Президент Владимир Путин сегодня похвалил директора ДОМ.РФ Виталия Мутко за решение жилищных проблем россиян. Но Минстрой бьет тревогу: у застройщиков не осталось финансового запаса прочности, квартиры не будут дешеветь. «НИ» спросили, что реально происходит в сфере жилищного строительства.
Мария Соколова
Пресс-служба Кремля сегодня опубликовала стенограмму встречи президента России Владимира Путина с генеральным директором акционерного общества «ДОМ.РФ» Виталием Мутко.
Старый соратник (а Путин и Мутко работали вместе в Петербурге у Анатолия Собчака) доложил президенту об успехах корпорации в развитии жилищного строительства.
Обсуждались, в частности, ипотечные программы, вовлечение в оборот федеральных земель, проектное финансирование, инфраструктурные облигации и разработка мастер-планов городов.
«Вопросы жилья — это одни из ключевых вопросов в жизни каждого человека, каждого гражданина, каждой семьи. Один из самых чувствительных вопросов, от решения которого зависит благосостояние и социальное самочувствие граждан России. Мне кажется, что у нас есть все основания полагать, что мы сможем основные вопросы закрыть в этой сфере так, как никогда они не решались, ни в царские времена, ни в советские. Все для этого есть: есть технологии, есть раскрученные производства строительных материалов, есть наука, организация хорошая», — сказал на встрече с Мутко Владимир Путин.
Проблемы застройщиков — проблемы покупателей
Впрочем, в области жилищного строительства в РФ сегодня не так все гладко, как Виталий Мутко доложил Владимиру Путину.
По словам замглавмы Министерства строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, застройщики в России не обладают запасом «жирка» для снижения цен на жилье.
Возросший налог на прибыль, подорожавшие стройматериалы, увеличившиеся расходы на рабочую силу, высокие ставки по проектному финансированию — все это давит на застройщиков. А значит, оказывает влияние и на покупателей — напомнил чиновник.
— Это же все перекладывается в цену метра, плюс тот огромный объем социалки, который застройщики вытягивают за счет собственных средств. Я точно знаю, что если бы была возможность у застройщиков, если бы были сверхприбыли, то мы бы увидели сегодня какую-то коррекцию.
В общем, застройщики хорошие, но у них слишком много проблем. Хотя за последние три года, по оценке «СберИндекса», новостройки в стране подорожали на 42,5%, этого оказывается недостаточно.
Но постойте: Росстат отчитался о том, что чистая прибыль предприятий, занятых в строительной отрасли, за 2024 год выросла на 23,1% и достигла 865 млрд рублей, а в сфере строительства зданий чистая прибыль увеличилась на 51% — до 342,5 млрд рублей. В свою очередь, доля прибыльных организаций выросла на 1,4 п. п. — до 75,2%. Что-то не похоже на глобальные проблемы.
Застройщики бедствуют или богатеют?
Старший преподаватель кафедры экономики и управления в строительстве ГУУ Анаит Лагзян поясняет, что многое зависит от того, как взглянуть на финансы застройщиков.
— Стоит учитывать, что показатель чистой прибыли, опубликованный Росстатом, агрегирует результаты по всем видам деятельности строительных компаний, а это не только непосредственное строительство (основной вид деятельности), но и, например, девелоперские инвестиции, аренда коммерческой недвижимости, продажа земельных участков, услуги управления и пр. Таким образом, высокая совокупная прибыль не означает, что именно основной строительный бизнес остается устойчивым.
А управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов добавляет, что многое изменилось в последние месяцы.
— В прошлом году, до отмены массовой льготной ипотеки, жилье в новостройках продавалось хорошо и девелоперские компании не испытывали особых проблем. Однако ситуация изменилась. В новых условиях в 2025 году объем продаж новостроек в денежном выражении может уменьшиться на 20–30%.
Но в экспертной среде есть и иное мнение по поводу расхождения официальной статистики и заявлений чиновников. Серийный предприниматель, международный инвестор и бизнес-ангел Оскар Хартманн склонен считать, что такие утверждения — часть игры большого бизнеса.
— Пессимистичные заявления официальных лиц могут быть элементом переговорной тактики для получения дополнительных преференций или отражать локальные проблемы отдельных сегментов рынка, особенно региональных компаний.
Почему дорожает строительство
Никита Стасишин привел целый список причин роста расходов застройщиков. Все они в разной степени влияют на себестоимость строительства. Директор по продажам компании «РОКВУЛ» Роман Карташев, например, отмечает, что темпы подорожания стройматериалов замедляются, но полностью исключать этот фактор невозможно.
