В комментариях нам задают вопросы о том, как приобрести коммерческую недвижимость, на что обратить внимание.
Сегодня рассмотрим вопросы по приобретению коммерческой недвижимости, на что обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физическими лицами
Cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью мoгyт зaключaть не только opгaнизaции или предприятия, но и физические лица. Приобретая нежилое помещение, владелец получает на него такие же права, как и на жилое — владеть, пользоваться и распоряжаться. Коммерческую недвижимость используют для бизнеса, сдают в аренду, перепродают или передают в качестве залога при банковском кредитовании.
Сделка купли-продажи такой недвижимости для физического лица практически ничем не отличается от покупки жилого объекта. Единственный нюанс — в том, что продавец обязан предъявить и предоставить больше документов.
Чтобы снизить риски покупателя, нужно проверить следующее:
Запросите документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение — предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации, наследовании.
Запросить выписку из ЕГРН.
Она подтвердит право собственности на объект, даст информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости.
Особое внимание стоит уделить разделу "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": это позволит узнать, не передан ли объект в аренду и не действуют ли в отношении него иные обременения (залог, арест, субаренда, сервитут).
Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет расторгнуть договор аренды, если это не предусмотрено самим этим договором.
То же самое и в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением). Если им обременена приобретаемая недвижимость, снять его вряд ли удастся. Еще перед сделкой следует подумать, не помешают ли в будущем третьи лица владеть купленным зданием или помещением.
Если собственником продаваемого помещения или здания является юридическое лицо, содержание выписки из ЕГРН будет максимально полным.
Если недвижимость принадлежит физическому лицу, в выписке не будет указано его Ф. И. О. (ч. 1.3, ч. 7.1 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). То есть подтвердить право собственности не получится. В этом случае можно либо провести сделку через нотариуса (который получит выписку из ЕГРН с указанием Ф. И. О. собственника в силу закона), либо попросить собственника внести в реестр "разрешительную надпись", при наличии которой запрет на указание персональных данных в выписке не действует.
То есть лучше, если выписку предоставит собственник, в этом случае Ф.И.О. будет указано
Если свежую выписку из ЕГРН предоставил сам продавец, рекомендуем проверить ее достоверность с помощью нового сервиса на сайте Росреестра. Достаточно навести камеру на QR-код, который расположен в правом верхнем углу выписки. Далее пользователь будет автоматически перенаправлен на нужный раздел на сайте Росреестра, где сможет подтвердить подлинность документа.
Выписку обязательно нужно получить буквально на день сделки, т.к. не исключено, что продавец продаст недвижимость не только вам.
За время, прошедшее с получения покупателем выписки, есть вероятность, что прошло судебное заседание, в котором продавец является ответчиком в имущественном споре. Суд, к примеру, наложил запрет на сделки с его имуществом. Покупателю придется взыскивать аванс через суд.
Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах не всегда достаточно. Перед покупкой предпринимателю следует изучить банк решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции на открытые судебные дела в отношении продавца. Так можно спрогнозировать, например, возможный судебный арест объекта в будущем.
Проверить дееспособность продавца и полномочия его представителя (если продавцом является юридическое лицо).
Подтвердить, что компания не прекратила свое существование, можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ. На сайте ФНС России есть бесплатный сервис, позволяющий получить электронную выписку мгновенно. Поэтому рекомендуется заказать выписку как минимум дважды: после того как покупатель подобрал оптимальный объект и непосредственно в день подписания договора.
В этом же документе будет указано, какие лица могут действовать от имени компании без доверенности и не находится ли юридическое лицо в процессе банкротства.
Крайне желательно изучить бухгалтерскую отчетность организации.
Сведения о ней также раскрывает ФНС России. Для ознакомления доступны бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет об изменениях капитала и отчет о движении денежных средств. Заодно стоит проверить, нет ли у контрагента задолженности по налогам.
Это позволит понять, не движется ли компания к банкротству. Если процедуры несостоятельности все же будут введены, сделка по продаже недвижимости может быть оспорена как подозрительная или совершенная с предпочтением (ст. 61.2- 61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Изучить картотеку арбитражных дел, которая также содержит данные о возбужденных производствах по делам о банкротстве.
Если от имени продавца выступает представитель, дополнительно проверяется действительность доверенности.
Это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты или через сканирование QR-кода на самой доверенности, причем обязательно посредством специального сервиса.
Стоит также внимательно изучить срок действия доверенности и круг полномочий представителя.
Если сделку проводит руководитель компании, понадобится его паспорт и решение о назначении (протокол общего собрания).
Удостовериться, что соблюдены нормы корпоративного законодательства.
Если сделка является крупной, для ее совершения должно быть получено согласие общего собрания либо иного органа (совет директоров, правление), который прописан в уставе.
Помимо этого, одобрения требуют сделки с заинтересованностью. Это такие сделки, в результате которых лица из числа исполнительных органов, контролирующие лица или их родственники получают личную выгоду Проверить наличие заинтересованности покупателю недвижимости не просто. Для чего запросите решение об одобрении сделки.
Проверить, есть ли споры в отношении объекта недвижимости.
Обратитесь к картотеке арбитражных дел и узнайте, не находится ли объект в эпицентре конфликта.
Если приобретается новый объект, понадобится также проверить наличие разрешения на ввод в эксплуатацию.
Стоит также удостовериться, что у продавца нет долгов по оплате ЖКУ, капремонта, споров с ресурсоснабжающими организациями, операторами по вывозу и утилизации отходов. Запросите договоры с обслуживающими компаниями,
Проверьте разрешенное целевое использование земельного участка.
Обратите внимание, что земельный участок, на котором расположено здание, может не стоять на кадастровом учете. По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны приобрести этот земельный участок в аренду или собственность. В этом случае покупателю придется заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процедура занимает примерно от полугода и стоит в среднем 1 млн руб.
Вид разрешенного использования земельного участка имеет ключевое значение. Приобретая здание, предназначенное для жилья, для последующего его переоборудования в гостиницу, надо подумать о том, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка, а также сравнить расходы на эту процедуру с последующей выгодой.
Сверьте физические характеристики с технической документацией.
Проверьте, чтобы все пристройки были возведен с разрешением на реконструкцию.
Не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание к примеру, с пристроенным вторым этажом без разрешения на реконструкцию.
Если какой-либо орган заявит в суд иск о сносе самовольно реконструированного объекта, новому собственнику придется потратить немалые суммы на юристов, на строительную экспертизу, чтобы отстоять свои права. А если отстоять не получится, то придется все вернуть в первоначальное состояние.
Поэтому покупателю перед сделкой всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Выбрать форму расчетов.
Наиболее надежным способом расчетов при покупке коммерческой недвижимости является аккредитив.
Сдали документы в МФЦ. Продавец требует рассчитаться, т.к. сделка совершена. Что делать?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.