Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранения и приумножения капитала. В этой статье эксперты консалтинговой компании WEWALL объяснят, какие нюансы могут возникнуть при покупке недвижимости физлицом, а также разберутся в налоговых обязательствах физического лица.
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческой недвижимостью называют объекты, которые используются для ведения бизнеса или сдачи в аренду с целью получения прибыли. Это могут быть офисные помещения, торговые площади, склады, рестораны, гостиницы, производственные комплексы и земельные участки, на которых расположены эти объекты.
Каждый из сегментов коммерческой недвижимости имеет свою специфику:
- Офисные помещения востребованы компаниями, которым необходимо рабочее пространство. Несмотря на тенденцию к удаленной работе, качественные офисные площади остаются в спросе, особенно в удобных локациях с развитой инфраструктурой.
- Ритейл включает магазины, торговые центры и стрит-ретейл (помещения на первых этажах жилых домов). Высокий поток покупателей обеспечивает высокую доходность таких объектов.
- Склады являются неотъемлемой частью логистики. С увеличением популярности онлайн-торговли и возрастанием спроса на быструю доставку товаров увеличивается потребность в современных складских комплексах.
- Готовый арендный бизнес (ГАБ) — объекты с действующими арендаторами и подписанными договорами аренды. Приобретение таких объектов позволяет сразу получать доход от аренды.
Можно ли физическому лицу приобрести коммерческую недвижимость?
Законодательство Российской Федерации не ограничивает физические лица в праве на покупку коммерческой недвижимости. Однако есть некоторые нюансы, зависящие от типа сделки.
- Приобретение готового объекта
Физическое лицо может без ограничений купить уже готовую коммерческую недвижимость, например, офис, торговую площадь или склад. Для этого достаточно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре. При необходимости можно оформить ипотечный кредит. - Покупка на этапе строительства
Если покупка осуществляется на стадии строительства, есть несколько важных аспектов:
- Договор долевого участия (ДДУ) — физическое лицо может приобрести коммерческую недвижимость на таких условиях, как и жилую. Это не ограничено законом.
- Договор купли-продажи будущей вещи — такой вид сделки возможен только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Это связано с 214-ФЗ, регулирующим долевое строительство, и не допускающим участие физических лиц в подобных сделках. Если застройщик предлагает покупку коммерческого объекта на стадии строительства по договору купли-продажи будущей вещи, физическое лицо не сможет заключить такую сделку. Для этого потребуется регистрация ИП или юридического лица.
Что делать, если коммерческая недвижимость покупается для бизнеса?
При этом важен основной момент: цель покупки. Если объект приобретается для личных нужд (например, в качестве офиса для компании), то физическое лицо может владеть им без ограничений. Однако если объект будет использован для предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду), то необходимо оформить ИП или зарегистрировать юридическое лицо.
Без регистрации в качестве предпринимателя сдача в аренду помещений является незаконной. Даже если физическое лицо сдаёт коммерческую недвижимость, это расценивается как регулярный доход, что по законам Российской Федерации считается предпринимательской деятельностью.
Таким образом, физическое лицо может купить коммерческий объект, но если целью является получение дохода, необходимо зарегистрировать ИП или юридическое лицо.
Освобождается ли физлицо от налога при продаже недвижимости через 5 лет?
Да, физическое лицо может быть освобождено от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже коммерческой недвижимости, если оно владело объектом более 5 лет, не использовало его в коммерческих целях и не производило в нём капитальных улучшений.
Пример:
Если покупатель приобрел офисное помещение в 2020 году и продал его в 2026 году, то налог не взимается.
Если же объект продаётся раньше, например, в 2024 году, то с разницы между ценой покупки и продажи нужно будет заплатить 13% налога.
Важно: если объект сдавался в аренду или использовался для ведения бизнеса, налоговая служба может расценить его как коммерческий актив, что изменяет налоговые обязательства.
Какое налогообложение для физических лиц и ИП?
Для физических лиц применяются стандартные ставки НДФЛ — 13% для доходов до 5 миллионов рублей и 15% для суммы, превышающей этот лимит.
Пример расчета налога для физического лица:
Купил помещение за 10 миллионов рублей, а продал за 15 миллионов рублей через 3 года. Разница составила 5 миллионов рублей. Налог составит 13% от 5 миллионов, что равно 650 тысячам рублей.
Если физическое лицо держит объект 5 лет и не использует его в коммерческих целях, налога платить не нужно.
Когда выгоднее оформлять недвижимость на физическое лицо, а не на юридическое?
Решение о форме владения зависит от цели покупки и бухгалтерских предпочтений владельца. В некоторых ситуациях покупка на физическое лицо может быть выгодной:
- Если недвижимость приобретается для использования в качестве офиса, то оформление на физическое лицо может быть удобнее, так как не потребуется ведение бухгалтерии и выполнение дополнительных юридических формальностей.
- Если планируется покупка объекта как инвестиции без дальнейшей аренды и без проведения отделочных работ, можно сэкономить на налогах, если продать объект через 5 лет.
Однако если цель покупки — получение прибыли, например, через сдачу в аренду или перепродажу, то оформление недвижимости на ИП или юридическое лицо может быть более выгодным, так как это позволит оптимизировать налогообложение.
Итоги
Физическое лицо может приобрести коммерческую недвижимость, но важно учитывать следующие моменты:
- При покупке на стадии строительства возможна сделка только через договор долевого участия (ДДУ).
- Если приобретается объект по договору купли-продажи будущей вещи, потребуется регистрация ИП или юридического лица.
- Для личного использования коммерческую недвижимость можно оставить в собственности физического лица.
- Если планируется предпринимательская деятельность (сдача в аренду или перепродажа), необходимо оформить ИП или юридическое лицо.
- Если объект продается через 5 лет и не использовался для бизнеса, налог не взимается.
Перед покупкой коммерческой недвижимости рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом для предотвращения возможных налоговых и юридических рисков.