— Темпы инфляции не замедляются, а вот затраты на производство и логистику, наоборот, растут. Увеличилась почти в два раза и кредитная нагрузка на организации — частично ее переложат на потребителя.
Анаит Лагзян делает упор на нехватку рабочей силы.
— Кадровый дефицит в строительной отрасли, который прогнозируется на уровне 15% к 2025 году, усугубляет проблемы. Недостаток квалифицированных специалистов создает дополнительные препятствия для реализации проектов в срок и с должным качеством.
Но самое большое давление на финансы строительных компаний оказывает политика ЦБ — отмечает Борис Богоутдинов.
— Из-за высокой ключевой ставки заемное финансирование стало дороже, и в ближайшей перспективе ситуация не изменится. Недавно глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что до конца этого года средний уровень ключевой ставки составит 19–22%.
В каких регионах девелоперы обанкротятся
Показатели чистой прибыли, расходы на стройматериалы и проектное финансирование — это все средняя температура по больнице. В каждом регионе ситуация индивидуальна.
Благодаря эскроу-счетам катастрофы не произойдет, но и приятного мало. Дольщики либо получат свои деньги обратно (только проценты по ипотеке никто не вернет, да и квартиры подорожали), либо завершение строительства затянется. А это дополнительные расходы людей на аренду жилья. Оскар Хартманн считает, что наибольшие риски наблюдаются в регионах.
— Риск банкротств существует, но будет неравномерным. Небольшие региональные компании с ограниченными финансовыми резервами наиболее уязвимы при резком росте затрат и недостаточном спросе. Крупные застройщики в мегаполисах обладают большей финансовой гибкостью и инструментами управления рисками, что делает их положение более устойчивым.
Борис Богоутдинов добавляет, что процесс банкротств в регионах уже вовсю идет.
— В Свердловской области на грани банкротства находится компания «Стройпроект Групп» — бывший генеральный подрядчик группы ПИК. В Ростовской области обанкротился СК «Донстрой», в Чувашии — компания «Регионстрой», а во Владимирской области — «Капитал-строй».
Анаит Лагзян предупреждает, что в мегаполисах тоже стоит опасаться некоторых застройщиков.
— В отрасли сложилась рискованная ситуация для малых и средних компаний, работающих в условиях высокой конкуренции (Москва, Санкт-Петербург).
Если опираться на данные Росстата, то самая напряженная ситуация в Крыму, Чувашии и Алтайском крае. Там за 2024 год доход прибыльных компаний, занятых в строительстве жилых и нежилых зданий, сократился по сравнению с 2023-м на 63,9%, 54,9% и 51,7% соответственно.
А вот в Тверской, Оренбургской и Калининградской областях девелоперы чувствуют себя замечательно: прибыльные компании за прошлый год заработали в 8,5, 7,1 и 6,5 раза больше. Провинция провинции рознь — при грамотном подходе и сейчас девелоперы могут очень хорошо зарабатывать, накапливая тот самый жирок.
Как изменятся цены на квартиры в 2025 году
С одной стороны, публичные заявления о финансовых проблемах застройщиков — это хороший повод поднять цены. С другой стороны, где же людям взять столько денег на покупку жилья?
Заведующий кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева прогнозирует, что новые квартиры в ближайшие годы подорожают, и очень существенно: застройщики адаптируются к высоким объемам нераспроданного жилья (в феврале оставались нераспроданными 68% новостроек).
— Уменьшается объем предложений по земельным участкам для застройки и сокращается объем предложений по новым проектам. В среднесрочной перспективе данные факторы приведут не к снижению, а к увеличению цен примерно на 35% к 2027 году.
Александра Аверина придерживается более скромной оценки.
— В 2025 году рост цен на жилье продолжится, хотя и более медленными темпами. Снижение цен маловероятно из-за растущих издержек и необходимости обслуживания дорогостоящих проектов. Наиболее вероятен умеренный рост цен в пределах инфляции с возможным локальным снижением в проектах, где застройщики будут вынуждены конкурировать за покупателей.
Возможно, кому-то где-то и повезет урвать квартиру по приемлемой цене. Но в целом рассчитывать на то, что в будущем будет лучше, не стоит. Такого мнения придерживается Ольга Астафьева.
— В силу того что девелоперы строят на кредитные деньги и наблюдается увеличение себестоимости «стройки», застройщики предпочтут снижению цен уменьшение предложений и увеличение сроков сдачи квартир, которое еще возможно до 30 июня 2025 года в силу действия моратория на неустойку. Единственное, что можно наблюдать, — это корректировку цен в пределах 3–6%.
Беднеют строительные компании или богатеют, в конечном итоге для потребителя это не так важно. Квартиры в России в 2025 году все равно будут дорожать.
---