Ох, всем здравствуйте!) Неужели новогодние каникулы заканчиваются? Пора возвращаться в рабочий режим… К сожалению) Кстати, о том, как из «режима тюленя» вернуться в форму, и физическую и рабочую, писали здесь
Что, говорят, в Новый год принято подводить итоги? Ну, давайте подведем.
2023 год, как он прошел для рынка недвижимости?
Если одним словом, то это будет слово – феерично! Рынок недвижимости-2023 года был оочень активным. И ни лихорадочные скачки ключевой ставки, ни подъем ставок по ипотеке не привели к крушению рынка. Которого, кстати, так ждали авторы громких лозунгов об обвале цен.
Главным же рекордом рынка недвижимости в ушедшем 2023 году стал невиданный, рекордный спрос. Как результат – небывалый рост продаж. Например, в Москве за год количество совершенных сделок с жилой недвижимостью взлетело на 40%! Причем, только новостройки.
За 10 месяцев 2023 года россияне оформили около 1,7 млн ипотечных жилищных кредитов. Это на 61% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А вот объем кредитов в денежном выражении по сравнению с 2021 годом увеличился заметно — почти на 40%, до 6,3 трлн рублей. рост ставки по кредитам и повышение первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%.
«… И у меня на это 4 причины»
Вакханалия, связанная с активным ростом продаж квадратных метров, объясняется достаточно просто:
1) Слабый рубль. После укрепления во втором полугодии 2022 г российская нацвалюта заметно сдала позиции, хотя время от времени и укреплялась осенью ушедшего года. Внимание покупателей все больше притягивала недвижимость, как надежный и проверенный вариант сохранения накоплений.
2) Льготные кредиты. Рост ипотечных ставок, возможная отмена льготных программ и ужесточение требований к ипотечным заемщикам стимулировали покупателей быстрее выходить на сделку. В игру вступали те, кто решил купить, «пока все не отменили».
3) Отложенный спрос. В 2022 году наблюдалось падение интереса к жилой недвижимости на фоне непростой экономической ситуации и общей неопределенности будущего. Потребительская уверенность населения в 2023 г подросла, а низкие ставки по ипотеке на новостройки на фоне инфляции выглядели привлекательными.
4) Со вторичного – на первичный. После каждого увеличения размера ключевой ставки подтягивались и ставки по рыночной ипотеке. И вот - ставки от 16% и выше. Это заградительный уровень, считают эксперты. Не каждый «потянет» такую бурнорастущую ипотеку. А на рынке новостроек – тишь да гладь, стабильно очень привлекательные льготные ипотечные ставки.
Есть еще одна неочевидная причина роста сделок с квадратными метрами - переориентация состоятельных покупателей с зарубежных рынков на российский.
Основные метаморфозы рынка недвижимости и ипотеки в 2023 году:
- · Ключевая ставка с 7,5 % выросла до 16% годовых. Соответственно, вслед за ней подтянулись и ставки по рыночной ипотеке, на январь 2024 года колеблются в районе 16 – 25 %, в зависимости от условий конкретного банка и региона. Единственный раз рыночная ипотека была такой дорогой весной 2022 года, когда Центробанк в разгар кризиса увеличил ставку до 20%, продержалась она 3 месяца, а через полгода вернулась к 7,5%. Скорей всего, в этот раз ставку подняли надолго: Банк России заявил, что кредитно-денежная политика в новом году будет жесткой.
- · А вот по субсидируемой ипотеке все стабильно. Льготная – 8%, семейная – 6%. Пока программы действуют до 1 июля 2024 года, а значит, покупатели будут ими пользоваться. Снижения цен на первичку и ИЖС ждать точно не стоит.
- · С 23.12.2024 г правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам до 30%. Кроме того, введено правило – одна ипотека в одни руки. То есть, теперь ипотеку с господдержкой можно взять 1 раз в жизни.
- · Появилась арктическая ипотека, как часть дальневосточной. В конце декабря в условия обеих ипотек внесены изменения в части максимального размера кредита, теперь он составляет 9 млн руб. для недвижимости общей площадью от 60 кв.м. Кроме того, воспользоваться этими видами льготной ипотеки теперь могут работники предприятий ОПК.
- · Центробанк неоднократно коэффициенты риска по кредитам, чтобы банки не выдавали ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой или минимальным первоначальным взносом.
- · Наметился четкий тренд на жилье уже с отделкой и/или меблировкой от застройщика. Получается, семья приобретает по льготной ипотеке не только сам объект недвижимости, но и внутреннюю отделку. Потребительский кредит брать не нужно. К тому же, можно сразу въехать.
