В отличие от жилого сектора, рынок коммерческой недвижимости по-прежнему страдает от недостатка предложений. Цены и ставки продолжают расти, но перспективы развития отдельных секторов становятся более дробными.
Ротация и обновление – необходимая составляющая рынка коммерческой недвижимости. Но во многих сегментах этот процесс очень сильно замедлился.
Рынок бизнес-центров Екатеринбурга
Рынок офисов города не первый год живет в условиях дефицита и ожидания новых проектов, но пока ситуация почти не меняется.
Объем текущего строительства БЦ, включая объекты для собственной эксплуатации, составляет лишь 90 тыс. кв. м Вакантные площади стремятся к нулю, а ставки продолжают быстро расти.
Все это происходит на фоне достаточно стабильной ситуации в городской экономике. Делового бума не наблюдается. Но продолжается структурная трансформация - все больше работников занято в сфере услуг и торговли. Это как раз те сектора, которые предъявляют основной спрос на офисные пространства.
В ближайшее время мы закончим большое исследование по структуре арендаторов на рынке Екатеринбурга и сможем предоставить девелоперам, планирующим строительство офисных объектов, подробный срез по резидентам БЦ.
Рынок офисов продемонстрировал впечатляющие темпы роста цен и ставок в 2023-2024 гг. Но до этого на рынке был очень длительный период ценовой стагнации. Характер движения цен в этом сегменте сильно отличается от жилой сферы и это надо учитывать при оценке будущего.
На рынке офисов созданы условия для роста инвестиций в строительство бизнес-центров. Но высокие ставки по кредитам сдерживают старт многих проектов. Это усугубляет дефицит.
Сегмент стрит-ритейла
Рост объема строящегося жилья и стрит-ритейла в последние годы частично компенсировал недостаток в сегменте бизнес-центров и закрывал
инвестиционный спрос со стороны частных инвесторов. Этому способствовал девелоперский бум на рынке жилья города, стремительный рост числа новых проектов и новых компаний. Многие жилые проекты имеют в своем составе не только торговые и сервисные помещений, но и офисные, которые покрывали запрос малого и среднего бизнеса.
При этом сейчас ассортимент предложения на стадии строительства остается небольшим. Основной объем предложения был выкуплен в предыдущие периоды, а часть строящихся помещений на рынок не поступала. Стратегия продаж отдельных девелоперов меняется. Часть компаний оставляет такие площади в управлении, часть стремится продавать на конечной стадии реализации проектов.
В стрит-ритейле, как и на рынке офисов фиксируется заметный рост цен. В 2024 году ставки выросли на 23%, а цены реализации на 36%.
Рынок складов
Рынок складов - самый устойчивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. В отличие от рынка офисов сектор активно пополнялся новыми объектами, но они очень быстро поглощались рынком.
На рынке складов стабильно низкие показатели вакантных площадей. Высвобождаемые площади быстро находят новых арендаторов, чаще всего по более высоким ставкам. Но в начале 2025 года ситуация медленно меняется – ажиотажа уже нет. Темпы роста ставок будут замедляться, а на неликвидные предложения возможен ценовой откат.
Девелоперский бум на рынке жилья и вынос промышленных предприятий формировали дополнительные стимулы для инвестиций в индустриально-складской сектор. Сформирован акцентированный запрос, в том числе на промышленные помещения. Но текущее предложение не всегда отвечает на этот спрос, а ценовые предложения не соответствуют возможностям бизнеса. В последний год, как и в других секторах рынка коммерческой недвижимости, фиксируется отказ от запуска новых проектов из-за высоких ставок банковского финансирования. Это будет ограничивать рост предложения, как минимум в ближайший год.
Полная презентация по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга
Михаил Хорьков,
директор ООО"ХОД Консалтинг",
руководитель аналитической службы
Уральской палаты недвижимости