ли кто-либо в будущем подвергать сомнению законность сделки и требовать ее отмены.
2. Неправильно оформлена приобретаемая у застройщика квартира
Если квартира приобретается у застройщика, то наиболее надежной формой взаимоотношений с застройщиком для получения квартиры в перспективе является оформление ДДУ. Благодаря правкам, внесенным в закон в июле 2018 г., риски для инвесторов снизились. Застройщик обязан предоставить ряд документов по списку (оригиналов или заверенных нотариусом копий).
3. Неправильно оформленная покупка в недостроенном доме
Новая квартира может принадлежать юридическому лицу. Если оно имеет право собственности на жилье, заключается договор купли-продажи. Если же дом не достроен, оформляется уступка права требования. Уступка прав происходит, если есть некое юридическое лицо, заключившее с застройщиком договор, по которому последний уступает право на одну или несколько квартир. Документом, подтверждающим такую уступку, может быть: ДДУ, инвестиционный или иной договор.Если у продавца оформлен с застройщиком иной договор, проследить юридическую значимость документа можно только путем тщательного изучения взаимоотношений юрлица и девелопера. Следует учесть, что продающая компания не отвечает за состояние объекта, который покупателю передаст застройщик.
4. Для покупателей «вторички»: не проверили продавца (собственника)
Если компания оформила на квартиру право собственности, заключается договор купли-продажи. Сведения о передаче объекта отражаются в Росреестре. Покупатель, проверяя чистоту сделки, должен запросить выписку ЕГРН. Из документа будет известно, нет ли на квартире обременений. Кроме этого, чтобы быть уверенным в правомочности действий продавца, следует затребовать документацию по списку. Если выбор сделан, не стоит сразу поспешно оформлять задаток. Необходимо узнать историю жилья, проверить, законны ли действия продавца, все ли документы предоставлены им для отчуждения имущества, получены ли разрешения. Инициировать продажу квартиры может только собственник или несколько собственников, которым принадлежит недвижимость. Покупателю необходимо сверить ФИО собственника, указанное в выписке, с паспортными данными продавца, обратить внимание на адрес. Бывает, опечатка в одну цифру — уловка мошенников, пытающихся продать другую квартиру по схожему адресу. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше. Большое количество документов сложно подделать.
5. Покупка недвижимости с обременением
Вариантами «сложной» недвижимости или «с обременением» может быть несколько собственников. Так, оспоримой может быть сделка, где собственником всей квартиры или ее части является несовершеннолетний. Незаконной является сделка и в случае продажи квартиры родителями, если жилье было куплено с привлечением маткапитала, а доля несовершеннолетнему не выделена. Особенности имеет продажа квартиры, купленная в браке. Если у супругов не выделены доли, жилье считается совместной собственностью. Даже если собственность разделена по соглашению, покупателю лучше запросить разрешение от супруга хотя бы в простой письменной форме. На продажу квартиры в ипотеке должно быть разрешение кредитной организации. В выписке ЕГРН будет указано, что квартира находится под обременением. Также возможной угрозой является неузаконенная перепланировка, установка газового оборудования или иных коммуникаций. Рекомендуется проводить оценку технического состояния квартиры с приглашенным специалистом, имея на руках техпаспорт. Покупать квартиру без проверки юридической чистоты сделки очень рискованно. И даже если изучить документы самостоятельно, можно упустить важные моменты, например, возможность притязания на недвижимость наследников, дальних родственников, лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Доверьте этап проверки квартиры профессионалам.
6. Отсутствие расписки при покупке за наличный расчет
Расписка в получении денег денежных средств при сделках купли-продажи недвижимости — это обязательный документ, который необходим при продаже за наличный расчет. Расписка является письменным доказательством того, что средства были переданы покупателем и получены продавцом. Не рекомендуется отдавать деньги, не оформив факт их передачи Продавцу документально. Расписка является дополнением к договору купли-продажи квартиры. Реквизиты договора необходимо указать в тексте расписки. Расписка составляется продавцом в одном экземпляре. Документ бессрочно хранится у покупателя. Подтвердить получение денег с помощью расписки можно не только по основному, но и по предварительному договору купли-продажи квартиры. Есть ряд обязательных пунктов, которые должны быть отражены в расписке, чтобы имела юридическую силу и могла стать доказательством в суде в спорных ситуациях.
7. Риски при занижении стоимости квартиры в Договоре купли-продажи
В чем риск занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи? В случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве продавца). Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат). При занижении стоимости в ДКП (некоторые банка занижают даже при ипотеке – до суммы кредита) на практике оформляются две расписки – первая сумма по ДКП и вторая сумма разницы, как вариант за неодолимые улучшения и за ремонт квартиры. При приобретении объекта недвижимости обязательно запрашивайте расписку и передаточный акт, которые являются подтверждением о полном расчете и передаче объекта недвижимости.
Как вам материал? О чем еще было бы интересно узнать по этой теме?