Довольно часто слышу такое мнение от своих клиентов, в особенности проживающих в Москве, Казани, Санкт-Петербурге, Уфе, Новосибирске и в др. крупных городах нашей родины. Я понимаю почему складывается такое впечатление. Каждый перечисленный город перенасыщен достойными предложениями, а стоит выбраться в область и на контрасте начинает казаться что вся жизнь только в городе. И действительно даже самый требовательный клиент сможет удовлетворить свои потребности в таких крупных городах. А что делать если вы не житель городов мегаполисов или не представляете свой отдых без моря, теплого климата и буйной курортной растительности, но по какой-либо причине не можете или не желаете посетить Таиланд, Мальдивы, Доминиканскую республику и прочие жаркие острова и страны?
По факту для вас остается черноморское побережье с городами Сочи, Анапа, Геленджик и целый полуостров Крым, который сочетает в себе пейзажи Прованса, швейцарских Альп, песчаные пляжи Мальдив, только с более комфортной влажностью и доступностью. Так давайте разберемся, действительно ли есть в Крыму премиум жильё и что оно из себя представляет.
Застройщики полуострова в полной мере осознают потребности граждан России в качественном, достойном отдыхе и стараются по максимуму удовлетворить запросы, поэтому предложений премиум качества хоть и немного, но они всё же есть.
Конечно, бывают и курьезы, например отельный комплекс премиум класса в поселке городского типа Коктебель с населением 3 000 человек. Что там делать, куда выйти прогуляться? На фоне таких комплексов более выгодно смотрятся предложения в городах Ялта, Алушта и Судак, где и развитая инфраструктура и красивейшие набережные с парками для отдыха.
Именно один такой апарт комплекс мы с вами и рассмотрим. Действительно ли это премиальный класс или лишь маркетинг?
Утопающий в зелени город Алушта таит в себе Сочинское очарование, но обладает более пологими склонами (те, кто отдыхал в Сочи поймут), теплым, чистым морем и шикарными пейзажами. И именно здесь возводят один из интересных апартаментных комплексов - Паруса Мечты граничащий с одноименным коттеджным посёлком.
Комплекс возводится по 214-ФЗ с применением эскроу - счетов при расчетах, что безусловно гарантирует безопасность и чистоту покупки. Рассчитан он всего лишь на 234 апартамента, площадью от 36 до 96 м2 с высотой потолков 3 метра.
Комплекс апартаментов расположился в одном из самых живописных и экологически чистых мест Крыма, на территории Профессорского уголка – крупнейшего горного заповедника на полуострове. Увидеть весь массив комплекса утопающего в зелени можно здесь.
Всего в 15 минутах неспешной ходьбы расположились благоустроенные пляжи Алушты и широкая многокилометровая набережная для спокойных пеших прогулок всевозможных курортных развлечений.
Пока звучит весьма привлекательно, ведь правда?
Забегая вперед, от себя добавлю, Профессорский уголок действительно одно из самых запоминающихся мест на всем полуострове, утопающее в зелени, с выходом на пляж и 8 километровую набережную города - курорта!
Как человек объехавший весть Крым, скажу вам по секрету, - если вы там еще не бывали, обязательно стоит посетить. В этом удивительном месте даже дышится иначе, воздух сладкий, а в голове всплывают воспоминания о беззаботном детстве, когда родители вывозили на море и будущее представлялось волнующим и безоблачным.
Благоустроенные пляжи, на любой даже самый взыскательный вкус, с пологим входом в море, радуют глаз и делают отдых не только комфортным, но и желанным.
Но вернемся к самому комплексу.
Застройщик обещает 100% видовые характеристики из любого апартамента. И тут конечно же каждый подумал о видах на море, но это не совсем так.
Обещания застройщика реальны, но с нюансами и приобретая апартамент вы получите видовые характеристики либо на море, либо на горы. И конечно будет совсем немного счастливчиков которые получат апартаменты с видом и на море, и на горы одновременно.
Стоит учитывать, что чем выше этаж, тем прекрасней будут виды, чем ниже этаж, тем скромней и меньше будут доступные видовые характеристики.
Инфраструктура и сервисы, обещанные застройщиком впечатляют. Это и открытый бассейн с лаундж – зоной и SPA, тренажерный зал, крытый паркинг с лифтом на ваш этаж, дизайнерское лобби с зонами для отдыха, досуг для детей, и неизбежные заведения питания на территории комплекса. А в случае желания сдавать апартаменты в аренду, собственная управляющая компания "Перспектива сервис" все сделает за вас: найдет клиентов, предоставит полную отчетность и окажет высокий сервис.
Планировки достаточно разнообразны и главная фишка, предлагаемая застройщиком, это полноценные террасы даже в небольших апартаментах. Площадь террасы напрямую зависит от квадратуры выбранного апартамента, но даже у апартамента 36м2 терраса - 7,65 м2, а покупая апартамент 45м2 вы получите уже просторную террасу площадью 14м2. И это не предел, желаете террасу 25м2? Застройщик предоставит вам и такую возможность.
500 метров от береговой линии, 100% видовых апартаментов и расположение в историческом районе города, несомненно привлекают внимание к данному комплексу. Да и о застройщике не могу сказать дурного слова, строит качественно, обещания выполняет, сдает в срок.
А вот с инвестиционными расчетами и заверениями о том, что данный комплекс подходит под аренду не все так просто. Давайте по порядку.
Согласно инвестиционному обоснованию, доходность составит 15,9%, а срок окупаемости 6 лет.
Но на деле стоит рассматривать более реальные цифры:
Высоким сезоном по статистики считается период с июня по сентябрь и рассчитывать можно лишь на 4 месяца. Сумма дохода будет скорее 1 170 000 рублей вместо заявленных 1 755 000 рублей.
То же самое касается и межсезонья. Февраль и ноябрь традиционно самые мало востребованные для отдыха месяцы в году, поэтому учитывать их в межсезонье не стоит, и верный расчет будет на 6 месяцев, но уже не 20 дней, а более реальные 15 (загрузка 50%). Поэтому 120 000 рублей уменьшаются до более реальных 90 000 рублей в месяц, которые вы действительно получите от аренды после окончания лета.
Так у нас с вами аренда за краткосрочный период пришла к более реальной цифре в 1 575 000 рублей в год, заменив собой привлекательную, но маловероятную цифру 2 295 000 рублей.
Управляющая компания забирает себе 25%, суммы дохода посчитаны уже за минусом услуг УК. Но скорее всего услуги УК по факту будут 30%, именно такова сложившаяся практика.
И обязательно нужно учесть необходимость уплаты налога в размере 6%, в расчете этого нет.
Аренду на долгосрочный период по моему мнению рассматривать не стоит совсем. При цене апартамента в 10 297 090 рублей, получать 480 000 рублей от аренды в год не лучший способ инвестирования.
Подводя итоги, могу сказать, премиум класс в Крыму существует. Соседство с респектабельным коттеджным поселком и удаленностью от мест гуляния шумных курортников, делает данный комплекс идеально подходящим для комфортного отдыха. Для инвестирования с учетом капитализации роста цены и сдачи в краткосрочную аренду, премиум класс так же интересен, именно за счет роста цены, востребованности приезжающими на отдых и низкой конкуренции. Ведь каждый из нас планируя отдых, хочет провести его лучше, чем повседневные дни в своем городе. А вот для долгосрочной аренды вряд ли подойдет, есть способы распорядится деньгами более эффективно.
Что бы получить более подробную информацию по этому комплексу или любому другому, пишите в комментариях и на WhatsApp
Кто я и чем занимаюсь можно прочитать здесь
