Приобретение квартиры в новостройке — это один из тех случаев, когда клиент покупает не товар, а обещание. Он знает, как будет выглядеть его квартира, сколько в ней будет окон и комнат, но сам дом при этом существует только на бумаге.
Раньше иногда случалось так, что застройщик не мог выполнить взятые на себя обязательства, и покупатели оставались ни с чем. В стране с каждым годом увеличивалось число обманутых дольщиков, пока в 2018 году не был принят Федеральный закон 214-ФЗ. Государство встало на защиту покупателей недвижимости и ужесточило требования к застройщикам.
Что им стоит дом построить
Возведение многоэтажного жилого дома — дело долгое и затратное. Оформление участка под строительство, согласование проекта, получение техусловий на подключение к инженерным сетям — процедуры нередко занимают целый год, а ведь это даже не начало стройки.
Потом на участок завозят технику и стройматериалы и приступают к закладке фундамента. Это происходит в тот момент, когда девелопер (застройщик) получает разрешение на строительство объекта. Одновременно с этим он может начать продажу квартир в строящемся доме.
Если бы у девелоперов не было возможности использовать деньги клиентов в самом начале работ, то 90% из них не смогли бы построить ни одного дома. Собственных средств для этого недостаточно, а кредиты дорогие.
Приведённые ниже цифры показывают, во сколько в среднем обходится строительство многоэтажного дома эконом-класса в Москве и регионах:
- Москва — 168 000 рублей за 1 кв. метр общей площади;
- Ленинградская область — 92 000 рублей;
- Рязанская область — 78 000 рублей;
- Краснодарский край — 82 000 рублей;
- Республика Татарстан — 99 000 рублей;
- Новосибирская область — 91 000 рублей;
- Приморский край — 122 000 рублей.
Дом из 16 этажей может иметь площадь около 15 тысяч кв. метров. Таким образом, затраты девелопера на возведение здания в самом экономном варианте составляют 1–1,5 миллиарда рублей.
Застройщику нужно привлечь как можно больше денег на начальном этапе ещё и потому, что материалы постоянно дорожают. За год цены могут вырасти на 15–30%. А это — миллионы рублей дополнительных расходов.
Доля моя, доля
В самом начале строительства ни дома, ни квартир пока не существует, поэтому каждый покупатель выступает в роли соинвестора: он даёт застройщику деньги, а тот взамен обязуется предоставить ему квартиру, когда стройка закончится.
Это своего рода складчина. Формально клиент приобретает не квартиру, а долю в возводимом объекте. Поэтому договор покупки называется договором участия в долевом строительстве — ДДУ, а покупатель в нём является дольщиком.
С вводом в действие закона 214-ФЗ у покупателя появилось больше прав. Прежде всего, теперь его средства защищены. Они хранятся в банке на отдельном эскроу-счёте, и застройщик не сможет их получить, пока не исполнит свои обязательства в полном объёме.
Обратите внимание: в договоре прописаны параметры объекта и срок передачи его клиенту. При неисполнении этих обязательств покупатель может потребовать неустойку и даже полный возврат средств. А если в квартире в течение 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию обнаружатся недостатки, то застройщик обязан их устранить — бесплатно.
Чтобы ещё на этапе выбора избежать разочарований, полезно заранее изучить расположение дома и окружение будущего комплекса. Проще всего это сделать через сервисы, где доступны ЖК и новостройки на карте: они позволяют увидеть не только точное местоположение, но и реальные объекты вокруг — от школ и парков до промзон или шумных магистралей. Многие площадки отображают новостройки Москвы на карте с ценами, что помогает сразу оценить стоимость в разных районах и понять, насколько цена конкретного предложения соответствует инфраструктуре и транспортной доступности. Такой визуальный анализ значительно снижает риск купить квартиру в месте, которое окажется неудобным или некомфортным.
Мелкий шрифт — крупные неприятности
По российским законам, любой договор должен включать в себя предмет договора, обязательства сторон, сроки их исполнения, а также стоимость и порядок расчёта. Стороны договариваются ещё и о том, каким образом должны разрешаться споры и разногласия.
Разрешается включать в текст договора особые условия: например, возможность пересмотра цены.
Увеличение стоимости застройщик может объяснить разными причинами: подорожали отделочные материалы и фурнитура, фактическая площадь квартиры получилась на 1–2 кв. метра больше.
Небольшие колебания в размерах квартир — обычное явление, и девелопер вправе просить доплату за «лишние» метры, но не больше чем за 5% от общей площади квартиры.
В остальных случаях изменение цены возможно при соблюдении следующих требований:
- Такая опция указана в договоре ДДУ.
- В договоре перечислены случаи и условия изменения цены.
- Соглашение об изменении цены прошло государственную регистрацию.
Теперь обратим внимание на предмет договора. Согласно 214-ФЗ, договор должен содержать точное определение передаваемого объекта, включая план квартиры и взаимное расположение внутренних помещений.
В документе указывается соответствие проектной документации, количество этажей и площадь всего дома, класс энергоэффективности и материал, из которого изготовлены стены и перекрытия.
Покупатель должен обратить внимание на то, чтобы в договоре был указан этаж, на котором расположена квартира, количество комнат и общая площадь, наличие вспомогательных помещений, а также балконов, лоджий и террас. Имелись случаи, когда застройщик вместо балконов сделал в доме лоджии, и наоборот. И всё бы ничего, но «метры» в этих нежилых помещениях оплачиваются с разными коэффициентами.
Здесь нужен точный расчёт!
Погрузившись во все эти сложности, клиент может пропустить важную часть ДДУ, которая обычно находится в самом конце документа.
В ней перечислены:
- сроки передачи ключей;
- стоимость договора;
- форма расчётов и порядок оплаты;
- санкции за просроченный платёж.
Важно: срок подписания акта приёма-передачи и срок сдачи дома в эксплуатацию — это не одно и то же. Строительство дома может затянуться по не зависящим от воли девелопера причинам: например, возникли сложности с подключением дома к наружным коммуникациям.
Застройщик обязан уведомить покупателя о задержке, если ввод дома в эксплуатацию задерживается больше чем на два месяца. А у покупателя есть выбор: расторгнуть ДДУ или подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Выбирать нужно по ситуации — если в доме вместо 30 этажей построено всего 3, то надежд на скорый и благополучный исход остаётся мало.
Если же дом сдан, а девелопер долго не выдаёт ключи, то клиент вправе потребовать неустойку: по 1/300 ставки рефинансирования за каждый день, но не более 5% от стоимости квартиры по ДДУ.
Обратите внимание: застройщик может включить в договор пункт о том, что покупатель будет нести расходы по содержанию своей квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это обман: такая обязанность возникает у клиента только после подписания акта приёмки.
Некоторые застройщики уговаривают клиентов внести часть средств наличными в кассу, чтобы те могли «застолбить» за собой привлекательную квартиру. Иногда взамен таким покупателям предлагают скидки и бонусы. Соглашаясь на это, клиенты должны понимать, что они рискуют деньгами.