В последнее время правообладатели все чаще сталкиваются с понятиями "рыночная стоимость" и "кадастровая стоимость".
1. Чем отличаются эти стоимости?
2. Кто выполняет расчет этих стоимостей?
3. Какая стоимость выше: рыночная или кадастровая?
4. Каким образом можно оспорить установленную кадастровую стоимость и есть ли в этом целесообразность?
Понятия
Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.
Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.
Рыночная стоимость — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.
Обе стоимости — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.
Зачем два вида стоимости
Главное функциональное назначение рыночной стоимости в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно ее мы видим в объявлениях о продаже, на нее начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.
Также рыночная стоимость важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.
КС нужна для расчета налогов и госпошлин:
- налог на недвижимость;
- земельный налог;
- налог с продажи недвижимости;
- налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
- госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
- госпошлина по имущественным искам.
Рыночная стоимость и кадастровая стоимость — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга.
Рассмотрим более подробно
Кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость недвижимости важна для правообладателя не только потому что она является налоговой базой, но и поскольку применяется для расчета суммы компенсации при изъятии недвижимости для государственных нужд, при утрате недвижимого имущества в связи со стихийными бедствиями, при расчете выкупной цены на объект недвижимости у государства, при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности и пр.
По закону кадастровая оценка соответствующих объектов недвижимости проводится раз в 4 года, а в городах федерального значения – раз в 2 года (в случае принятия такого решения). Для сравнения – раньше решение о дате проведении кадастровой оценки каждый регион принимал самостоятельно, что часто приводило к нарушению установленной периодичности таких работ и к различному уровню налоговой нагрузки в разных субъектах по однотипным объектам недвижимости. Теперь же установлен единый цикл кадастровой оценки, что обеспечивает по всей стране актуальную кадастровую стоимость на единую дату по единой методологии.
На территории Пермского края уполномоченным исполнительным органом государственной власти (который принимает решение о проведении кадастровой оценки) является Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
Полномочиями, связанными с непосредственным определением кадастровой стоимости, наделено государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (ГБУ «ЦТИ ПК»).
Кроме того, данное бюджетное учреждение имеет полномочия по проверке отчетов об оценке, которые оценщики направляют по заказу частных лиц для оспаривания (определения кадастровой в размере рыночной).
В 2022 году во всех регионах России прошла государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков. С 01.01.2023 года вступила в силу новая кадастровая стоимость земельных участков, многие правообладатели увидели эти изменения.
Кадастровая стоимость земельных участков на территории Пермского края, рассчитанная ГБУ «ЦТИ ПК» в 2022 году, утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 04.10.2022 г. №31-02-1-4-1901 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Пермского края».
С 01.01.2024 Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края № 31-02-1-4-1887 от 05.10.2023 вступила в действие новая кадастровая стоимость в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.
Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Функция определения рыночной стоимости возложена на профессиональных независимых оценщиков. Оценочная деятельность регламентируется Законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ. В соответствии с ним оценщики выполняют отчеты об оценке.
Что такое оспаривание кадастровой стоимости
Оспаривание кадастровой стоимости – установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
Почему возникает спор о величине кадастровой стоимости
Кадастровая оценка выполняется аналогично расчету рыночной стоимости, но методами массовой оценки, при этом расчет выполняется сразу для нескольких десятков тысяч объектов, в связи с чем есть вероятность того, что кадастровые стоимости некоторых объектов могут не соответствовать рыночной стоимости. Это происходит не только из-за того, что специалистам приходится одновременно оценивать большое количество объектов, но и потому, что исходные данные об объектах в ГБУ предоставляет Росреестр, а данные могут быть не всегда точными.
Соотношение значений рыночной стоимости и кадастровой стоимости
Определение стоимостей выполнятся разными специалистами (государственными и независимыми), однако отсутствует прямая зависимость между соотношениями кадастровой и рыночной стоимости.
При определении стоимостей используются походы к оценке: затратный, доходный, сравнительный (оценщик имеет право применения того или иного подхода).
Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества может более точно отражать реальную стоимость объектов в силу того, что она не выполняется методами массовой оценки, оценщик имеет возможность учесть индивидуальные характеристики для каждого объекта, выполнить осмотр объектов при оценке.
Из-за того, что при кадастровой оценке выполняется определение стоимости без осмотра, с исходными данными из Росреестре и для одновременно значительного количества объектов (как правило, для нескольких десятков тысяч), то могут возникнуть ситуации, когда в некоторых частных случаях величина кадастровой стоимости для конкретного объекта может оказаться как выше, так и ниже, чем его рыночная стоимость. При этом величины стоимостей не зависят от применяемых подходов (затратный, сравнительный, доходный).
Как выполняется оспаривание (установление кадастровой стоимости в размере рыночной)
На данный момент в России действует два порядка оспаривания кадастровой стоимости в соответствии с:
- с новым порядком согласно ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - на этот порядок большинство регионов перешли с 01.01.2021, в том числе Пермский край, при этом органом, через который происходит оспаривание, являются региональные ГБУ;
- со старым порядком в регионах, которые пока не перешли на новый порядок (а это Москва, МО, Свердловская, Челябинская области и т.д.), при этом оспаривание выполняется по-прежнему через комиссии (старый порядок продлен до 01.01.2026 года).
В случае несогласия с величиной кадастровой стоимости заинтересованное лицо вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном статьей 21 Закона № 237-ФЗ.
Кроме того, правообладатели объектов могут обратиться в ГБУ «ЦТИ ПК» с заявлением о пересмотре величины кадастровой стоимости. Для этого требуется отчет об оценке. Отчеты об оценке выполняются независимыми оценщиками.
Составление отчета об оценке для пересмотра кадастровой стоимости – это специфическая оценочная услуга. Для многих оценочных компаний на сегодняшний день она является одной из основных. Однако ее сложность связана с тем, что Отчет об оценке должен быть согласован и принят в ГБУ «ЦТИ ПК». Для этого требуется высокий уровень квалификации и знание специфики.
Для пересмотра кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной, правообладатели могут обратиться в ГБУ «ЦТИ ПК» с заявлением и отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком. Результатом рассмотрения может быть решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо отказ с указанием замечаний к Отчету об оценке.
Правообладатели имеют право обратиться в суд, если не согласны с отказом ГБУ «ЦТИ ПК». В данный момент в Пермском краевом суде рассматривается несколько десятков таких дел.
