Мы продолжаем нашу серию статей, посвященных апарт-отелям. Сегодня мы более детально рассмотрим вопрос о строительстве обычного жилья, представленного как апарт-отель.
Гостиничная отрасль получает поддержку от государства и активно развивается, что благоприятно влияет на рынок. Доходность таких объектов растет, и гостиничный бизнес становится привлекательным для инвесторов.
В то же время сегмент жилой недвижимости становится все более рискованным: наблюдается избыток предложения, существует риск отказа от льготной ипотеки, а также снижается спрос и покупательская способность.
На данный момент доля нереализованных квартир в новостройках по всей стране составляет 41% (данные на ноябрь 2023 года). Во многих регионах этот показатель даже превышает процент проданных квартир. Например, в Краснодарском крае этот показатель составляет 48% (по данным наш.дом.рф).
Многие застройщики обратили внимание на гостиничный рынок, включая сегмент апарт-отелей. Мы уже рассказывали о популярности этого тренда в нашей предыдущей статье.
Однако часто застройщики жилой недвижимости, которые вступают на рынок апарт-отелей, не изучают особенности данной отрасли, что в конечном итоге разочаровывает покупателей.
Давайте разберемся, в чем отличия гостиничных проектов от жилых комплексов и на что следует обратить внимание при выборе объекта для инвестиций.
Особенности апарт-отеля
Построить современный отель намного сложнее, чем жилой дом. Здесь нельзя обойтись стандартными экономическими решениями в области оснащения общих зон, и невозможно сдать объект с "предчистовой отделкой".
"Гостиница - это конечный продукт. При строительстве требуется уделять больше внимания инженерным коммуникациям, оснащению, безопасности гостей и звукоизоляции", - объясняет Евгений Бромберг, Председатель совета директоров группы компаний UNDERSUN.
Существует значительная разница между апарт-отелем и жилым комплексом, который продается как апарт-отель. Апарт-отель - это комплекс с гостиничными услугами. В нем может быть предоставлена химчистка, уборка, коворкинг, ресторан, бар, фитнес-центр, салон красоты и многое другое. Помимо гостиничного обслуживания, в апарт-отеле есть управляющий, к которому можно обратиться по любому вопросу, что делает проживание максимально комфортным. В то время как жилые квартиры, разделенные на небольшие студии без предоставления сервиса для постояльцев, не могут считаться апарт-отелем.
Продажа любой ценой
В настоящей ситуации разработчикам ставится задача - продать любой ценой. Риелторы и застройщики начинают искусственно завышать цену продажи, опираясь на гипотетическую доходность апарт-отелей.
Многие застройщики рекламируют апарт-отели как надежный финансовый инструмент для розничных инвесторов, и это может быть правдой, но требуется грамотное профессиональное управление.
Некоторые застройщики создают свои управляющие компании, которые функционируют как обычные ЖКХ, но не обладают необходимым уровнем компетенции. В результате расчеты доходности не подтверждаются, и обещанная "доходность" остается только в мечтах.
"Когда инвесторам обещают нереальную окупаемость, что через 4-5 лет они получат 100% от своих вложений, это больше похоже на преднамеренное обманывание! Обещать капитализацию можно только на основе имеющегося опыта", - объясняет Евгений Бромберг.
По словам эксперта, на рынке уже достаточно проектов с плохими результатами из-за того, что психология застройщиков остается такой же, как при строительстве жилых комплексов: "построил-продал-забыл".
"Когда дело доходит до выплат, эти непрофессиональные управляющие компании начинают перекладывать на собственников необоснованные ожидания", - добавляет Евгений.
Однако на рынке все же есть качественные апарт-отели с профессиональным гостиничным управлением, где предоставляется соответствующий сервис, система бронирования и необходимая гостиничная инфраструктура, что в конечном итоге принесет доход собственникам.
Многие инвесторы осознают, что им нужно стать более компетентными или привлечь квалифицированных специалистов. Ведь будущая доходность апарт-отеля прямо влияет на репутацию строительной компании.
По словам Евгения, на рынке апарт-отелей останутся только те компании, которые думают о своей репутации и работают на будущее, привлекая в качестве партнеров профессиональные гостиничные компании. Только квалифицированный гостиничный оператор, опираясь на свой опыт, экспертизу и прогнозы, поможет правильно организовать маркетинг и дальнейшую работу объекта.
О том, что влияет на доходность объекта, насколько выгодны инвестиции в апарт-отели и как быстро они окупятся, мы расскажем в нашей следующей статье.