Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) под конец 2023 года представила любопытный рейтинг крупнейших игроков на петербургском рынке сервисных апартаментов. В топ-10 вошли как известные, так и набирающие популярность застройщики и франшизы. Не вошла туда лишь наша инвестиционно-строительная компания Inreit. Притом, что по количеству сданных в эксплуатацию апарт-отелей и доходности от сдачи в аренду юнитов мы должны были возглавить подобный рейтинг. Почему нас оставили за кулисами — вопрос отдельный. А пока посмотрим, какую информацию вынесли в открытое поле представители РГУД.
Для упорядочивания данных при составлении рейтинга члены экспертной группы разделили категорию “апартаменты” на четыре формата.
Первый из них — так называемое псевдожилье, аналог жилой недвижимости. Его признаки: отсутствие гостиничного сервиса и самостоятельное управление при сдаче в аренду. На рынке позиционируется как ЖК и чаще приобретается не в коммерческих целях, а для собственного проживания.
Три следующих формата объединяет единый критерий — наличие гостиничного сервиса.
В отдельную, переходную группу от квазижилья к полноценным гостиничным объектам авторы исследования выделили сервисные апартаменты. В их понимании к таковым относятся неклассифицированные объекты недвижимости с базовым сервисом и преимущественно самостоятельным управлением. Эту категорию по-прежнему можно рассматривать как аналог жилой недвижимости.
Третья группа — собственно апарт-отели как вид инвестиционной недвижимости. Классифицированные объекты с гостиничным сервисом, множеством собственников, юридически обособленными апартаментами и профессиональной управляющей компанией.
Четвертую же группу в представленном исследовании составили классические гостиницы. Надо полагать потому, что в правительственном положении о классификации гостиниц учтена такая категория гостиничных номеров, как апартаменты. От апарт-отелей такие объекты отличаются преимущественно по двум критериям: здание не раскадастрено, то есть номера не имеют статуса отдельных помещений, а вместо множества собственников объектом чаще всего владеет один-два человека.
По данным РГУТ, с 2011 года в Петербурге построено 33 тыс. апартаментов, из них 18,9 тыс. сервисные, то есть 60%. Из этих 18,9 тысяч классификацию прошли 7,6 тыс. номеров. Иными словами, они имеют статус полноценных гостиничных номеров.
Эту группу из 7,6 тыс. сертифицированных юнитов аналитики и взяли за основу рейтинга из десяти крупнейших игроков на местном рынке апартаментов.
Приведенный топ составили:
Valo Service — апарт-комплекс VALO, 1444 номера, 19% петербургского рынка классифицированных апартаментов;
МТЛ — комплексы бренда Avenue, 1064 номера, 14% рынка;
Vertical Hospitality — проекты компании Becar Asset Management, 988 номеров, 13% рынка;
Ye’s — бывшая сеть ГК “Пионер”, ныне — самостоятельный бренд, управляющий собственными объектами, 836 номеров, 11% рынка;
Апарт-сервис — комплекс Best Western Zoom Hotel, 684 номера, 9% рынка;
ПСК Инвест — объекты бренда Avenir, 532 номера, 7% рынка;
RBI PM — апарт-комплексы бренда Artstudio, 304 номера, 4% рынка;
ПЛГ Отели — апартаменты в отеле IN2IT, 304 номера, 4% рынка;
IZZZI — отели компании Orange Group, 304 номера, 4% рынка.
Отмечу, что председателем составившего рейтинг экспертного совета выступает генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев. А команду РГУД возглавляет ее вице-президент Александр Шарапов, он же — президент вышеупомянутой Becar Asset Management.
У меня нет оснований сомневаться в компетентности коллег и верности большинства представленных цифр. И все же позволю себе дополнить этот рейтинг упущенной из вида информацией о компании Inreit.
Только сертифицированных номеров в апарт-отелях у нас на сегодня около 500. Уже исходя из этого мы должны были потеснить ПСК Инвест на шестой строчке топа. И, на мой взгляд, это отличный результат для редевелопера. Всего же с 2016 года компания ввела в эксплуатацию 848 апартаментов. Открытых и прошедших классификацию отелей в Петербурге у нас девять — больше, чем у всех представленных участников рейтинга. А усредненная доходность юнитов по итогам 2023 года составила 12% годовых. Притом, что отдельные отели показали 14,4% годовых. Доходности такого уровня на текущий день нет ни у одного из апарт-отелей других сетей в Петербурге.
По этому поводу мне вспоминаются слова Ганди: “Сначала они тебя не замечают, потом смеются над тобой, затем борются с тобой. А потом ты побеждаешь”.
Похоже, первые три этапа мы прошли. В начале пути, когда компания открывала мини-гостиницы на базе расселенных коммуналок, те же представители Becar смотрели на нас с высоты своей “Вертикали” и подшучивали на встречах девелоперов. Теперь они делают вид, что нас не существует, и ненавязчиво выдавливают из собственных рейтингов. А значит, мы подбираемся к кульминации.
Уверен, что 2024 год должен стать для Inreit победным. У нас превосходные объекты в работе. Большие планы на новые направления. И большие ожидания от нашей УК по взятию очередной планки доходности.
С наступившим вас, Новым годом, дорогие друзья и наши уважаемые инвесторы! Победа будет за нами.
