В 2024 году рынок апартаментов Санкт-Петербурга продемонстрировал устойчивую активность, сопровождаемую качественными структурными изменениями. Несмотря на замедление темпов продаж, сегмент сохраняет инвестиционную привлекательность — особенно при условии глубокой проработки продукта и наличия устойчивой операционной модели.
📌 Ключевые показатели года
Согласно аналитике компании «Петербургская Недвижимость», объем предложения на рынке апартаментов в 2024 году колебался в диапазоне 7,1–7,6 тыс. юнитов.
В течение года девелоперы ввели 17 проектов апарт-отелей, и номерной фонд города пополнился на 777 объектов размещения, прошедших классификацию (из 3200 построенных за этот период апартаментов). Для сравнения гостиниц открылось всего 5 с общим количеством 321 номер.
Средняя цена в сервисных апартаментах составила 328,6 тыс. руб./кв. м (+4,5%). В то же время «псевдожильё» продемонстрировало снижение средней стоимости до 283,1 тыс. руб./кв. м (–3,2%).
Общий объём продаж на рынке — 2,8 тыс. юнитов (106,7 тыс. кв. м). Снижение совокупного спроса к 2023 году — –15–17%.
Структура предложения: гостиницы vs апарт-отели Санкт-Петербурга в 2024 году
На конец 2024 года в Санкт-Петербурге функционируют 118 гостиниц (от 3★ до 5★) с совокупным номерным фондом в 15 200 единиц. Структура предложения смещена в сторону 4-звёздочного сегмента, который занимает 65% рынка. При этом 25% приходится на 5-звёздочные объекты и лишь 10% — на 3-звёздочные.
Ключевой гостиничный тренд: 97% новых номеров пришлись на категорию 5★, что подтверждает продолжающийся рост премиального предложения.
Сегмент апарт-отелей представлен 53 объектами с общим номерным фондом 8 800 единиц. Здесь доминируют проекты категории 3★ (58%), далее следуют 4★ (38%) и 5★ (4%).
Главный вывод аналитиков: объём продаж не покрывает объём ввода.
Среди ключевых причин — низкие темпы реализации в проектах без профессиональной концепции и завышенные ожидания по доходности.
🔍 Рынок требует перехода от продукта к концепции
Доля апарт-отелей в общем номерном фонде города достигла 37%, что свидетельствует о продолжающейся трансформации структуры туристической недвижимости. Однако текущий уровень реализации (в среднем 7–10 юнитов в месяц) и снижение годового спроса на 15–17% к концу года, подчеркивают необходимость пересмотра подходов.
В условиях федеральной конкуренции выигрывают не те, кто «строит апарты», а те, кто создает понятный, структурно обоснованный продукт.
Инвестор 2025 года — это не просто покупатель юнита. Это партнёр, заинтересованный в:
- достоверной финансовой модели,
- прозрачной юридической конструкции,
- устойчивой операционной стратегии.
🧭 Выводы
Формирующийся избыточный запас предложения на фоне стабильно вводимых объемов требует от игроков рынка перехода к концептуальному девелопменту. Продукты, обладающие слабой бизнес-логикой или не подтверждённой доходностью, рискуют потерять актуальность уже в ближайшие 12 месяцев.
Устойчивые позиции займут проекты, в которых:
- предусмотрена гибкость формата,
- есть модель управления,
- и, самое главное, — продумано целевое позиционирование с ориентацией не только на покупателя, но и на конечного пользователя.