Новостройка или вторичка: разбираемся в выборе будущего дома

Если бы Гамлет жил в 21 веке, его главный вопрос звучал бы так: «Новостройка или вторичка?». Потому что выбор жилья — событие, которое влияет на нашу жизнь и ее качество, но при этом накладывает ответственность – в случае, если вас что-то не устроит, поменять квартиру будет не очень просто.

В статье мы разбираем оба варианта покупки квартиры – плюсы и минусы рынка новостроек и вторички.

КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ

Плюсы новостройки

• Современные технологии и опыт строительства. Новостройки оснащены современной инфраструктурой, которая обеспечивает высокий уровень комфорта. Новые проекты включают технологии энергоэффективности, eco- и dog-friendly концепции, актуальные коммуникации, современный подход в урбанистике, it-технологии. Например, в ЖК «Все Свои VIP» технологии автоматизируют не только передачу показаний счётчиков, но и вход в подъезд (по FaceID), заезд во двор (интеллектуальный шлагбаум сканирует номера машин) и многое другое.
• Идеальный старт с нуля. Новостройка — уникальная возможность создать свой дом мечты, выбрать планировку, дизайн, технические параметры, вид из окна. Особенно это важно молодым семьям, для которых квартира — первое жилье и долгожданная свобода. С одной стороны, вы можете выбрать квартиру с качественной предчистовой отделкой, чтобы создать дизайн-проект своей мечты. С другой стороны – многие застройщики предлагают квартиры с уже готовым ремонтом, поэтому вы можете сразу заехать после сдачи и жить.
• Ипотечные программы и льготы. Именно для новых домов застройщики и банки-партнеры предлагают программы льготной, семейной, военной ипотеки. Такие кредиты включают сниженные процентные ставки и выгодный первоначальный взнос. В сравнении с высокой ставкой на вторичную недвижимость – это большое преимущество.
• Безопасность сделки. Покупая жилье в новостройке от застройщика, вы минимизируете все юридические риски – квартира свободна от обременений, неучтенных совладельцев и наследников.
• Гарантии и сервис. Застройщики предоставляют гарантии на строительные работы и материалы, а также гарантийное обслуживание после сдачи комплекса.
• Паркинги. Часто в старых домах парковки попросту нет. Поэтому в современных новостройках застройщики вместе с домами строят крытые многоуровневые паркинги, подземные парковки, охраняемые наземные. В таком доме всегда будет место, где оставить автомобиль.
• Благоустроенная территория. Сегодня проекты практически всех новостроек включают в себя интересные варианты благоустройства – коммерческие кластеры, современные детские и спортивные площадки, ландшафтное озеленение дворов и другие решения для комфортной жизни. Например, проект релакс-района «Тёплые Края» в Краснодаре предусматривает не только скверы, бульвары и аллеи, но даже просторный дог-парк!
• Возможность инвестиций. Инвесторы предпочитают новый дом в хорошем районе, так как подобные квартиры имеют высокий потенциал для инвестиций, особенно если застройщик предоставляет выгодные условия ипотеки и рассрочки.

Минусы новостройки

• Время ожидания. Если вы покупаете квартиру на этапе котлована (когда стоимость за квадратный метр наиболее выгодная), то свою квартиру придётся подождать. Также после сдачи проекта предстоит сделать ремонт, если у застройщика нет подобной услуги под ключ – а это дополнительное время.
• Недобросовестные застройщики. Многим известны ситуации, когда застройщики задерживали сдачу дома или приостанавливали строительство по разным причинам (банкротство, финансовый кризис). Главное – правильно выбрать строительную компанию, чтобы не переживать о том, что ваш дом будет сдан вовремя (о том, как это сделать мы рассказывали в этой статье).

КВАРТИРА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Плюсы вторичного жилья

• Готовность к заселению. Вы можете заселиться мгновенно, что актуально, если есть срочная потребность в переезде. Важно, чтобы такая квартира была уже с ремонтом и в хорошем состоянии.
• Разнообразие выбора. На вторичном рынке представлены различные районы, планировки и стили жилья. Например, вы можете выбрать квартиру в центре старого фонда, если цените историю и необычные архитектурные решения.
• Инфраструктура. В «обжитом» районе, где дома уже сданы и имеют своих собственников, как правило, лучше развита инфраструктура для разных сфер жизни. Хорошо организовано транспортное сообщение, дорожные развязки. Много продуктовых магазинов, аптек, садиков, школ и поликлиник, зон для отдыха и развлечений (в том числе кафе и досуговые центры).
• Возможность сэкономить. Например, на ремонте. Многие предложения на рынке – от внимательных собственников, которые обустраивали квартиру для себя и заботились о поддержании ремонта. В ином случае может потребоваться косметический ремонт.

Минусы вторичного рынка

• Юридические риски. Основная опасность, которой подвергаются покупатели вторичной недвижимости – это мошенничество со стороны продавца, неучтенные наследники и лица, имеющие долю в квартире. Даже самая тщательная проверка квартиры не гарантирует, что через несколько лет владелец новой квартиры не получит повестку в суд. Последствия в таком случае могут быть самыми разными – от длительных и сложных разбирательств до потери квартиры без возврата денежных средств.
• Необходимость в ремонте. Говоря о ремонте, можно найти как плюсы, так и минусы, в зависимости от выбранной квартирой. Например, если вы хотите квартиру подешевле, то не исключены варианты, которым потребуется не просто косметический, а полноценный ремонт с переделкой сантехники и иных коммуникаций. Это дополнительные крупные траты.
• Ограниченные современные технологии: старые дома могут не обладать последними комфортными решениями и инфраструктурой, что негативно повлияет на уровень и качество жизни.
• Покупка в ипотеку. Банки тщательнее проверяют вторичную недвижимость, прежде чем одобрить ипотеку. Бывает так, что в процессе рыночной оценки недвижимости специалистами выявляются проблемы с состоянием дома или самой квартиры, поэтому заёмщику отказывают в выдаче кредита на покупку недвижимости.

В 2024 году размер ключевой ставки и первоначального взноса вырос. И если при покупке новостроек действуют выгодные льготные и субсидированные программы, то на вторичном рынке такого преимущества нет – ставка превышает 16% годовых, что сказывается на значительном увеличении ежемесячного платежа.

Выбор за вами

Решение зависит от ваших потребностей и приоритетов, а также стиля жизни и ожиданий от будущего дома. В каждом варианте есть как свои преимущества, так и минусы. Однако следует отметить, что предпосылок к смягчению условий ипотеки на вторичном рынке нет и в ближайшие месяцы этого точно не стоит ждать. Поэтому рекомендуем не откладывать покупку жилья в долгий ящик и присмотреться к программам на рынке новостроек, ведь именно они на сегодняшний день дают наименьший и самый комфортный платеж для покупателей.