Почему я написала именно застройщика, а не конкретной новостройки? Потому что строят их девелоперы или по-простому застройщики. И совсем не факт, что даже у лидеров рынка не может быть «проколов». Апрельский снег растаял, а «снежный ком» проблем в строительной отрасли только нарастает.
Можно долго рассуждать на тему – как долго протянут, какие меры примут, будет ли участвовать в этом государство и как, и прочее, прочее, прочее. Но не принимать сам факт, что над отраслью собираются «грозовые тучи» - не самое умное решение сейчас. Тем более рискованней становится сейчас покупка квартиры «на котловане».
И речь совсем не о том, что вы купите сейчас квартиру втридорога, а к завершению стройки будете себе «локти кусать», если цены реально начнут корректироваться. Рынок – штука не предсказуемая. Может быть, а может и не быть. Но вероятность исключать тоже глупо. А вот ваша личная квартира – это предмет вполне осязаемый и долгожданный. И выложить сейчас за нее «круглую» сумму денег, а по факту получить в лучшем случае «кота в мешке», а в худшем – ничего, вот это уже реальная проблема.
Поэтому сегодня попробуем разобраться – каких «красных флагов» стоит опасаться при выборе застройщика и главное – как себя подстраховать?
Поехали!
Долгострой.
Страшное слово, правда? Конечно, за последние годы мы его немного позабыли, а очень зря. Вот на днях вышла новость:
Наконец-то, полностью сдан жилой комплекс «Терлецкий парк». Этому долгострою, если быть точной, 21 год! Т.е. люди покупали в нем квартиры еще в далеком 2004 году. Как думаете, рассчитывали они в них заселиться почти четверть века спустя?
«Другое время было» - кто-то может написать сейчас. Только если вы будете ссылаться на новое законодательство, расчеты через эскроу-счета и прочее, что вы считаете вас лично убережет от этого, то вам в пример тот же «Терлецкий парк», где всего 2 корпуса на 1329 квартир. Власти только в 2017 году запустили процедуру конкурсного производства в отношении застройщика, в 2018 году столичными властями было принято решение завершить строительство комплекса за счёт городского бюджета, а в конце 2019 года достройкой проблемного жилого комплекса занялся городской застройщик «Мосотделстрой № 1».
Т.е. долгих 13 лет люди находились в «подвешенном» состоянии, ожидая защиты от властей. А потом еще 8 лет, пока 2 дома достроят. Подобных этому много других примеров и не только в Москве естественно.
Перенос сроков сдачи в эксплуатацию.
Не менее не приятное обстоятельство. И если шансов «нарваться» сейчас на будущий долгострой 1 из 100, то не получить свою квартиру в обещанный срок – уже 43 из 100. Посмотрите на официальные данные по задержкам ввода в эксплуатацию сейчас.
Как отметил представитель ЕРЗ, с апреля прошлого года переносы сдачи жилья по строящимся домам сократились по всей стране на 1,2 месяца. При этом большинство новостроек сдаются по графику. За последний год доля своевременно и досрочно завершённого жилья составила от 48% до 66%, в среднем — 62%.
Математика только, как всегда, у нас немного «кривовата» - среднее между 48% и 66% = 57%, а не 62%. Ну, кто ж за нами проверять будет, да? Вот и получается, что почти половина строящихся сейчас домов в России сдается с задержкой. Так это то, что строилось последние 2-4 года, когда застройщики реально «жировали» и уж точно должны были сдать все вовремя. Как думаете какова вероятность задержки по домам со сроком сдачи еще через 3-5 лет?
По данным ЕРЗ, самые высокие средние сроки задержки ввода наблюдаются в Ингушетии (41,9 месяца), Омской области (25,8 мес.) и Дагестане (23,3 мес.). Минимальные переносы зафиксированы в Орловской области (0,2 мес.), Удмуртии (0,2 мес.) и Забайкальском крае (менее 0,1 мес.). В Москве ввод домов в эксплуатацию задерживается в среднем на 4,7 месяца.
Как у нас считают «среднее», мы с вами убедились лично выше. Какими будут эти сроки в новостройках через 3-5 лет? Поживем, увидим, но я лично «светлого будущего» не жду. Как и Никита Стасишин (зам. Министра строительства и ЖКХ РФ), который на недавнем жилищном конгрессе в Сочи заявил: «Мы находимся в самом худшем моменте на рынке недвижимости и строительства».
Банкротство.
Еще одно «страшное» слово. И тоже крутиться у многих «на языках» в последнее время часто. Чаще остальных звучит название «Самолет». Повторяться о нем не хочу, уже была на эту тему статья:
Не про эту контору речь сегодня, а в целом о вероятности такого исхода.
Аналитики считают, что ключевая причина банкротства застройщиков – это превышение долговой нагрузки над объемом средств на эскроу-счетах. Современная модель финансирования строительства создает два типа долга: проектный (для покрытия строительных расходов) и корпоративный (в основном для покупки земли).
Девелопер может обанкротиться в двух случаях:
- Если к моменту завершения строительства значительная часть квартир не продана, и средств на эскроу-счетах не хватает для погашения проектного долга и процентов по нему, а собственных средств у компании недостаточно для покрытия разницы.
- Если у компании не хватает средств для обслуживания корпоративного долга.
Риски, связанные с проектным долгом, проявляются не сразу и зависят от сроков сдачи объектов (здесь смотрим предыдущую часть). Гораздо быстрее могут возникнуть проблемы с обслуживанием корпоративного долга, так как многие застройщики используют краткосрочные кредиты или облигации для покупки земли. Это увеличивает потенциальную прибыль, но и повышает риски при снижении спроса на жилье: старт продаж новых проектов задерживается, а обязательства по обслуживанию долга за землю остаются.
Еще один признак возможных проблем у застройщика – низкая доля собственных средств в финансировании проекта. Чем больше собственных средств вложено, тем устойчивее проект к экономическим колебаниям и тем больше вероятность, что он сгенерирует достаточно средств для выполнения обязательств перед банками. Проекты с минимальным участием собственных средств очень чувствительны к изменениям на рынке, и даже небольшое снижение спроса может привести к нехватке средств для погашения кредита.
По данным «Дом.РФ», сейчас 98% строительства жилья в России финансируется за счет проектного финансирования. Поэтому важно отслеживать соотношение готовности объектов к объему проданного жилья. Например, до конца текущего года нормальным считается уровень в 70%, а на следующий год – 40%.
Это основные «красные флаги» - чего реально стоит опасаться от застройщиков сейчас и в будущем. Получилось достаточно объемно, поэтому в следующей статье напишу ответ на вопрос - как себя подстраховать?
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.