На этот пост сподвиг ролик на канале «Стройхлам» о том, как строительство дома по льготной программе может привести к личному финансовому краху.
Пару лет назад люди по льготной ипотеке построили себе дома, но не могут их ввести в эксплуатацию. Если дом, построенный в ипотеку, не регистрируется в установленный договором срок, банк может повысить процентную ставку. Ежемесячный платеж вырастет в 2-3 раза.
Многие столкнулись с проблемами при попытке зарегистрировать свои построенные дома. Это связано с различными факторами, такими как несоответствие зоны земельного участка разрешенному виду использования, ошибки в кодах разрешенного использования со стороны администрации, и как следствие отказы Росреестра в регистрации постройки.
Отсутствие прописки мешает людям получать социальные блага. В ролике приведен в пример совершенно ужасный случай, когда ребенок остался без пальца…
Как этого можно было бы избежать?
Какие документы на землю проверить?
• Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Убедитесь, что он соответствует вашим целям (например, для индивидуального жилищного строительства - ИЖС). Обратите внимание, что продавцы могут вводить в заблуждение относительно возможности строительства и регистрации дома на участках с определенным ВРИ. В частности, следует различать ведение личного подсобного хозяйства на приусадебном участке (где строительство возможно) и на полевом участке (где строительство капитальных объектов запрещено). Администрация может указывать некорректный код ВРИ, что приведет к проблемам с регистрацией.
• Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территории. Проверьте, к какой территориальной зоне относится участок (например, СХ3 - зона производственной деятельности). Убедитесь, что разрешенное использование, указанное в ПЗЗ, соответствует вашим планам и позволяет строительство и регистрацию жилого дома.
• Закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в администрации. Этот документ должен содержать информацию о видах разрешенного использования, границах участка и возможности строительства. Это более надежный источник информации, чем слова продавцов или соседей. В случае спора подписанный в администрации ГПЗУ вам поможет в суде.
• Выясните, не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Например, в водоохранной зоне, где могут быть ограничения на строительство или оформление в собственность.
• Будьте внимательны к участкам, которые продаются спустя длительное время после ликвидации каких-либо организаций (например, ДНТ). Существуют риски, что земли общего пользования могли быть незаконно оформлены в частную собственность.
Фактическая проверка земельного участка
• Проверьте наличие кадастрового учета и соответствие границ участка. Убедитесь, что границы, указанные в документах, соответствуют фактическим границам участка, которые показывает продавец.
• Обратите внимание на наличие подъездных путей к участку и их статус. Убедитесь, что у вас будет свободный доступ к своему участку и что дороги не находятся в частной собственности третьих лиц, которые могут ограничить проезд. Проверьте публичную кадастровую карту, чтобы убедиться в наличии дорог общего пользования
О привлечении специалистов по земельным вопросам
• Не полагайтесь исключительно на проверку банка при одобрении ипотеки. Банк может одобрить ипотеку, не гарантируя при этом возможность регистрации дома. Банк проверяет документы в первую очередь для своих целей (залог имущества).
• Не доверяйте слепо заявлениям риэлторов. И дело не в компетенции. У риэлтора комиссия со сделки – ему важно продать.
• Обязательно привлекайте строительного эксперта. Он проверит качество постройки и всегда найдет недостатки для аргументированного торга. И даже если строительство только планируется – оценит ваши планы с учетом геодезии, коммуникаций и т.п.
• При покупке земли уточнения границ вам может понадобиться кадастровый инженер.
• Также вам понадобится профильный юрист по недвижимости с компетенциями по земле.
P.S. Учитывайте, что я описал в общих чертах именно про специфику проверки земли для индивидуального жилья, не коммерции, не МКД. Но даже тут надо проверять и юридические аспекты ЗУ как объекта недвижимости: правомочия, долги, споры, история и т.п. Это уже отдельная история.