- · Интерес покупателей, даже закоренелых «этажников» смещается в сторону загородного жилья. Особенно, на фоне стабильного роста цен на квартиры в новостройках ( с 2020 года цены на первичном рынке выросли в среднем на 90%!!). Квадратный метр домовладения на земле привлекательнее по стоимости. Так, дом блокированного типа на земле (таунхаус, флэтхаус) площадью 70-80 м² в Ставропольском крае можно приобрести за 3,5 – 4,5 млн рублей, купить квартиру той же площади за эти деньги проблематично. Кстати, и рынок ипотеки на ИЖС активно развивается. Если еще в прошлом году она встречалась в нескольких банках, то сейчас все больше кредиторов вводит эту программу.
- · Доля льготной ипотеки выросла почти до 60%! При том, что в 2019 году было всего 5%. Государство постаралось. В подавляющем большинстве случаев льготные кредиты выдают по программам «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека».
- · Еще одна тенденция - сокращение средней площади квартир. На фоне роста цен на жилье застройщики стараются таким образом снизить себестоимость конечного продукта, «смягчить удар» для покупателя. Это как с молоком, был 1 литр, стало 0,9 л, а цена та же. Так, в 2023 году повышенным спросом пользовались студии. Малогабаритные «однушки» приобретались как для проживания, так и в качестве объекта для инвестиций. Сюда же можно отнести сокращение площади мест общего пользования, уменьшение высоты потолков. А вот на инфраструктуре жилых комплексов застройщики стараются не экономить. Все больше компаний понимают важность наличия социальных объектов в новых ЖК, и переходят к концепции комплексной застройки территорий.
- · Эксперты отмечают, что в 2023 году усилился тренд «переезда на юг». Значительная доля покупок недвижимости осуществлялась за счет релокации — жители более северных регионов выбирают юг России, в частности, Ставропольский край в качестве постоянного места жительства и приобретают жилье.
Ну и теперь,
Прогнозы на 2024 год по рынку жилья: главное
Волнующий вопрос – что по ценам? Большинство экспертов сходятся во мнении, что рост цен на жильё замедлится, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Всех, кто по-прежнему ждет обвала цен, ждет разочарование.
Да, цены стабилизируются, а не слишком популярные варианты на «вторичке» немного подешевеют, но значительных перемен на рынке не произойдет.
Еще один актуальный вопрос – что будет с льготной ипотекой? 2024 год для нее – момент истины. Программы с господдержкой действуют до 1 июля 2024 года, что будет дальше — большой вопрос. Льготную ипотеку уже неоднократно продлевали, но сейчас власти настроены достаточно решительно – с 23.12.2023 г уже увеличили первый взнос до 30%, а лимит кредитов стал единым для всех регионов страны 6 млн руб. (раньше в Москве и СПб действовал лимит в 12 млн руб.). Теперь эту ипотеку нельзя комбинировать с рыночными программами. Кроме того, было введено ограничение - одна льготная ипотека в одни руки. Судя по всему, законотворцы собираются если не завершить программу, то серьезно ужесточить условия. Трансформировать, сделать более адресной, либо вообще оставить ее лишь для некоторых регионов, где строительство идет не слишком активно. Условия и параметры в настоящее время обсуждаются.
Спрос. Декабрьскую активность сменит праздничное затишье, в январе возможен новый всплеск (в том числе, за счет одобренных заявок), а концу первого квартала спрос «устаканится».
Ипотеке на дома – зеленый свет! 2023 год — период тестирования таких программ банками, чтобы решить, нужны ли они клиентам. В 2024 году ожидается повышение спроса на ИЖС, банки будут запускать упрощенные процедуры оформления такой ипотеки, как следствие, ждем пика активности по субсидированным ставкам. В отличие от сегмента многоэтажек, сегмент ИЖС не закредитован, в ипотеку покупается около 15% домов. Власти обещают продолжить поддержку этого формата, программы льготной ипотеки распространяются и на них. Тщательно отслеживая изменения спроса, многие из крупных застройщиков планируют запуск масштабных проектов ИЖС.
Недвижимость и далее будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций, но после тщательного анализа и учета всех факторов, влияющих на этот рынок. Оптимальный вариант – ликвидная квартира в развитом районе со всей необходимой инфраструктурой, такое жилье пользуется стабильным спросом.
Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, если и будут снижаться, то не раньше второго полугодия. По оценкам Центробанка, в 2024 году ключевая ставка в среднем будет находиться в диапазоне 12,5–14,5% годовых. Эти обстоятельства должны будут выровнять рынок недвижимости.
Какие мысли по рынку недвижимости - 2024? Удастся ли обуздать инфляцию, ключевую ставку и рост цен на квадратные метры? Поделитесь в комментариях