Вице-премьер России Марат Хуснуллин сказал, что власти прорабатывают альтернативные ипотеке механизмы для развития жилищного строительства и повышения доступности жилья. Рассматривается возможность продажи жилья в рассрочку, лизинг и иные схемы.
Есть ли у этих схем возможность стать полноценной заменой ипотеки? Попробуем разобраться в данной статье.
Можно ли заменить ипотека в текущих реалиях?
Сразу ответим на этот вопрос, а дальше уже расскажем почему...
Полноценно заменить ипотеку другими инструментами не получится. Альтернативные механизмы приобретения недвижимости могут дать возможности для покупки недвижимости определенной категории людей, но полноценной заменой кредитования они стать вряд ли смогут.
Рассрочка или лизинг подойдут не всем и сделать из них массовый продукт крайне сложно.
Основные проблемы ипотечного кредитования заключаются в двух ключевых вопросах:
- Отсутствие у людей первоначального взноса, который требуется от 10%, а по льготным программам кредитования от 20%.
- Высокий процент по ипотеке. В текущих реалиях сильно упал спрос на классическую ипотеку, а при этом растет спрос на льготную ипотеку.
При этом у ипотеки есть явное преимущество – срок кредита, который может достигать 30 лет и за счет этого предлагать заемщикам минимальный размер ежемесячного платежа.
Если говорить о предлагаемых альтернативах ипотеки, то они решают эти проблемы лишь частично, при этом создают свои определенные трудности для тех, кто предоставляет данные продукты.
Рассмотрим каждый из них в отдельности:
Лизинг – это способ взять в аренду имущество с возможностью последующего выкупа.
Классический лизинг, также как ипотека, в большинстве случаев подразумевает необходимость наличия первого взноса. Крайне мало лизингодателей предлагают сейчас свои услуги без первого взноса, это скорее исключение. А первый взнос может составлять от 10 до 50%
Также лизингодатель должен что-то зарабатывать на этом, иначе в схеме нет смысла, а значит будущие проценты уже будут заложены в стоимость имущества.
Да, процент может быть меньше, чем текущие ставки по ипотеке, но при снижении ключевой ставки ниже 10%, надеемся, что это произойдёт в первой половине 2025 году, все опять массово вернуться на рынок ипотечного кредитования, так как лизинг не сможет предложить очень значительное преимущество в выгоде.
Лизинг похож на исламский банкинг. Никто не говорит, что есть какая-то процентная ставка, так как вроде проценты запрещены, но просто заранее доходность продавца закладывается в стоимость самого имущества. И имущество приобретается изначально по завышенной цене.
Есть продавец, у которого товар стоит 100 рублей. Появляется «прокладка», которая покупает за 100 рублей и перепродает конечному покупателя за 110-120 рублей. В итоге процентов нет, но схема так себе
И сроки лизинга сильно уступают ипотечному кредитованию. Зачастую лизинг рассчитывается до 10 лет, а в данном случае платежи получаются не маленькими.
В итоге, лизинг не решает проблемы ипотечного кредитования, чтобы прийти ему на замену, так как первый взнос необходим, а платежи получаются большими не из-за переплаты, а из-за небольшого максимального срока лизинга.
Рассрочка. Может ли она стать заменой ипотекой?
Рассрочка - способ приобретения имущества без переплаты или с ее минимальным присутствием.
Основное преимущество заключается в том, что переплата маленькая или вовсе отсутствует, но достигается это во многом за счет большого первоначального взноса и маленького срока, на который предоставляется рассрочка.
Если говорить о застройщиках, то максимальный срок, с которым мы сталкивались составлял 3 года или считался до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, а это говорит о том, что ежемесячные платежи будут очень большие. К примеру, если рассрочку необходимо оформить на сумму 9 млн, то это получится по 250 тыс в месяц ежемесячный платеж, а позволить себе такое явно могут далеко не многие.
Получается, что рассрочка по сути решает вопрос с переплатой, так как ее зачастую просто нет, но из-за наличия первого взноса и очень короткого срока, она тоже не является полноценной заменой ипотеки.
Сами застройщики не совсем рады рассрочке и лизингу
Также есть застройщики, чьи задачи тоже надо учитывать. Девелоперы, которые строят объекты на деньги проектного финансирования по договора с банками обязаны заботиться о наполняемости эскроу-счетов при продаже недвижимости. То есть, когда квартира продается деньги должны поступать на эскроу-счет, и если этого не происходит, то банк может применить санкции и штрафы к застройщику.
Ипотека это проблему решает, так как банк-кредитор заемщика перечисляет деньги на эскроу-счет застройщика, а долг клиент платит уже банку. В данном случае девелопер и банк, предоставивший проектное финансирование довольны, так как эскроу пополняется.
А лизинг и рассрочка подразумевает постепенную заполняемость эскроу-счетов, то есть, недвижимость продается, а деньги компания получает не сразу, что приведет к ухудшающемуся положению девелоперов в глазах банков по проектному финансированию.
А если говорить о поддержке государства, которая наверняка будет, то это опять дополнительная нагрузка на бюджет. В итоге эта поддержка не сможем быть постоянной. Несколько лет да, но потом опять придется что-то придумывать.
Что в итоге? Альтернативам быть?
В итоге, мы не верим в то, что в рыночной экономике какой-либо инструмент сможет полноценно заменить ипотеку.
Это может произойти только при условии навязывания «сверху» новых механизмов и очень сильному давлению к их использованию, а это приведет к тому, что будут затрачены средства бюджета, «наверху» отчитаются, что механизмы запущены, будут рисовать красивые цифры, чтобы обосновать траты, а реальной пользы людям они не принесут.
Конечно, при сильном давлении и искусственном навязывании новых механизмов, рынку надо будет модернизироваться, и он будет это делать, что приведет к некому сглаживанию ситуации, но основной вопрос будет заключаться в том, что: «А стоило ли оно того?»
Есть ли мёд в этой бочке?
Конечно, во многом зависит от того, в каком виде данные программы будут запущены. Может быть это будут некие гибридные схемы с участием государства, девелоперов, банков, упрощения механизмов работы эскроу-счетов, некие субсидии, дотации и т.д. Тогда есть шансы хоть на некоторую популяризацию новых механизмов. Они будут точно популярны в регионах, где продвигается исламский банкинг, так как не подразумевают выплаты процентов в чистом виде.
Но в остальных регионах, когда ключевая ставка будет ниже 10%, про новые механизмы забудут также быстро, как быстро они были запущены.
Так что те, кто могут, ждут 2025 год, чтобы оформить ипотеку по низким ставкам (может быть), а те, кто не может ждать, покупают сейчас, а в 2025-ом делают рефинансированием.
Всем оптимизма и веры в лучшее!)
Агентство IDEA Estate, поможем с оформлением ипотеки
Читайте также другие наши статьи:
1) Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году?
2) Ставки по ипотеке в 2024 году. Как изменяться условия кредитования?
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!