Что ждет рынок недвижимости и покупателей в наступившем году с оглядкой на 2023-й, рассказали в Клубе инвесторов Москвы.
Мнение
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский:
Начать надо с того, что 2023 год прошел под сохранившимся с 2022 года беспрецедентным санкционным давлением и решением задач, связанных с новой логистикой, партнерами, и т. д. В целом 2023-й был достаточно напряженным, но вместе с тем привел к неплохим показателям в строительной отрасли. Так, с высокой степенью вероятности будет побит рекорд по вводу жилья в МКД (многоквартирных домах – ред.) 2015 года (50,2 млн кв. м), а общий объем ввода (вместе с ИЖС) превысит 100 млн кв. м, что очень важно в контексте важнейшей стратегической цели по обеспечению населения качественным новым жильем, в том числе в замене выбывающего аварийного и ветхого жилья. Напомним, что целевой показатель по вводу жилья в год – 120 млн кв. м к 2030 году.
Также стоит напомнить, что негативная тенденция по сокращению поступлений на счета эскроу от продаж новостроек, начавшаяся в середине 2022 года (тогда этот показатель упал ниже 100%), продолжилась и в 2023 году, достигнув своего минимума в 83% и несколько улучшившись к концу года (октябрь – 92%). Только превышение объема средств на счетах эскроу потребности проектного финансирования позволяет минимизировать стоимость этого финансирования. Поэтому застройщики крайне заинтересованы в планомерности и необходимом объеме продаж. Весь 2023 год проходил при недостаточном платежеспособном спросе. При этом главным драйвером продаж являлась ипотека, которая иногда составляла более 90% от всех сделок.
Большая часть ипотечных сделок использовала в той или иной мере льготные государственные ипотечные программы. При этом условия по льготным государственным программам ужесточались: поднятие первоначального взноса сначала до 20%, затем до 30%, удорожание части самих программ. Для столичных рынков еще и сокращение по ряду программ максимальной суммы ипотеки с 12 до 6 млн руб.
На этом фоне и из-за поднятия ключевой ставки до 16% вход в 2024-й для рынка недвижимости будет весьма напряженным. Будет не хватать рыночного спроса при жесткой кредитно-денежной политике. Кроме того, часть льготных ипотечных программ может завершиться и видоизмениться в сторону большей адресности с середины 2024 года. Вместе с тем, стоит ожидать, что кредитно-денежная политика Банка России будет постепенно смягчаться. Это будет уже заметно к концу первой половины 2024-го, а тем более к концу года. Все это произойдет, если не будет экстраординарных не экономических событий. Поэтому 2024 год будет хотя и сложным, но продолжит нести определенные надежды, что объемы строительства не будут сокращаться. Цены останутся стабильными. Возможно, в начале года будет некоторая коррекция цен вниз. Это касается больше вторичного рынка. На первичном рынке можно ожидать замедление вывода новых проектов, но к концу года застройщики вполне могут наверстать это отставание.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
