В первом квартале 2025 года российские застройщики ввели в строй 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 17,3% ниже показателей января — марта 2024-го. Есть ли надежда на снижение цен в таких условиях, «НИ» рассказали эксперты.
Анна Скудаева
«Забудьте про новоселье»: в РФ расширяется кризис ввода «человейников»
Отечественный рынок по строительству многоэтажек лихорадит: согласно опубликованным сегодня данным Росстата, за первые три месяца текущего года ввод многоквартирных домов (МКД) в стране сократился на 1,5 млн кв. м, до 7,3 млн кв. м.
Показатель ввода более чем на 17% отстает от данных того же периода прошлого года.
По итогам марта девелоперы ввели только 2,7 млн «квадратов» МКД, что на 16,5% ниже объемов третьего месяца 2024 года, отмечает Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ).
Количество построенных многоквартирных домов в стране продолжает снижаться. В марте их доля в общем объеме жилья упала до 26% (-11,6 п. п. к марту 2024 года). А общие показатели за первый квартал 2025-го сократились на 7,2 п. п. год к году, до 22,9%.
Всего за три месяца в РФ построили 32 млн «квадратов» жилья. Это на 8,9% (на 2,6 млн кв. м) больше показателей января — марта прошлого года. В марте завершилось строительство 10,6 млн кв. м, что превышает данные годичной давности на 20,9%. Подешевеют ли в таких условиях квадратные метры?
«Эра низких цен закончилась»
Как рассказал «НИ» генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев, ценам на первичное жилье «снижаться некуда».
«Инфляция остается высокой, хотя она и начала замедляться. По данным Росстата, сейчас она выше 10%, что довольно много. Зарплаты в строительстве растут, отрасль устойчиво сохраняет позицию лидера по уровню зарплат инженеров, разнорабочих. Не стоят на месте и цены на стройматериалы, к тому же отрасль сохраняет некоторую зависимость от ряда импортных материалов. Поэтому сложно ожидать от застройщиков на данном этапе изменения ценовой политики», — предупреждает эксперт.
По его наблюдениям, не ждут участники рынка изменений и в государственной позиции в отношении возобновления льготной ипотеки и разрешения на поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
«Особенно маловероятным изменение этой позиции представляется сейчас на фоне новых экономических шоков — тарифной войны США, падения цен на нефть», — убежден Антон Баксараев.
По его словам, сегодня строительная отрасль страны проходит действительно серьезные испытания.
«Вместе с тем начались они не сегодня и даже не вчера. Многие участники рынка меняют свои бизнес-модели, осваивают новые более рентабельные рынки», — отмечает аналитик.
В сложившихся условиях идет рост числа запросов на проектирование складских комплексов, новых рекреационных зон.
«Конечно, это не повсеместная практика, но тренд на диверсификацию в строительной отрасли точно есть. К тому же ЦБ оказывает существенное влияние на рынок недвижимости, от его политики зависит уровень спроса и цен на жилье. Поэтому, несмотря на все сложности строительной отрасли, вряд ли она создаст для банков новые риски», — отмечает Антон Баксараев.
Грядет череда банкротств
По мнению руководителя направления аналитики Института экономики роста им. П. А. Столыпина Сергея Васильковского, сегодняшнее давление на строительную отрасль можно назвать колоссальным.
«В 2024 году объемы ввода жилья упали на 3%, продажи новостроек сократились на 35%, а ипотечный рынок сжался на 37%. Запасы непроданного жилья растут, а банки, финансирующие стройку через эскроу-счета, рискуют остаться с проблемными активами, если застройщики начнут массово банкротиться», — предупреждает эксперт.
В связи со сложившейся ситуацией он считает рациональными предложения Минстроя о господдержке и поэтапном раскрытии эскроу-счетов.
«Это попытка дать застройщикам доступ к деньгам дольщиков раньше завершения проектов, пока ЦБ держит ключевую ставку на высоком уровне», — убежден аналитик.
Если девелоперы не выдержат давления в виде подорожавшего из-за высокой ключевой ставки кредитования, низкого спроса, роста себестоимости, то они могут начать снижать цены на жилье, чтобы распродать запасы. Однако в таких условиях небольшие региональные компании рискуют выйти на банкротство, а крупные — на демпинг.
С одной стороны, череда банкротств застройщиков может принести краткосрочную выгоду покупателям, но с другой — ударить по рентабельности отрасли. Если государство введет новые меры помощи в виде ослабления порядка расчетов через эскроу, это поддержит и застройщиков, и банки. Однако резкого и тотального обвала цен на жилье аналитики не ждут.
«Цены при этом останутся высокими, а нагрузка ляжет на бюджет и налогоплательщиков. Но есть и долгосрочный риск — перегрев рынка и новые „обманутые дольщики“», — предупреждает Сергей Васильковский.
Армия ожидающих растет
Как рассказала «НИ» совладелец агентства недвижимости «Усадьба» Надежда Тихомирова, в последнее время участники рынка наблюдают заметное снижение объемов строительства новых домов.
«По МКД очень наглядная статистика. В таких условиях снижения цен не будет. Мы ощущаем огромный отложенный спрос! Клиенты сидят и ждут, когда наконец начнут выдавать нормальную ипотеку», — отмечает собеседница «НИ».
По ее прогнозам, как только ключевая ставка ЦБ снизится хотя бы до 16%, спрос на жилье вновь взлетит.
«Те, кто анализирует эту ситуацию, начинает покупать недвижимость, объясняя это тем, что ставку можно рефинансировать, а стоимость жилья уже не уменьшишь: ее снижения не будет», — считает Надежда Тихомирова.
По ее словам, цены на недвижимость в последнее время существенно поднялись. Трансформировался и покупательский спрос.
«Инфляция идет, выбор недвижимости изменился. Многие сейчас предпочитают сразу взять квартиру с хорошим ремонтом и АОГВ. Такое жилье всегда в цене. В Костроме однушки берут за 6,5 млн! Если квартира „убитая“, цена на нее может выглядеть более привлекательной. Но на самом деле она реальная: прибавьте стоимость ремонта — и получится нормальная цена», — отметила собеседница «НИ».
Как ранее сообщали «НИ», за последние три года новостройки в стране подорожали на 42,5%. Однако это не предел: инфляция скачет, затраты на производство и логистику растут. Увеличивается и кредитная нагрузка на организации. Участники рынка убеждены, что платить за этот рост в итоге придется потребителю. К 2027 году квадратные метры могут прибавить в цене еще порядка 35%. В таких условиях покупка квартиры для большинства россиян и в будущем окажется непозволительной роскошью.
---