Ситуация на рынке новостроек характеризуется осторожными маневрами и ограниченным количеством доступных проектов. Несмотря на снижение спроса, застройщики упорно не идут на снижение цен. Вместо этого — сокращают запуск новых объектов. Цель одна: избежать перегрева и обвала.
Почему продажи буксуют
По всей стране в феврале объем нереализованных новостроек достиг почти 78 млн кв. м. Это не те дома, где не продано пара квартир, а масштабные кварталы, которые стоят в ожидании покупателя. И таких объектов становится больше. За год рост составил 12%. Продажи просели, но запуск новых проектов не остановился. Запасы растут, поэтому рынок начинает захлебываться от предложения.
Цены при этом не снижаются. Напротив, в номинальном выражении за 2024 год они выросли на 9,2%. Но реальная динамика с учетом инфляции — отрицательная. Это значит, что покупательная способность у людей упала, а квадратный метр формально подорожал. В некоторых регионах наблюдается локальное удешевление, но оно не стало массовым. Причина — точечные скидки, а не корректировка ценовой политики.
Девелоперы не заинтересованы в снижении стоимости: это ударит по маржинальности проектов и устойчивости финансовых моделей. Они предпочитают тормозить ввод новых объектов, чем играть в ценовую гонку на понижение.
Новые проекты отложены, цены зафиксированы
В начале 2025 года многие застройщики приняли решение о переносе запуска новых корпусов. Объем ввода сократился на четверть. Это не временная мера, а начало системного тренда. Застройщики оценивают ситуацию как уязвимую и не готовы рисковать. Причем речь идет не о разовых решениях. На уровне целого рынка наметилось изменение стратегии: вместо наращивания предложения — его ограничение.
Причина проста: запуск новых проектов в условиях низкой распроданности нерентабелен. Если в действующем комплексе нереализовано 50% жилья, нет смысла открывать новый корпус. Финансовая нагрузка растет, обслуживание проектного финансирования съедает прибыль. В ряде регионов доля затрат на выплаты по кредитам выросла до трети от всей себестоимости проекта. Это значит, что даже в высоколиквидных зонах девелоперы стали осторожнее. Планы по выкупу земель и старту строительства отодвигаются. Меньше новых проектов — меньше давления на цены. В результате рынок стабилизируется не за счет продаж, а через сжатие предложения.
При текущем уровне запуска новых объектов дефицит жилья в 2026-2027 годах станет неизбежным. Это приведет к росту цен уже не номинальному, а реальному — до 30-50%.
Господдержка вместо рынка
Продажи в новостройках сейчас держатся в основном на ипотеке. Но не на рыночной. Почти 80% всех выданных жилищных кредитов — по госпрограммам. В первую очередь — семейная ипотека. Без нее объем сделок рухнул бы в разы. Девелоперы открыто признают: без субсидий спрос не выдержит.
Власти пытаются поддерживать спрос. В начале марта рассматривалась идея расширить семейную ипотеку на семьи с детьми до 18 лет. Это увеличит потенциальную аудиторию программы с 7 до 15 млн домохозяйств. Но рассчитывать на бесконечную господдержку рынок не может. Бюджетные ресурсы ограничены. Государство балансирует между социальной задачей и финансовыми возможностями.
Конфликт целей
Государственная стратегия развития жилищного строительства нацелена на рост. До 2030 года власти планируют увеличить доступность жилья до 33 кв. м на человека. Это амбициозная цель. Для ее достижения необходимо ежегодно вводить не менее 134 млн кв. м. Пока этот показатель не достигается. В 2024 году было построено менее 108 млн кв. м.
При этом рынок движется в обратную сторону. Девелоперы уменьшают запуск новых проектов, продажи проседают, а финансовые модели под давлением. Вывод — интересы государства и бизнеса начали расходиться. Один нацелен на масштаб, другой — на выживание. В результате возникает разрыв, который уже сказывается на темпах ввода.