Граждане страны Советов хранили деньги в сберегательной кассе или тратили их на покупку дефицитных товаров. С 1990-х годов и началом роста благосостояния россияне открыли для себя другие способы сбережения средств: иностранная валюта, металлические счета. Но всё это были способы пассивного накопления денег. Такое понятие, как инвестиционная стратегия, вошло в жизнь сограждан не сразу.
Стратегия предусматривает три компонента:
- Решение о том, какая сумма будет направлена на инвестиции.
- Выбор инвестиционного инструмента с учётом риска и доходности.
- Определение срока инвестирования.
Когда у россиян впервые за много времени появились существенные накопления, а ипотека стала доступной, они поняли, что недвижимость — это даже более надёжный способ сохранить капитал, чем покупка валюты.
В 2017 году больше трети граждан РФ считали приобретение недвижимости выгодным вложением. А сегодня, по данным ВЦИОМ, этот способ выбирает 51% россиян.
Как растут ваши активы
Аналитики подсчитали, что в крупных городах России цены на квартиры за последние 5 лет выросли на 100–300 процентов.
Возглавляет рейтинг отнюдь не Москва. В столице жильё подорожало примерно в полтора раза: со 182 тыс. рублей до 276 тысяч. На первом месте среди миллионников — Краснодар, где за квартиру теперь приходится платить в 3,6 раза больше. Его догоняют Челябинск, Ростов-на-Дону и Нижний Новгород, где увеличение цены троекратное или приближается к этому значению.
Таким образом, купив 5 лет назад квартиру в хорошей новостройке, сегодня можно получить как минимум +100% к стоимости. А если квартира всё это время сдавалась в аренду, то ещё больше.
Конечно, существует риск, что цены на недвижимость упадут. Колебания рынка происходят постоянно, но сильных просадок в последние годы практически нет. Если цены начинают ползти вниз, то продавцы на «вторичке» обычно снимают лоты с продаж и переключаются на аренду. А у застройщиков всегда есть резервы, чтобы не допускать обвал цен.
Тем не менее некоторые покупатели предпочитают снизить риски до минимума и выбирают краткосрочные инвестиции в недвижимость.
Когда речь заходит о выборе объекта для инвестиций, важно смотреть не только на цифры роста цен, но и на репутацию компании, которая строит будущий дом. Поэтому многие покупатели перед окончательным решением заходят на страницу с застройщиками, чтобы изучить, сколько проектов уже реализовано, на каком этапе находятся текущие работы и как компания соблюдает сроки. Особенно это актуально, когда речь идёт о вложениях в строящееся жильё: здесь надёжность партнёра определяет половину успеха инвестиции. Крупные девелоперы Москвы, представленные в открытых рейтингах, обычно имеют десятки сданных объектов и стабильный поток новых проектов, что снижает риски.
Быстрые деньги
Квартира в строящемся доме, купленная на самом раннем этапе работ, всегда стоит дешевле, чем такая же квартира перед завершением строительства. Разница в стоимости составляет в среднем 15–20%, но в некоторых проектах может доходить и до 50%.
Почему так происходит? Во-первых, застройщику выгодно привлечь как можно больше клиентских средств в начале строительства, поэтому он может предлагать реальные скидки первым покупателям.
Во-вторых, если проект вызывает большой интерес у покупателей, а все квартиры уже распроданы, продавец (участник долевого строительства) может уступить свою долю с большой маржей (наценкой). Такая переуступка права договором ДДУ не запрещена.
У подобной инвестиционной стратегии есть ряд плюсов. Вот они:
- на короткой дистанции инвестирования меньше рисков;
- удачно выбранный объект обеспечит гарантированно высокий доход;
- не нужно нести расходы по содержанию жилья;
- в случае ипотеки переплата будет небольшой, так как кредит гасится за 1–2 года.
Но нужно сразу же сказать, что при текущих процентных ставках следует очень тщательно подбирать объект инвестирования, чтобы остаться с прибылью. А льготную ипотеку за некоторыми исключениями можно оформить только один раз.
Выгодным вариантом может стать траншевая ипотека: она выдаётся частями (траншами), и проценты начисляются только на полученную сумму.
Теперь о недостатках:
- строительство дома может затянуться и даже заморозиться (хотя последнее маловероятно);
- при использовании ипотеки можно неправильно рассчитать доходность и уйти в минус;
- есть риск, что квартиру быстро не выкупят, и за неё придётся вносить коммунальные платежи.
Помните: если застройщик уже выдал ключи, квартиру нельзя продать через переуступку права. Но можно продать обычным путём.
Не забывайте и о том, что с разницы между ценой покупки и ценой продажи владелец обязан заплатить НДФЛ.
Наводим красоту
Некоторые инвесторы выбирают чуть более затратный способ заработка: они покупают квартиру с черновой отделкой, делают ремонт и продают с наценкой.
Сказать, насколько это оправдано, можно только после детального изучения объекта, платёжеспособности потенциальных клиентов и других факторов.
Застройщик покупает материалы оптом, и работают у него на отделке несколько бригад, поэтому типовой ремонт от застройщика всегда выйдет дешевле. Если покупателю не нужны изыски, а нужна просто квартира, в которую можно сразу заехать, то он выберет чистовую отделку от девелопера.
Сравним расценки, взяв за нулевую отметку стоимость 1 кв. метра недвижимости «в бетоне», то есть без отделки:
- черновая отделка — плюс 10 000 руб. за 1 кв. метр;
- предчистовая отделка — плюс 15 000 руб.;
- чистовая отделка — плюс 20 000 руб.
За ремонт, выполненный бригадой нанятых строителей, придётся заплатить в среднем от 25 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Учтём ещё и то, что такой ремонт может продолжаться несколько месяцев, и всё это время придётся оплачивать коммунальные услуги.
Разница в цене между квартирами с отделкой и без неё доходит до нескольких миллионов, и нужно быть уверенным, что покупатель готов их заплатить.
Стратегия может быть оправданной, если жилой комплекс вызывает большой интерес у покупателей, но девелопер предлагает только квартиры без отделки или с предчистовой отделкой.