Вся правда об аренде земельных участков от первого лица без купюр и рекламы.
Сначала расскажу с чего все начиналось. С годами нас видимо все сильнее тянет к земле и озаботились мы вопросом приобретения земельного участка.
Исходя из своих предпочтений сформировали требования к будущему участку:
1) удаленность от Москвы не более часа - полутора езды (до 30 км);
2) участок ИЖС, ЛПХ в зоне населенных пунктов (деревни, поселки);
Если вдруг у читателя все еще возникает вопрос почему нежелательно покупать участки в коттеджных поселках, которых в Московской области бесконечное количество напиши в комментариях, я постараюсь разъяснить данный вопрос с правовой точки зрения.
3) размеры от 6 до 10 соток
Исходя из заявленных требований начали поиск.....и он ни к чему не привел.
Один участок продавался порядка 7 риелторами, но через весь участок проходят охранные зоны (о чем продавец естественно не сообщает) либо продажа права аренды по цене участка. Вот тут, кстати, я в принципе не понимаю, людей, которые соглашаются покупать право аренды по цене права собственности, ну да ладно, каждый извращается как хочет.
Из всего обилия предложений, более менее попадающими под заданные требования оказались всего два: один с видом на кладбище, второй с диким уклоном градусов под 30. То есть из всего кажущегося обилия предложений реальных попросту нет.
В итоге решили направить внимание в сторону торгов (аукционов) сейчас они в моде. И в общем-то цель данной статьи рассказать свой опыт, и представить готовые ответы на вопросы, которые были у меня изначально, а поиск ответов занял не только время, но и средства. Эта статья не посвящена втягиванию читателя в процесс торгов, либо продаже чего-либо в каком-либо виде.
Для тех кто не в курсе, поясню. Сегодня органы региональной власти могут образовывать новые участки, в том числе в землях населенных пунктов. Предложения размещаются на региональном сайте. Для Московской области этот сайт.
Сразу в продажу участки не поступают, изначально предлагаются участки на праве аренды с возможностью последующего выкупа в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. В соответствии с названной статьей право выкупа арендованного земельного участка имеет лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
И вот тут, у рядового гражданина возникает куча вопросов и сомнений, будь то: "по какой цене выкупать?", "какое здание или сооружение должно быть на участке?", "а не кинет ли меня родное государство?".
Плюсы приобретения земельного участка через такую процедуру:
1) это юридическая чистота сделки, поскольку земельные участки в большинстве случаев вновь образованные;
2) возможность приобретения земельного участка в нужной локации, поскольку имеющиеся участки уже давно заняты и обустроены.
3) в извещении о проведении аукциона размещается исчерпывающая информация о земельном участке (нахождения участка в ЗОУИТ, охранные зоны, нахождение в зонах культурного наследия и прочее. о чем не расскажет ни один продавец), разве что геологии участка нет.
И действительно, участки, размещаемые таким образом отвечали нашим требованиям. Теперь к вопросу, поставленному в заголовке: является ли это очередной аферой или халявой?
Простой ответ: и да и нет.
Развернутый ответ: В процедуру торгов в рамках данной статьи погружаться не буду, если будет запрос от читателя, то постараюсь развернуть и эту тему.
Сама процедура действительно прозрачна. Участвовать может любой желающий. Весь вопрос лишь в том сколько желающих будет на конкретный участок в конкретное время проведения торгов.
Из нашего опыта: на первый участок 15 соток в 20 км от Москвы было достаточно много желающих. Торги начались в 12 часов дня со ставки 300 т.р. (арендная плата в год) и закончились пол второго ночи ставкой 13,5 млн. р. Это полтора миллиона рублей в месяц за участок с кадастровой стоимостью 3.5 млн рублей! За этой битвой мы следили и не верили глазам. Почти 14 часов участники беспрерывно перебивали ставки друг друга и разгоняли цену.
На второй участок в 11 соток уже в 30 км от Москвы было всего два участника, причем второй по всей видимости участвовать не стал, поэтому торги начались в 12 часов дня и закончились через 10 минут единственной нашей ставкой в 500 т.р. в год (начальная цена). Разница, согласитесь, огромная.
