Давно мы с вами не сталкивались с расчетными задачами. Сегодня именно тот случай. 79% кредита уже погасил, теперь нужно придумать как погасить все эффективно. В статье исследуем все возможные способы.
Краткая предыстория. Она нужна для погружения в ситуевину. В 2018-ом ипотечнулся на квартиру-студию. Тело долга: 1 865 120₽. Начальная переплата: 2 277 835₽. Платеж: 17 365₽ Ставка 9.4%. Срок: 20 лет. Использовал программу «Ипотека в рассрочку». Первую половину долга банк зачислил сразу, вторую после приемки квартиры в июле 2019-го. До той даты гасить досрочно было запрещено.
С июля 2019-го я начал гасить ипотеку досрочно и систематично. Каждый месяц что-то да отправлял на погашение. Иногда побольше, иногда минимально допустимую величину. Тут важна была регулярность.
Стратегия заключалась в следующем:
- Пока проценты и долг в одном платеже не сравняются — сокращаю только срок.
- После прохождения п.1 каждую досрочку делю на две половины — первую отправляю на сокращение срока, вторую на снижение платежа.
Почему именно так. До момента сравнения долга и процентов в платеже (именно в моем случае) логичнее было сокращать срок, чтобы снизить общее количество платежей. Да и на этой стадии кредит более чувствительный к сокращению переплаты.
Покажу на примере. Вот смотрите, что было бы если бы внес 10 000₽ на второй месяц кредита:
В реальности же нельзя было вносить на второй месяц. Да и как показывает практика, трудно держать в голове начальный платеж, почему-то остается актуальный.
Познакомились с предысторией, теперь посмотрим к чему сейчас все пришло. Это будут наши исходные данные.
Исходные данные
Да, мы рассматриваем только ипотечный кредит без ежегодных страховок и расходов по приемке, оценке, оформлению собственности и обустройству.
Погнали.
- Остаток долга: 390 152₽.
- Переплата: 685 140.44 ₽ (при условии если не буду досрочно гасить).
- Реальная ставка: 3.26% (при такой ставке получится переплата из пункта выше).
- Дата финального платежа: 30.12.2027 (если не буду дальше гасить досрочно).
- Расчетный срок: 9 лет и 1 месяц (если также не буду гасить досрочно).
- Величина платежа: 9 783.24 ₽ (на момент написания статьи). 69% уходит на долг, 31% на проценты.
Посмотрим, сколько у нас запланировано по графику на 2024-й выплаты по процентам и долгу:
По долгу за год: 77617.94 ₽
По процентам за год: 33104.28 ₽
Ну, скажем так. Двигаюсь в своем темпе и выбранная стратегия показала свою результативность.
Теперь, как настоящие умнички, мы сформулируем задачу.
Что нужно получить
Я хочу понять, как выгоднее рассчитаться с ипотекой, чтобы закрыть ее в этом году.
Так-с, данные есть, что хотим знаем. Давайте разбираться.
Самый тупой и быстрый вариант
Беру финансовую подушку, добавляю баланс на счету, вывожу все с брокерского счета. В таком случае побегу в банк в феврале и состоится диалог.
Банк: Вы закрыли такой остаток за один месяц. Но какой ценой?
Я:
Что-то еще останется, плюс понятно что не пропаду. И все же, какой же тупой ход.
Использовать вклад для досрочных платежей
Так, у нас сейчас период высокой ключевой ставки. Поэтому давайте посмотрим, что предлагают банки по вкладам. Мне интересна возможность пополнения и рыночная ставка.
По этим показателям Банки.ру выдает нам три варианта:
Кек в том, что банки то дают высокие ставки, но пополнять разрешают далеко не все.
Так, ну мы тут видим Совкомбанк. Я уже как-то проезжался по ним.
Почитайте потом
Ладно, дадим им шанс и залезем в условия вклада:
Мы-то с вами люди въедливые, давайте глянем условия подробнее.
Ай обожаю их (нет). Пополнить на максималках можно в течение 10 дней. И все пополнения не должны превышать эту сумму. Фиг с этим процентом за карту Халва, хотя там тоже интересно. Просто вчитайтесь:
Ой. Хотел задачу решить, а уже всыпал Совкомбанку. Продолжим.
