В ряде случаев признать право собственности на самовольную постройку возможно через суд в исковом производстве.
Надлежащим истцом может выступить:
- собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка;
- лицо, у которого земельный участок находится пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании;
- арендатор земли, предоставленной для строительства.
Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если она возведена на собственном участке без необходимых разрешений. Если постройку на участке создал застройщик-третье лицо и на ее создание были получены разрешения, надлежащим ответчиком является застройщик.
Объект, на который можно требовать признать право, может быть построен или реконструирован.
После реконструкции, например, самовольно пристроенных дополнительные помещений, подавать иск о признании права следует на объект в целом, а не на пристройку. После перепланировки или переустройства (переоборудования) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя.
Признание судом права на постройку, самовольно возведенную на земельном участке третьим лицом, повлечет за собой обязанность возместить ему расходы в размере, который определит суд.
Признание права собственности на самовольное строение не произойдет, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Право собственности на такую постройку целесообразно зарегистрировать как на вновь создаваемую недвижимость.
В предмет доказывания в суде входят следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления);
- самовольная постройка является объектом недвижимости;
права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- застройщик предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности пытался получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд вправе оценить, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта;
Указанные обстоятельства подлежат доказыванию, даже если ответчик признает иск.
Положительное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке (регистрации права на основании решения суда).
Если проведена самовольная реконструкция недвижимости, которая была поставлена на кадастровый учет и права на нее изначально были зарегистрированы в ЕГРН, то повторно регистрировать на нее право собственности не нужно. В этом случае у недвижимости меняются лишь ее основные характеристики (основные сведения о недвижимости) и достаточно провести кадастровый учет изменений.