В этой статье я расскажу, почему банковская ячейка — прямой путь потерять купленную недвижимость, если ваш продавец — банкрот, и как следует использовать этот инструмент действительно безопасно для проведения расчетов.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
В чем, собственно, проблема с банковскими ячейками?
Некоторые люди считают, что если положить деньги в банковскую ячейку и расплатиться ими за квартиру, то… То это как-то от чего-то защитит. Правда, мало из таких надеющихся сможет объяснить, как именно, но ячейка считается эталоном надежности. Так повелось с 90-х годов, пока ещё не был развит онлайн-банкинг и онлайн-переводы денег.
Ну, обокрасть ячейку и правда сложнее, чем обычную квартиру, но юридически ячейка никаких гарантий от оспаривания сделки не даёт.
Банковская ячейка превратилась в ритуал, связанный с продажей недвижимости
Например, человек покупает квартиру за 10 000 000 рублей и через год продаёт ее за 12 000 000 рублей. 2 000 000 — доход, с него надо платить НДФЛ. Платить неохота, и продавец говорит покупателю:
— А давай мы в договоре 10 000 000 напишем, а ещё 2 000 000 ты в банковскую ячейку положишь и я эти деньги потом из ячейки заберу.
Почему просто не передать эти 2 000 000 из рук в руки — неясно. Видимо, ячейка и правда превратилась в какой-то ритуал. Особенно риелторы эту тему продвигают. Может, им банк процент платит от договоров, заключенных на ячейки?
Ладно, возвращаемся к вопросу гарантий, которые даёт (на самом деле нет) ячейка.
Что надо, чтобы суд при рассмотрении дела о банкротстве вашего продавца не отменил сделку купли-продажи имущества?
По сути, всего 2 вещи:
- чтобы цена была рыночной, а не заниженной;
- чтобы покупатель доказал, что он реально передал продавцу деньги.
И теперь скажите мне, пожалуйста, каким образом ячейка поможет доказать, что деньги реально передавались? И что они действительно были в ячейке?
Когда клиент арендует ячейку, сотрудник банка даёт ему ключ от неё, а сам выходит из помещения. Клиент кладёт ценности в ячейку в торжественном безмолвии и одиночестве. Никто не видит, что за сокровища помещаются в сейф.
Это самое важное! Никто не видит, что в ячейке. Может, много денег, а может, фантики от конфет «Мишка на севере». Ну мало ли, у кого какой бзик, может, кто-то фантики решил туда положить. На память о счастливом детстве…
Так что ячейка не даёт никаких возможностей доказать передачу денег. А значит, сама по себе никак не усиливает безопасность сделки.
Вот если деньги лежат в банке на счету, вы их оттуда снимаете и кладёте в сейф, тогда да, доказать, что деньги были, можно. Но не с помощью ячейки, а выпиской из банковского счета, где будет указано, что да, деньги действительно были вам выданы, а значит, они существовали.
Когда на практике используется банковская ячейка?
Во-первых, как указано выше, когда ваш продавец хочет избежать налогов. А зачем вам помогать кому-то уклоняться от уплаты налогов в принципе?
Во-вторых, когда потенциальный банкрот хочет спрятать недвижимость от взыскания, переписав ее, в лучшем случае, не на своего близкого родственника. Где-то должник прочитал, что нужно заключать договор купли-продажи, простое дарение не поможет. И вот он рисует договор, заверяет его у нотариуса, и, создавая видимость передачи денег, как бы их «передает» через ячейку.
О всех этих уловках уже давно известно в профессиональной среде, особенно в курсе судьи, и к банковским ячейкам при расчетах относятся, мягко говоря, скептически.
И если вы действительно добросовестный приобретатель, но пошли на поводу у риелтора и вашего продавца, и использовали занижение стоимости (бедный продавец, денег и так нет, да еще и налоги платить) и банковскую ячейку, то у меня для вас плохие новости: если сделку будут оспаривать, то самостоятельно отбиться точно не получится, обращайтесь к профессиональным юристам по защите сделок от оспаривания, например, ко мне.
Один случай, когда ячейка все-таки поможет
Так когда же расчёты через банковскую ячейку будут проведены правильно?
В некоторых банках есть услуга: опись имущества, которое помещается в ячейку. Если её сделать, то она станет доказательством того, что деньги были. Но, во-первых, не все банки такую услугу оказывают, а во-вторых, вы вообще знаете, что такая услуга вообще есть? Сомневаюсь, думаю, что вы впервые о ней узнали из этой статьи.
Так что не питайте напрасных надежд. Сама по себе банковская ячейка от оспаривания сделки не защитит.
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
