Ваша квартира не продается месяцами? Вы хотите купить жилье, а денег хватает только на «бабушкину хрущевку»? Или задумались выгодно инвестировать в недвижимость?
Во всех случаях поможет эта стратегия. Она позволяет продать старую квартиру быстро и дорого, прилично заработав на этом.
«Убитые квартиры» хороши тем, что их можно купить в несколько раз ниже рынка, так еще и в центре города. А старые хозяева часто норовят побыстрее избавиться от такого жилья.
Но в такой квартире достаточно сделать ремонт и можно выгодно сдавать ее в аренду. А после даже перепродать в 2 раза дороже.
В этой статье на примере инвестора Юлии Гладковой я расскажу:
- как правильно выбрать объект;
- какой нужен ремонт;
- какие документы проверять;
- и сколько нужно вложить, чтобы заработать 500 тыс. в год пассивного дохода.
Не забудьте подписаться на мой канал в Дзен. Здесь я публикую много полезных статей для всех, кто хочет зарабатывать на недвижимости.
Какой объект мы ищем?
Стоит обратить внимание на «убитые» квартиры на вторичном рынке по низкой цене.
Наш вариант — это объект, в котором долгое время могли проживать алкоголики, пожилые люди. Или, возможно, владелец дома держал в ней много домашних животных. Из-за чего в квартире появился специфический запах, который устраняется только полным ремонтом.
Купить можно как за собственные средства, так и с помощью ипотеки. Однако при выборе второго варианта важно заранее рассчитать окупаемость.
После покупки делаем ремонт и сдаем в долгосрочную аренду.
В нашем примере Юлия купила однокомнатную квартиру за 4,5 млн рублей в 2020 году. Вложила 1 млн рублей в ремонт и сдает ее за 45 тыс. рублей в месяц.
Сейчас эта же квартира стоит 10,2 млн рублей.
Чистая прибыль в год от сдачи в аренду: 480 000 руб.
Доходность в годовых: 9%
Срок окупаемости: 11 лет
Если Юлия решить перепродать квартиру — окупит ее уже сейчас даже с учетом инфляции. А еще заработает пару миллионов сверху.
Где искать квартиру?
Самый оптимальный вариант — через бывших клиентов или знакомых. Часто в их домах живут неблагополучные семьи, которые не против продать свою квартиру побыстрее. Именно с ними и нужно связаться.
Либо воспользуйтесь поиском через онлайн-площадки, такие как: Циан, Авито, Flipio.
Как выбрать объект, чтобы не прогореть
1. Цена ниже рынка
Оцените рынок и узнайте среднюю стоимость квартир в этом районе. Наш объект должен стоить дешевле.
2. Удобная локация
Жилье должно находиться в хорошем и тихом районе. Важно, чтобы рядом не было нежелательных объектов, таких как кладбища, мусорки или фабрики.
3. Транспортная доступность
Выбирайте квартиры, расположенные не более, чем в 20 минутах пешком от метро или железнодорожной станции.
4. Развитая инфраструктура
Важно учитывать близость к школам и вузам, магазинам, ТЦ, рынкам, а также наличие парков и детских площадок. Чем они ближе — тем лучше.
5. Вид из окон
Окна должны выходить во двор с зелеными насаждениями или водоемом. Если окна выходят на дорогу, желательно, чтобы расстояние до нее было не менее 30 метров. И чтобы дорога не была слишком оживленной.
6. Количество комнат
Обратите внимание на наиболее популярные варианты на рынке — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На них всегда будет спрос.
7. Состояние дома и подъезда
Варианты с обшарпанными стенами, плохим запахом, разбитыми ступеньками нам не подходит. Желательно также, чтобы в доме не было мусоропровода, а вместе с ним и неприятных «жильцов».
Не рассматривайте покупку квартиры, если есть несколько негативных факторов.
Например: недавний переход права собственности, расположение на первом этаже или окна, выходящие не во двор. Несмотря на привлекательную цену, такие квартиры могут оказаться сложными в продаже.
Проверка документов
Во избежание проблем в будущем, важно провести тщательную проверку как продавца, так и самой квартиры. Используйте государственные ресурсы и участвуйте в процессе освидетельствования предыдущего собственника, если это необходимо.
На что обязательно нужно обратить внимание:
- Проверка действительности паспорта продавца
- Наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственника
- Выписка из домовой книги
- История переходов права собственности на квартиру
- Выписка из ЕГРН
- Справка о задолженности по коммунальным платежам
Подробнее о том, как проверить объект и собственника на юридическую чистоту, я писал в этой статье.
Какой нужно сделать ремонт?
Ремонт играет ключевую роль в создании уютной атмосферы для будущих арендаторов.Он должен быть в едином стиле.
Используйте практичную мебель без ярких акцентов, чтобы арендаторы могли добавить свой штрих для создания уюта.
Оптимальный вариант — светлые тона и однотонные стены, выполненные в стиле Pinterest.
Обязательно добавьте побольше освещения, обновите санузел, установите удобную кровать и бытовую технику. Такие квартиры сдаются лучше всего.
Если же ваша цель — продать квартиру, вы можете сначала найти жильцов, а потом выставить ее как готовый арендный бизнес. Плюс пара миллионов к первоначальной стоимости вам гарантированы.
Какие перспективы у этой стратегии?
- Самоокупаемость: вы вкладываете деньги только на первоначальном этапе, а потом аренда может полностью покрыть затраты, включая ипотеку.
- Безопасность: Всегда есть возможность продажи квартиры после ремонта. Так вы заработаете на разнице в стоимости, так как квартира с качественным ремонтом оценивается значительно выше. А если это арендный бизнес — то стоимость увеличивается вплоть до двух раз.
Как вам самостоятельно продать квартиру в 2 раза дороже
У вас есть пошаговая инструкция с примером. И вы можете реализовать ее сами, но…
У вас наверняка остались вопросы:
— Хватит ли у меня денег?
— Как сделать так, чтобы меня не обманули?
— Как и кому сдавать квартиру? Кому ее потом продать?
Я готов ответить на эти вопросы и рассказать, какая инвест-стратегия подойдет именно вам. Под ваш кошелек и желания.
Для этого приглашаю вас на бесплатный разбор, где мы проанализируем вашу финансовую ситуацию. И дадим четкие рекомендации:
— как инвестировать и продавать недвижимость по всей России и за рубежом без миллионов на счету
— где найти клиентов, которым можно предложить инвестиции в недвижимость
— как меньше работать и больше зарабатывать
Запишитесь на разбор по ссылке, это бесплатно и ни к чему вас не обязывает:
👉https://clck.ru/37sxGA
Именно так сделала Владислава, прежде чем заработать на недвижимости 500 тыс. пассивного дохода за год.
Хотите повторить ее результат? Приходите на бесплатный разбор и начните инвестировать в недвижимость уже завтра: 👉https://clck.ru/37sxGA