Вот какие ставки дает Альфа-банк:
Так, ну ладно. Допустим, кладу 100 000₽ на вклад в Альфе. 9 месяцев. К октябрю накопится:
Накопленное: 2.6% от остатка долга. Вроде эффект как бы и есть, но эта соточка 9 месяцев будет лежать без доступа.
Давайте посмотрим, какая сумма долга будет по кредиту к концу года по графику:
Теперь посчитаем, сколько денег нам надо положить на вклад, чтобы к концу года мы с процентами накопили эту сумму. Оставим для наглядности такую же ставку.
Итого, надо будет взять одномоментно 270 тысяч и сверху вкинуть 9783.24 ₽ каждый месяц. Понятно, что из-за начальной суммы у нас теперь 8,9% долга закрывают проценты по вкладу. Только это снова сопоставимо с первым вариантом, пусть и в меньшей степени, и в более медленной скорости.
Использовать накопительные счета
Накопительный счет мне импонирует больше: деньги всегда доступны, проценты начисляются. Как раз там копится подушка. В моем банке ставки тянутся за рынком. Там сейчас 10%. Это вроде плюс, а вроде и минус. ЦБ РФ поднимает ключевушку, накопительный идет следом. Снижает — накопительный идет следом. Так и живем.
Есть и другие предложения от банков. Посмотрим на самый выгодный от Альфы.
Ладно-ладно. Поставим нужные ползунки:
То есть, даже при самом выгодном варианте получается 11.8% в среднем за год. Нужно будет частично распределить свои траты, что ради 1.8% делать не очень хочется.
Подобная история с Газпромбанком:
И в ВТБ:
По накопительному счету из рекламы по телевизору:
То есть, мы опять видим камешки: трать полтинник в месяц, вступи в программу и будет тебе ставка хорошая на 3 месяца.
Казалось бы: там подержи 3 месяца на 16%, потом закрывай счет и переходи в другой банк как новый клиент. Проблема в том, что за три месяца рыночные условия могут поменяться не в нашу пользу.
Итого. Надо проскочить по критериям самих банков, чтобы попасть на выгодную ставку хоть на 3 месяца.
Нененене, не к тому что банки такие капиталисты, доколе и эт самое. Тут смысл понятен: они страхуются от будущих решений ЦБ, чтобы сильно не рисковать. Плюс по высоким ставкам на счетах и вкладах хотят расширить клиентскую базу. И хорошо, что даже на сайтах игроки большой 5-ки пишут прямо.
Финальный вариант. Используем то, что есть
Вернемся к числам.
Остаток долга: 390 152₽.
За год спишется по долгу за счет платежей: 77617.94 ₽
Значит, надо за год погасить: 312 534.08 ₽
Допущение. Я тут не учитываю то, что делю досрочку пополам. Для простоты будем использовать тип сокращения срока.
То есть, в среднем я должен докидывать 26 044 ₽, чтобы в декабре я пришел в банк за справкой о погашенной ипотеке и начал искать вторую ипотеку. Значит, с учетом платежа, нужно каждый месяц вносить в среднем 35827 ₽
Может с этого надо было начинать? Сумма-то подъемная, чего тут на статью раздулся.
Воспользуемся тем, что дает сам банк:
- Процент на остаток по карте (5% годовых).
- Кэшбек (1% от покупок + категории).
- Процент по накопительному счету.
Все это начисляется раз в месяц. Расчет по процентам происходит каждый день и его закидывают в день выписки.
Воспользуемся тем, что есть. Возьмем следующую схему:
Проведем расчет по схеме:
- Установим ориентировочный среднемесячный доход по нижней границе за последние пару лет. Возьмем как стабильное значение.
- 10% от этого дохода вкидываем на подушку, 30% на досрочные погашения.
- Эти 30% изымаем каждый месяц.
- Берем ставку 10% по накопительному счету.
- Остаток по карте берем также по минимальной прогнозируемой границе.
- Кэшбек берем в 1% без учета особых категорий.
- Стартовую величину финансовой подушки устанавливаем такую, как на данный момент.
Ну что ж, считаем.
Оранжевыми столбиками показаны досрочные погашения. Они в течение года стабильные. Суммарно за 12 месяцев за счет банка (кэшбек, проценты) в расчете было получено 46 667 ₽. 11.9% от текущего долга. И это расчет был по минимальной границе.
И в итоге получилось выгоднее, чем переходить в другие банки за вкладами и накопительными счетами. Осталось внедрить в жизнь.
Да пребудет с вами вычет!