Если подумать, то большинство споров по недвижимости возникают, когда сделка совершается неуполномоченными лицами. Но как это может быть, если все сведения о собственниках недвижимости фиксируются в Росреестре? Сведения берутся из государственных данных, которые должны быть объективными, иметь доказательную силу, а тут мы сталкиваемся с такими случаями.
Давайте попробуем обсудить этот вопрос.
Для начала, самым простым случаем является мошенничество. Мошенничество на то и мошенничество, что мошенники применяют различные варианты своих действий, чтобы тем или иным образом вас обмануть. Одно из таких действий представить себя правообладателям, не имея никаких прав при этом.
Самый простой способ для этого – доверенность, поэтому мы всегда убеждаем клиентов очень тщательно подходить к проверке доверенности, а лучше их вообще избегать, что гарантирует вас от многих проблем.
Другой момент – это подделка самих документов. Подделать можно паспорт, в этом случае уполномоченным лицом окажется вообще постороннее лицо, которое к настоящему собственнику отношения не имеет.
Наконец, можно подделать и правоустанавливающие документы. Бывали случаи, когда подделывались правоустанавливающие документы, регистрировался объект недвижимости, потом продавался и потом это всё дело вскрывалось.
Однако не все неуполномоченные лица мошенники. Есть и другие случаи, когда, само лицо, которое осуществляет сделку, может искренне заблуждаться в возможности совершения такой сделки. Наиболее частые случаи – это разведённые супруги.
Как правило, во время брака, имущество оформляется на одного из супругов, после чего супруги разводятся, расходятся и живут каждый своей жизнью. Имущество они не разделили и наивно полагают, что, как бы каждый забрал по квартире и на этом всё.
Однако, потом появляются какие-то моменты.
Например, один из супругов, на которого оформлена квартира, совершает с ней сделку. Второй супруг об этом узнаёт. Хоть он и бывший супруг, но это не значит, что он утратил права на имущество, даже, если оно не разделено, и даже, если прошло много лет. Следует иск и последствия могут быть разные.
Сделку могут признать недействительной, имущество может быть признано находящимся в долевой собственности, либо присуждена компенсация бывшему супругу за его долю. И такие случаи бывали в судебной практике.
Хотя, конечно, в последние годы практика немного меняется. Согласно последних разъяснений Росреестра, супруг, который является собственником доли в каком-то объекте недвижимости, обязан сам позаботиться о том, чтобы его права были зафиксированы надлежащим образом. Т.е. он не лишён права обратиться в Росреестр и потребовать внести запись о том, что имущество, приобретённое во время брака, частично принадлежит и ему. Такая запись, при определённых условиях может быть внесена. Если же он не озаботился этим, то последствия могут быть возложены на самого супруга. Это не значит, что супруг лишиться права обращения с иском, но он будет другой.
Он будет не о признании сделки недействительной, а о возмещении причинённых убытков со второго супруга. Сами понимаете это немного другое. Там и ответчики разные, а, если лицо будет добросовестное, то оно может сохранить за собой приобретённое недвижимость, а супруги будут разбираться между собой сами.
Пенсионеры, тоже отдельная категория граждан. Дело в том, что, если человек пенсионного возраста совершает сделку, а потом умирает, всегда появляется наследники, которым эта сделка не нравится. Всегда у них есть желание что-то отсудить.
Естественно, они обращаются к состоянию человека на момент сделки, отдавал он отчёт своим действиям или не отдавал и т.п. Многое будет зависеть от условий сделки. Позаботтесь о заблаговременном прижизненном комиссионном обследовании врачами, Наследники кроме всего могут провести посмертную экспертизу. Отсюда, могут возникать разные частные случаи.
Есть случаи, связанные с приватизацией. Приватизация вообще тёмное дело, как правило, массовая приватизация прошла в 90-е годы и сейчас это уже не такое распространенное явление. В 90-е годы законодательство ещё не было так сильно отрегулировано, поэтому могут возникать ситуации, что при совершении приватизации 90-х годов были нарушены права тех или иных лиц. Пока они живут в этих квартирах никто об этом не вспоминает, но как только квартира начинает продаваться, да ещё вопреки их воли, тут они вспоминают о своих правах. Что они имели право на участие в приватизации, а значит, были незаконно лишены доли в квартире.
Поэтому случаи отсутствия полномочий на продажу имущества могут разные и в каждом случае надо с этим разбираться.
Поэтому к проверке документов мы призываем подходить очень тщательно. Наличие полномочий стороны сделки – это решающий вопрос.
Как минимум, вы должны быть добросовестным приобретателем, чтобы иметь возможность защитить свои права впоследствии, если что-то потом всплывёт. Добросовестность предполагает принятие должных мер и проявление разумной осмотрительности для проверки всех сведений и фактов, которые должны быть установлены при совершении сделок. Вы должны выполнить все действия, которые и есть работа риэлтора: проверка всех документов, проработка всех контрагентов. Только при этих условиях отсутствие полномочий у другой стороны может не повредить вам.
Мошеннические схемы, связанные с использованием добрачного имущества
В обеспечение займа вас просят подписать договор купли-продажи квартиры. О чем речь?
Мошенники хотят завладеть вашей квартирой. По телефону вам советуют ее продать. Развод?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.