Слышали тезис: «Новых бизнес-центров почти не строят, значит, дефицит офисов будет долгим»? Казалось бы логично, но рынок не настолько прост и доказывает обратное: рост предложения возможен без нового строительства. Высвобождение площадей, оптимизация затрат на офисы - процесс который набирает обороты. 2025-й стал вторым годом в истории с отрицательным поглощением. Инерционное мышление на этом рынке - главный риск для инвесторов.
Вакантные площади
Рынок недвижимости цикличен, а его восприятие инерционно. В 2026 году на рынке продолжают тиражировать тезисы о дефиците на рынке бизнес-центров, привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость. Нельзя сказать, что это неправда, но рынок уже не тот, что был 2024 году. Он изменился. Да, новых офисных объектов строится мало. Любому сектору нужно постоянное обновление. Здания стареют, запросы компаний уточняются. Поэтому потребность в качественном обновлении сохраняется.
Но высокие качественные требования нужны не всем. Рынок офисов Екатеринбурга — это рынок малого и среднего бизнеса. Запросы большинства таких компаний ограничены, в том числе бюджетом. Эти компании более гибкие - они могут достаточно быстро ужаться или сформировать запрос на расширение. 2026 год - это время оптимизации. Вакантные площади растут. Показатели на начало года:
- Класс А - 3%
- Класс В+ - 2%
- Класс В - 5%
Это по-прежнему мало, но острый недостаток помещений уже в прошлом. Хотя в 2026 году мы продолжаем слышать тезисы о том, что дефицит на рынке офисов останется с нами надолго. Потому что новых объектов строится мало. Логика простая - пройдет несколько лет, прежде чем рынок насытят новыми площадями. Да, рынок зависит от нового строительства. Но давайте не забывать, что рост предложения и объем вакантных площадей может фиксироваться и без новой стройки.
Поглощение
Сегодня офисный фонд города около 3,5 млн. кв. м. Качественный сегмент (Класс А, В+, В) - 1,1 млн. кв. м. Это без мелких объектов, помещений стрит-ритейла. Достаточно большой сегмент, который реагирует на те изменения, которые происходят в разных секторах экономики. Рост предложения на этом рынке возможен за счет высвобождения площадей. Именно этот процесс сейчас наблюдаем.
В прошлом году впервые после 2022 года общее поглощение на рынке было отрицательным. Это значит, что объем освобождения офисных площадей превысил объем новых сделок. По итогам года высвободилось 14 тыс. кв. м. Это немного, но это лишь второй год в истории с отрицательным показателем. Первый был в 2022 (-11 тыс. кв. м).
Структурная трансформация городской экономики
В отрицательном поглощении можно винить высокие кредитные ставки, повышенные налоги, которые бьют по бизнесу и общее охлаждение экономики. Но давайте вспомним, что стремительный рост ставок и падение числа свободных помещений произошли без делового бума. Число новых компаний в Екатеринбурге в последние 5 лет не росло, а снижалось. Численность работников увеличивалась очень медленно. Но все это происходило на фоне роста занятых в сфере услуг и торговле. Как раз в тех сферах, которые формируют основной спрос на офисы. Рынок бизнес-центров сильно зависит от структуры городской экономики и тех изменений, которые в ней происходят.
На рынке Екатеринбурга в предыдущие 10 лет не было повышенной деловой активности. Но рост рынка офисов происходил на фоне роста числа занятых в сфере услуг и торговли (оптовой и розничной). Именно эти сектора формировали основной запрос на офисные пространства. В 2025 году:
- Рост числа занятых в сфере услуг сохранился, но замедлился.
- В торговле – сокращение занятости.
- И заметный рост в промышленности.
В промышленности тоже есть приоритетные сектора и есть проблемные. Но перераспределение ресурсов и занятости в этом направлении очевидно.
Рынок индустриальной недвижимости меняется. И меняется не вполне системно. Мы вынесли много заводов из города. Иногда просто снесли и застроили жильем. Теперь горожанам есть где жиль, но у бизнеса большие проблемы - как обеспечить новые предприятия за городом кадрами. Оставшиеся промзоны Екатеринбурга — это резерв, с которым надо работать более вдумчиво. Городу нужна многофункциональная среда, и многие предприятия могут быть интегрированы в городскую среду вполне комфортно. Эти территории могут стать драйверами развития городской экономики сегодня и в будущем.
Ставки аренды
Но вернемся к рынку бизнес центров Екатеринбурга, где за последние 5 лет ставки аренды удвоились. Но этот процесс остановился год назад. Ставки уже не растут, хотя они продолжают шокировать отдельные компании, которые только сейчас столкнулись с перезаключением старых договоров. Некоторые собственники продолжают обосновывать рост цен "дефицитным рынком", но рыночный контекст меняется: часть компаний оптимизируют затраты на офисы и готовы сокращать занимаемые площади, а выбор вариантов для обоснованного торга расширяется. Пока медленно, но этот процесс может ускориться.
Средние ставки на начало 2026 года, руб. за 1 кв. м в мес. (все включено):
• Класс А – 2890 ( -14% за год)
• Класс В+ – 1900 ( -13% за год)
• Класс В – 1710 ( +4% за год)
Цены продажи офисов
Цены продажи на рынке офисов растут быстрее ставок аренды. За последние 5 лет они выросли в 3 раза. Этому способствовал общий недостаток помещений и диктат собственников. Многие компании принимали решения в пользу покупки собственной площади, закрывая "офисную проблему" на годы вперед.
С другой стороны спрос на покупку подогревался продавцами, которые торговали самой идеей "инвестиции в недвижимость". Этот инструмент продаж остается в повестке и в 2026 году, но разнонаправленная динамика цен и ставок намекает, что не все так очевидно.
Стройка и обновление офисного фонда
Пока объем предложения на стадии строительства не такой большой, продавцы могут формировать рыночную повестку. Слишком долго рынок функционировал без достаточного обновления. Цены на лучшие объекты могут расти, но для роста по широкому фронту нужны другие условия.
В следующем году рынок вернется к более активному обновлению офисного фонда, объем стройки уже вырос. А после снижения ключевой ставки этот процесс ускорится. И здесь важно понимать, на что будут делать ставку девелоперы этих объектов. На рынке есть разное видение - от упрощенного подхода, который копирует решения 10-20 летней давности, до попытки осмыслить будущие потребности бизнеса.
БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ ЕКАТЕРИНБУРГА 2026-2027: БЕЗ ИЛЛЮЗИЙ
- Качественное наполнение многих бизнес-центров деградировало в
предыдущие годы. Новые требования будущих арендаторов пока не
сформированы. Структурная трансформация экономики продолжается. - Рынку нужна ротация и последовательное обновление, а не
масштабное насыщение площадями «прошлых лет». Быстрый рост
предложения приведет к длительной стагнации. - Цена отражает баланс спроса и предложения. Дефицит площадей на
рынке – показатель предложения. Что будет со спросом? Новые
помещения на рынке могут появиться без их строительства.
Полная презентация по рынку бизнес-центров Екатеринбурга опубликована в канале Reburg_Ekb
Михаил Хорьков,
Директор ООО ХОД Консалтинг,
руководитель аналитической службы УПН