Ирина Петрова, эксперт в направлении партнёрских продаж, ПИС (Первое Инвестиционное Сообщество)
Если вы сдаёте апартаменты и зарегистрированы как ИП, перед вами встаёт важный вопрос: какой налоговый режим выбрать — упрощёнку (УСН) или патент (ПСН)? В 2025 году ставки и требования изменились, и решение уже не такое очевидное. Разбираем плюсы и минусы каждого варианта на примерах.
📋 Вариант 1: УСН — упрощённая система налогообложения
УСН — это режим, при котором ИП платит налог либо с выручки, либо с прибыли. В 2025 году есть два варианта:
🔹 УСН «Доходы»
- Ставка: 6% от дохода (в СПб — базовая ставка)
- Не нужно подтверждать расходы
- Вся сумма налога считается с поступлений
✅ Подходит тем, у кого маленькие расходы и высокая маржа
🔹 УСН «Доходы минус расходы»
- Ставка: от 7% до 15%, в зависимости от региона
- Платите только с прибыли — можно вычесть:
коммуналку
ремонт
комиссию управляющей компании
рекламу, налоги и другие расходы
✅ Подходит, если у вас много трат на содержание или вы сдаёте через УК и можете учитывать их комиссию
🧾 Вариант 2: ПСН — патентная система налогообложения
Патент — это когда вы просто покупаете право заниматься деятельностью. Без процентов, деклараций и сложного учёта.
Пример:
- В Санкт-Петербурге в 2025 году патент на сдачу нежилого помещения площадью 25 м² стоит 23 805 ₽ в год
- Неважно, сколько вы заработаете — 300 000 ₽ или 3 миллиона — налог останется тем же
- Есть лимит по доходу — не более 60 млн ₽ в год
📌 Важно:
Патент можно использовать только при самостоятельной сдаче апартаментов, без управляющей компании. Если вы работаете через УК — ПСН применять нельзя.
🔍 Что проще?
💡 Кому подойдёт УСН?
- Тем, кто сдаёт апартаменты через управляющую компанию
- Кто хочет учитывать расходы и вести учёт
- У кого высокие затраты на содержание объекта
📍 Особенно актуально для формата агентских договоров, когда на ИП ложится учёт всей выручки и расходов.
💡 Кому подойдёт ПСН?
- Тем, кто сдает апартаменты самостоятельно
- У кого небольшая площадь и доход не превышает 60 млн ₽ в год
- Кто не хочет возиться с отчётностью и налоговой
📍 Это может быть идеальным решением, если у вас 1–2 апартамента и арендаторы стабильные.
💬 Комментарий от эксперта
«Выбор между УСН и ПСН зависит не только от налоговой ставки, но и от способа управления. Если работаете через управляющую компанию — выбирайте УСН. Если самостоятельно — патент может сэкономить десятки тысяч рублей в год», — говорит Юлия Васильева, независимый эксперт инвестиционной недвижимости.
📌 Вывод:
- ПСН — проще и дешевле, но только при самостоятельной аренде
- УСН — универсальнее, подходит для работы через УК
- В 2025 году ставки остались выгодными, но лимиты и ограничения стали строже
- Перед выбором стоит рассчитать налоговую нагрузку по каждому сценарию
🔔 Подписывайтесь на «ПИС», чтобы получать новые материалы о налогах, доходности и управлении инвестиционной недвижимостью. Следующая статья — про разницу в налогообложении для резидентов и нерезидентов РФ.