В судебной практике можно найти немало примеров, когда купленную квартиру пришлось вернуть из-за того, что сделку купли-продажи признали недействительной.
Для покупателя это большой риск, поскольку, даже если суд взыщет с продавца деньги обратно, нет гарантии, что их удастся получить — ведь у продавца к тому моменту может уже не оказаться ни денег, ни другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.
Поэтому покупателю нужно заранее предпринять все возможные меры для того, чтобы защитить свои интересы на случай неблагоприятного исхода сделки. Подробная инструкция о том, что нужно для этого сделать, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty (с шаблонами необходимых документов).
В этой публикации хотелось бы обратить ваше внимание на один важный документ, который в будущем может сыграть решающую роль в споре о признании договора купли-продажи недействительным.
В суде разбирался иск об оспаривании сделки по продаже квартиры. Истец настаивал на том, что квартиру продали без его согласия — тогда как он был ее законным собственником вследствие того, что недвижимость приобреталась в период брака.
Жена, на которую была оформлена квартира, вскоре после развода продала ее, скрыв от покупателя, что это совместная собственность супругов.
Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ на сделку по продаже недвижимости требуется нотариальное согласие второго супруга — в противном случае он вправе оспорить ее в течение 1 года со дня, когда узнал о продаже.
В этом деле покупателю очень помог документ, который он перед заключением сделки взял у продавца квартиры. Это было нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что она на дату покупки квартиры в браке не состояла и не состоит в нем на данный момент.
Учитывая, что сведения из ЗАГСа о заключении брака являются конфиденциальной информацией и покупатель не имел возможности проверить ее самостоятельно, суд признал, что при наличии такого заверения от продавца и в отсутствие сведений в ЕГРН о втором собственнике квартиры покупатель не мог знать о наличии у продавца бывшего супруга, чье согласие нужно было получить.
Поэтому покупателя признали добросовестным, а иск бывшего супруга о признании за ним права на половину квартиры отклонили. Апелляционная инстанция согласилась с таким решением и оставила его в силе (определение Мосгорсуда по делу № 33-37614/2018).
