Реконструкция объектов капитального строительства — это сложный процесс, требующий тщательной подготовки и получения необходимых разрешений и согласований.
Основная цель ремонта — сделать здание удобным для работы и соответствующим нуждам бизнеса. Часто для этого достаточно перепланировки.
Если здание не повреждено и не представляет угрозы для людей, а также если можно выбрать между реконструкцией и перепланировкой, лучше отдать предпочтение перепланировке — это дешевле, быстрее и требует менее длительных согласований.
В статье мы рассмотрим:
- разницу между реконструкцией и перепланировкой;
- виды работ, которые они включают;
- случаи, когда нужно получать разрешение на строительство.
👉 Выбираете между перепланировкой и реконструкцией? Напишите нам, и мы точно скажем, какой вид работ подойдет вашему объекту
Реконструкция и перепланировка — в чем разница
Реконструкция и перепланировка — это разные процессы, связанные с обновлением объектов капитального строительства.
Реконструкция включает в себя серьезные изменения, такие как:
- изменение площади или объёма здания (например, пристройка, надстройка или преобразование части здания в мансарду);
- изменение количества этажей;
- установку антресолей и лифтов;
- усиление несущих конструкций, фундамента, устройство набивных свай, битумизацию;
- частичный или полный разбор конструкций, их замена;
- усиление конструкций под новое многотонное оборудование — например, для вентиляционного или серверного помещения, на которые здание изначально не рассчитано.
Реконструкция регулируется Градостроительным кодексом РФ. В Санкт-Петербурге разрешения на реконструкцию многоквартирных домов выдают соответствующие государственные службы, особенно если здание является культурным наследием. Для бизнеса реконструкция чаще касается старых отдельно стоящих зданий и требует обоснований, например, наличия разрушений или неработающих коммуникаций.
Перепланировка предполагает изменения конфигурации жилого помещения с обновлением данных в техническом паспорте. Она включает в себя работы, влияющие на поэтажный план, и переустройство инженерных систем. Это могут быть:
- дополнительная «мокрая» точка, устройство раковины или санузлов;
- демонтаж и возведение перегородок;
- перенос ненесущих стен;
- создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- устройство новых лестничных маршей;
- устройство или изменение существующих санузлов;
- переоборудование окон в двери;
Для обоих процессов требуется проектная документация. Перепланировка может быть предпочтительнее, если изменения можно сделать без влияния на параметры здания и его несущие элементы.
Работы должны проводиться в строгом соответствии с нормами и проектной документацией. Если перепланировку можно позже узаконить, то реконструкцию необходимо согласовывать заранее, включая проведение инженерных изысканий.
Кто проводит согласование реконструкции нежилого здания и перепланировку
Согласование перепланировки и реконструкции нежилых зданий требует четкого подхода.
Перепланировка нежилого здания согласовывается проще и быстрее:
- для начала строительных работ нужно подготовить проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Мы можем разработать такую документацию, чтобы соответствовать всем нормам;
- после завершения работ изменения фиксируются в техническом плане, и необходимо обратиться в Росреестр для кадастрового учета;
- дополнительные согласования могут понадобиться, если работы затрагивают фасады либо здание является объектом культурного или исторического наследия.
Весь процесс согласования в среднем занимает около 4 месяцев.
Для получения разрешения на реконструкцию нужно согласовывать проект с несколькими инстанциями: службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, если здание является объектом культурного наследия.
Согласование реконструкции в среднем занимает от 6 месяцев, а сами строительные работы могут длиться годами.
Далеко не всегда ремонт — это реконструкция. По опыту компании PEREPLAN, иногда достаточно сделать перепланировку, чтобы здание или его часть стали функциональнее и надежнее.
👉 Закажите выезд инженера на объект — мы поможем определиться с видом работ и сэкономить силы и время