В 2023 году на рынке недвижимости Петербургской агломерации было реализовано 3,6 млн квадратных метров. Это на 29% больше, чем в прошлом году, и сопоставимо с показателями 2021 года. В ипотеку было куплено 87% лотов, из них 40% – с суммой кредита более 6 млн рублей.
Основная активизация спроса в 2023 году началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%, что стимулировало покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий. После пиковых августа-сентября, когда уровень сделок приблизился к рекордным на первичном рынке, в октябре-ноябре было реализовано около 9-9,5 тысяч квартир, что превышает среднерыночные показатели лета в среднем на 30-35%.
По количеству сделок на рынке преобладает жилье массового спроса – 91%, где лидерство поделили между собой два класса: «комфорт стандарт» (44%) и «комфорт+» (31%). При этом вырос спрос и на премиальное жилье: его доля в этом году увеличилась с 6% до 9%.
Чаще всего в 2023 году приобретались студии и однокомнатные квартиры – 70% сделок, доля семейных квартир выросла на 3 п. п. относительно 2022 года за счет снижения спроса на студии.
Количество сделок с ипотекой на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области достигла 87% (+ 2 п. п. относительно 2022 года). В структуре лидирует ипотека с господдержкой – 56%, на «семейную ипотеку» пришлось 35%. Увеличилась доля IT-ипотеки до 6%. В 2022 году она составляла только 1%. Это связано с изменением условий – отмена требования к уровню дохода для специалистов IT-отрасли в возрасте до 36 лет. На программы со стандартными ставками пришлось всего 3% сделок.
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке за 10 месяцев составила 5,4%, что почти в 1,5 раза выше в сравнении с 2022 годом – 3,9%. Средний размер ежемесячного платежа в 2023 году достиг 34 тыс. руб., в прошлом году он был на уровне 30 тыс. руб.
Средняя цена предложения в массовом сегменте в Петербурге за 2023 год выросла на 5% и составила 230 тыс. руб. за квадратный метр. В том числе в классе «комфорт стандарт» (+5%) - 217 тыс. руб. за «квадрат» и «комфорт+» (+3%) – 281 тыс. руб. В пригороде показатель средней цены стабилен – 146 тыс. руб. за квадратный метр.
Средний бюджет сделки в классе «комфорт стандарт» оценивается в 8 млн руб. и 10 млн руб. в «комфорт+».
Средняя цена в классе «бизнес» сохраняется на уровне конца 2022 года – 345 тыс. руб. за квадратный метр. В классе «элита» наблюдается положительная динамика средней цены предложения (+8%) – 540 тыс. руб. за квадратный метр, а также рост «разрыва» между подклассами «делюкс» (860 тыс. руб. за кв. м.) и «люкс» (473 тыс. руб. за кв. м.) – 82% по итогам 2023 года. Средний бюджет в классе «бизнес» оценивается в размере 20 млн руб. и 35 млн руб. в классе «элита».
«В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса и снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. При умеренно оптимистическом прогнозе реальная емкость рынка может вернуться к показателям, сопоставимым с 2022 г., и составить 2,5-2,7 млн. кв. м, но для этого важным условием становится сохранение суммы кредита для Санкт-Петербурга и ЛО в 12 млн. руб. Стоит отметить, что по данным «Петербургской недвижимости», порядка 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн руб. (ср. размер 8,5-9 млн), при ее сокращении по льготной программе до 6 млн, данной категории придётся увеличивать первый взнос в 2 раза как минимум, чтобы взять кредит на льготных условиях. В группе риска квартиры с двумя и более комнатами, а это порядка 30% в спросе»
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Всего в 2023 году девелоперы вывели на рынок Петербурга и Ленинградской области 3,7 млн квадратных метра. Рост по сравнению с прошлым годом составил 12%. Треть нового предложения, а именно 36% объектов, пришлось на территории областных локаций. Это связано с тем, что именно в пригородных локациях имеется потенциал под комплексное освоение территорий. На данных территориях у девелоперов есть возможность возводить масштабные проекты с собственной инфраструктурой. Пригороды также застраиваются малоэтажными жилыми комплексами, которые определенная часть покупателей, при прочих равных условиях, предпочитают кварталам с более плотной и высотной застройкой. К тому же объекты в пригороде более доступны по цене.
Читайте также:
«Никаких предпосылок к снижению себестоимости строительства в 2024 году пока нет»
Ближе к реальности: инвесторы апарт-отелей рассчитывают на доходность в 7–8% годовых
Автор: эксперты компании «Петербургская Недвижимость»