Теперь, когда есть арендованный земельный участок встает вопрос: "Что же надо сделать, что бы получить право собственности на данный участок, и сколько это будет стоить?".
Цена выкупа устанавливается постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 и для собственников зданий и сооружений раньше составляла 3% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласитесь, три процента это все равно что даром. Следующий, вопрос: "что потребуется, для того, что бы получить такие сказочные условия?".
Постановлением правительства Московской области от 14 апреля 2025 г. N 373-ПП стоимость выкупа участка увеличена до 60%! Однако те, кто заключили договор аренды до 1 мая 25 года и подали заявление на выкуп до 1 мая 26 года оставляют право выкупа за 3% от кадастровой стоимости.
Процедуру выкупа (оказания данной услуги) регулирует распоряжение от 31 мая 2021 г. N 15ВР-883. В нем есть раздел:
13 исчерпывающий перечень оснований для приостановления или отказа в предоставлении Государственной услуги
но как по мне, он такой же исчерпывающий, как и всеобъемлющий.
С точки зрения Гражданского кодекса, главным критерием признания сооружения капитальным строением является неразрывная связь с землей, то есть наличие фундамента и невозможность перемещения постройки, но что на практике?
Здесь важно обратить внимание на Распоряжение Минмособлимущества от 26.04.2022 №15ВР-733, которое содержит в себе Чек-лист по определению капитальности объекта и отнесения его к индивидуальному жилому дому. Да, помимо капитальности, дом еще должен быть отнесен к жилому, но здесь своего рода защита от спекулянтов.
И скажу, что данный чек лист содержит в себе весьма скромный перечень:
Фундамент имеет связь с землей (каменные, железобетонные фундаменты, свайные фундаменты)
Выполнена отделка фасадов (в случае, если ОКС построен из ОСБ-панелей)
Имеется двойное (и более) остекление оконных проемов
Отсутствие зазоров в кровельной конструкции
Имеется электроснабжение (наличие щитка/электросчетчика)
Имеется входная группа
Имеются оконные проемы
Дополнительно скажу, что также требуется площадь застройки не менее 5% от площади участка. Это значит, что если участок площадью 1000 кв. м, то площадь участка, на которой расположен дом должна быть не менее 50 кв.м то есть дом должен быть 7х8 метров. Построить элитную собачью конуру не вариант.
Дополнение: Положение, о площади застройки не менее 5% признано незаконным. Опубликовано на сайте госуслуг МО.
Значит, для оформления участка необходимо, подключить электричество, возвести коробку дома, с законченной крышей, застекленными оконными проемами, дверьми и крыльцом с крышей (самое важное в доме!). В целом, считаю, что требования вполне выполнимы и справедливы.
Что в итоге:
Построить коробку дома нам удалось где то за 7 месяцев, но здесь важно учесть, что во первых мы строили достаточно большой дом для себя, из качественных материалов и с соблюдением технологий строительства, а также, поскольку этот процесс не поставлен у нас на поток были временные проволочки. В целом, построить хороший дом за 4 месяца вполне реально.
Стоимость аренды за указанный промежуток времени составила порядка 300 т.р + выкупная цена 36 тысяч. Итого земельный участок ИЖС в деревне в 30 км от города за 350 тысяч вполне хорошая цена.
Вообще стройка дело нервное, и за это лето приобрел большой опыт. В дальнейшем планирую рассказать о том, как подойти к этому вопросу с умом, что хорошего получилось и какие были допущены ошибки. Как найти более менее порядочного подрядчика и правильно выстроить с ним правоотношения, потому как по моим наблюдениям позиция подрядчика на сегодняшний день такова:
Мы тебе сделаем тут чего-то, а ты заплатишь сколько скажем, на любые вопросы получишь ответ "мы всегда так делаем и никто не жалуется"
и меня , к сожалению, это огорчает. Уменьшил свои расходы на оплату работ подрядчиков где то на 35% только за счет того, что не прогуливал алгебру и геометрию в 5 классе, при этом элементарными аргументами. Но обо всем по порядку.
На последок, оставлю ссылку на обсуждение данного вопроса на форуме.
Если Вам понравилась статья, поддержите автора, нажав "нравится". Также всегда рад конструктивной критике и замечаниям.