Итак, давайте поговорим о том, как обеспечить исполнения жильцами своих обязательств при помощи неустойки. Независимо от того, заключается ли договор аренды или найма недвижимости, здесь применяется одно и то же правило.
Напомню, ГК РФ предлагает множество видов, как обеспечить исполнение договора на практике аренды/найма чаще применяются обеспечительный платеж и неустойка.
О неустойке вы можете подробнее почитать в статье 330 ГК РФ. Выделю здесь удобно и понятно основные моменты.
Что же нужно знать о неустойке при сдаче квартиры в аренду:
- Неустойкой можно обеспечить все обязательства жильцов, в том числе и просрочку в их исполнении.
- Вы не в праве требовать оплаты неустойки, если арендатор не отвечает за неисполнение обязательства. Например, неустойкой обеспечено обязанность производить оплату, но задержка возникла по причине банка. В этом случае вы не вправе начислять неустойку.
- Соглашение о неустойке должно быть заключено только в письменной форме. Конечно, удобнее прописывать положения о неустойке в самом договоре аренды/найма, а не создавать отдельный документ.
- В рамках требования оплаты неустойки вы не обязаны доказывать свои убытки. Например, вы изначально прописали в договоре и требуете неустойку за то, что жилец завел собаку. Жилец начинает ссылаться, что собака всего один день и ущерба нет. Так вот, ваше право начислить неустойку все равно имеется, доказывать ущерб вы не обязаны.
- Не стоит пытаться заработать на неустойке. Суды очень часто уменьшаю несоразмерно высокую неустойку. Им дает на это права ст.333 ГК РФ. Но тут тоже есть хитрость. Судья не вправе снижать неустойку по своей инициативе, а только если ответчик об этом заявил.
- Неустойка может быть выражена в сумме в рублях или рассчитываться, например в процентах.
Чек-лист обязательств арендаторов, которые можно обеспечить неустойкой при сдаче квартиры в аренду:
- обязанность по своевременном внесении арендной платы/платы за наем;
- обязанность по своевременной оплаты коммунальных платежей;
- обязанность по своевременной передачи показаний счетчиков;
- обязанность не курить в квартире;
- обязанность не содержать животных;
- обязанность не допускать к проживанию третьих лиц.
Список не исчерпывающий. Тут все зависит от ваших опасений. Но не забывайте, что перегруженность договора неустойками может усложнить поиск арендаторов.
Также стоит помнить, что не нужно пытаться все защищать неустойкой. Например, обязанность возвратить Вам помещение в убранном виде. Я здесь не прописываю неустойку, но такая обязанность (чистота) имеется в договоре. Таким образом, мне достаточно вызвать клининг и оплатить услуги из средств обеспечительного платежа. Неустойка здесь будет избыточной.
Приведу пример применения неустойки в договорах «Хозяин Сервис», проверено десятками судебных споров, возьмите за образец:
Меня зовут Савлович Илья, я занимаюсь управлением квартир при сдаче в аренду (наем) с 2015 года. Приглашаю вас посетить мой Telegram-канал, где вы сможете получить много полезной информации о аренде жилья.
Буду рад поделиться своим опытом и ответить на ваши вопросы!