Какова актуальная средняя цена квадратного метра в ярославских новостройках? Каковы прогнозы специалистов: в ближайшие несколько месяцев цены на квартиры в новостройках будут расти или наоборот, опускаться? С чем это связано?
По итогам 1 квартала 2023 г. средневзвешенная цена предложения в городской черте Ярославля была выше 91000 руб. за 1 кв. м. Снижение за квартал составило 1,4% или порядка 1300 руб. за 1 кв. м.
Объем предложения за этот же период вырос почти на 14%, то есть почти на 400 квартир.
При этом текущий уровень цен в среднем на 1% выше, чем было в марте 2022 г. Число квартир в свободной продаже выросло примерно на 1000 или на 50% относительно марта 2022 г.
Можно ли назвать это началом тренда на снижение?
Лучше всего динамику цен отражает предложение на 0 стадии строительства. Текущая стоимость 1 кв. м на нулевой стадии немногим менее 80000 руб. за 1 кв. м. Предложение представлено преимущественно в спальных районах города. Год назад квартиры на стадии фундамента можно было купить только в центральных районах Ярославля, средняя стоимость «квадрата» превышала 110 000 руб. за 1 кв. м. Но мы понимаем, что данные сегменты не сопоставимы.
В марте 2021г. в среднем по городу стоимость 1 кв. м была ниже на 16%, чем в текущем году.
Если взять следующую стадию строительства, а именно начало монтажа, то здесь мы увидим положительную динамику цен: 95000 руб. за 1 кв. м по отношению к 84700 руб. – годом ранее.
Аналогичная ситуация наблюдается и для квартир в сданных в эксплуатацию домах. За год рост цен в этом сегменте в среднем по городу превысил 14%, текущая стоимость 1 кв. м в среднем составляет 98610 руб.
Таким образом, говорить о явном тренде на снижении пока преждевременно. Как будет развиваться ситуация в дальнейшем, напрямую зависит от политической и экономической повестки.
Какова средняя цена квадратного метра на квартиры вторичного рынка в Ярославле? Ярославцы чаще покупают квартиры в новостройках или на вторичном рынке?
С осени 2022 г., а именно с момента объявления частичной мобилизации, все ждут начала снижения цен на вторичном рынке жилой недвижимости. Доходы населения не растут, ипотечные ставки, наоборот, понемногу увеличиваются, но цены на «вторичку» не сдаются.
По итогам квартала 2023 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке квартир Ярославля составила 88 880 руб., что на 4,2% выше, чем в декабре 2022 г. и на 5% больше уровня 1 квартала прошлого года.
Если рассматривать в качестве основного индикатора наиболее ходовой сегмент, а именно 1-комнатные «хрущевки», то они подорожали на 16,5% за последние 3 месяца.
Явную отрицательную динамику можно наблюдать в сегменте многокомнатных квартир: -11,4% за квартал. Снижается в среднем по городу стоимость малосемеек – на 7,8% относительно декабря 2022 г.
В каждом районе города есть отдельные сегменты с отрицательной динамикой цен, но их меньше, чем тех, где цены продолжают расти.
Лидерами роста можно назвать 1-комнатные «хрущевки» в Красноперекопском районе и 2-комнатные «сталинки» в Ленинском.
При этом необходимо отметить, что объем предложения на вторичном рынке квартир Ярославля по итогам квартала вырос более чем на 20%, но все же почти в 2 раза меньше, чем было в период до пандемии.
В целом, «вторичка» продается лучше, чем новостройки. Если судить по данным ЦБ о количестве выданных ипотечных кредитов, то соотношение спроса будет примерно 1 к 3. То есть на каждую квартиру в новостройке в среднем приходится 3 проданные квартиры на вторичном рынке.
Стоит ли ярославцам, планирующим покупку жилья поторопиться, чтобы купить квартиру по выгодной цене, или можно подождать?
При принятии решения о покупке квартиры необходимо учитывать в первую очередь свои потребности. Решать жилищный вопрос лучше тогда, когда он возник. Можно ожидать снижения цен, но эксперты ожидают дальнейшего роста ипотечных ставок. Соответственно, в ожидании скидок на квартиру можно потерять более выгодные проценты по ипотеке.
В среднем по городу размер торга при продаже квартир на вторичном рынке сейчас составляет 3,6%. За последние три месяца торг по сделкам немного вырос – на 0,4%.
Что происходит со спросом на жилую недвижимость в Ярославле? Наблюдается ли какой-то ажиотаж? С чем это связано?
Ажиотаж на рынке обычно связан с какими-то событиями. Сейчас нет беспрецедентно низких ставок, президентских выборов или еще каких-то событий, которые могли бы повлиять на спрос в сторону резкого его увеличения. С учетом текущего уровня цен и ипотечных ставок, а так же политической обстановки, говорить об ажиотажном спросе не приходится.
Снижение спроса на вторичном рынке можно оценить на уровне 15%, на первичном – в пределах 10% относительно 4 квартала 2022 г.
