...это отсутствие юридической проверки продаваемого объекта.
Очевидно: в недвижимости важны не только местоположение, конфигурация, вид из окна, ремонт... но и правильно оформленные, подготовленные к продаже документы!
Документы очень сильно влияют на цену, а значит - настоящий профессионал изучает их ПЕРЕД продажей, а не в процессе или, тем более, в момент когда уже покупатель на пороге стоит и просит их показать.
Снова и снова сталкиваюсь с ситуацией, когда риелтор, продающий недвижимость, если и брал в руки правоустанавливающие документы, то изучил их в формате: "комплект / не комплект". Не вчитываясь в содержимое документов, не запрашивая дополнительную информацию.
Это приводит к тому, что нашедшийся покупатель изучает документы, находит в них скрытый "косяк"... а дальше уже как повезёт: если у покупателя есть время - с ним можно будет договориться. Например, оформить задаток на время ожидания и в ускоренном режиме всё исправить. Если нет - тогда вы просто теряете покупателя.
А ведь часто случается, что покупатель первый и он же - единственный, на протяжении ближайших месяцев!
У западных коллег есть поговорка: "first offer - best offer" (первое предложение - лучшее предложение). Подтверждаю. Я не знаю почему, но это работает: первый покупатель обычно даёт лучшую цену, чем все последующие. В 99% случаев.
А значит, его потеря - это одновременно потеря времени на поиск следующего + потеря денежная, ведь этот следующий предложит цену ниже.
Чтобы было понятно и наглядно - опишу конкретные два примера косяков риелторов при продаже, которые обернулись разрывом сделки. Оба примера - из личной практики, когда я присутствовал в сделке как юрист со стороны покупателя. И оба объекта продавались по завышенной (по сравнению с аналогами) цене, при этом мои клиенты были готовы их всё равно брать... если бы у риелтора продавца было бы чуть более серьёзное отношение к документальной стороне сделки.
Пример 1. Участок со скрытыми обременениями
Продаётся участок. Цена - 15,6 миллионов рублей. При проверке документов на участок выясняется:
1. Он заезжает на соседний участок. Немного, меньше процента от площади - но всё же. Нужно исправлять. Вызывать геодезиста и "перемежёвывать" участок, во избежание последующих споров с соседями.
2. На участке по документам стоит беседка. Фактически её - нет. Значит, её нужно снять с учёта: зачем нам, покупателям, этот лишний объект, за который нужно платить налоги? Убрать беседку из документов можно с помощью геодезиста, он сделает "Акт обследования", который, в свою очередь, нужно будет подать в МФЦ на регистрацию.
3. На участке числится три (!) обременения.
Первое - договор аренды. Участок ранее был в аренде, но с 2015 года - в собственности, выкуплен. Почему ограничение осталось? Не ясно, но нужно снимать. Идти в администрацию / писать заявление в МФЦ о тех.ошибке.
Второе - кабель 10 кВ. Он помечен на плане участка, у него есть чёткие границы. Это коридор 3 метра в ширину, проходящий посередине участка. Мне говорят: не волнуйтесь! Кабеля давно нет, его выкопали и выбросили...
Пытаюсь объяснить, что кабель может физически отсутствовать. Но его документальное присутствие накладывает на собственника участка обязанность "предоставлять доступ" обслуживающих кабель служб. То есть, в любой момент эти службы могут постучаться к вам в калитку и сказать: "Уважаемый, откройте ворота пошире, нам тут вам перекопать пол-участка нужно, кабель новый положить. Экскаватор, заезжай!"
Для того, чтобы снять с участка кабель (документально), нужно согласовать это с владельцем кабеля. В данном случае, с Россетями. Процесс длительный, но реальный.
Третье. Водоохранная зона пруда. Это, конечно, нонсенс. Люди выкопали пруд на своём участке, он РУКОТВОРНЫЙ! И вот - получили водоохранку вокруг него. Думаю, это ограничение тоже можно снять, но здесь уже судом попахивает. Мой клиент готов взять участок с водоохранной зоной, потому что это не накладывает значительных ограничений на строительство (в данном конкретном случае).
Кстати, обращаю внимание: ни в ЕГРН "Об основных характеристиках", ни в "Онлайн-выписке" этих обременений не числится. На сайте Геопортала их тоже не нашлось. А выявлены они были только через заказ выписки из ЕГРН "Об объекте".
Здесь рассказываю о разнице выписок и о том, какие покупателю нужно заказывать и/или запрашивать у продавца.
Когда рассказываю риелтору о обозначенных выше проблемах, встречаю в ответ искреннее удивление. Оказывается, она не в курсе. На секунду, риелтор продаёт участок более полугода. За это время можно было успеть все эти нюансы устранить и продавать "с чистой совестью". Увы, время было упущено. Ладно, не важно... Переходим к устранению проблем. Мой клиент, покупатель, готов внести задаток для того, чтобы были устранены все (кроме, пожалуй, водоохранной зоны) недочёты, а потом уже купить участок.
Увы, продавец не готов к исправлению ошибок. Ему нужны деньги срочно. Максимум, на что согласен - снять обременение в виде аренды участка.
В остальном - долго и дорого, "не интересует".
Пришлось искать другой участок.
Пример 2. Согласие бывшего супруга
Квартира трёхкомнатная, цена продажи - 11 млн. На тот момент, цена была чуть выше аналогов. Зато с хорошим ремонтом. В общем, визуально всё нравится и цена устраивает. При проверке документов выясняется, что собственница покупала данную квартиру, находясь в браке.
"Ничего страшного! - говорит риелтор, - Она развелась давным-давно. Ещё в 2003 году."
Как это ничего страшного?
Квартира куплена в браке, а значит, согласно статьям 34, 35, 38, 39 Семейного Кодекса РФ и статье 253 Гражданского кодекса она является "совместно нажитым имуществом".
Это означает, что у бывшего супруга, по закону, существует право требования на 1/2 доли данной квартиры (или 1/2 суммы с продажи), несмотря на факт развода и давность данного развода: согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ и Постановлению пленума №15 Верховного суда от 1998 года, срок исковой давности по таким делам – 3 года «с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав».
То есть, сроки, фактически, "резиновые".
Как мы, покупатели, должны понять: знает ли супруг о продаже недвижимости, или нет? Возможно, он там регулярно живёт, без прописки (а значит, не отражён в выписке из домовой книги), считает всё ещё квартиру своей (в связи с личной договорённостью с бывшей супругой).
"Нарушение прав" для него возникнет в момент, когда он узнает о продаже бывшей супругой их общей квартиры. То есть, условно, вчера. И далее, в течение трёх лет с этого момента - он может подать в суд и основательно попортить нам, покупателям, кровь. Вплоть до признания проведённой сделки недействительной.
Вы думаете, высосано из пальца? А вот вам реальное дело, дошедшее до Верховного суда. Муж отсудил квартиру у жены спустя 5 лет после развода.
Казалось бы - решить возникшую коллизию относительно легко: запросить Согласие бывшего супруга на продажу. Тем более, собственница призналась: они разошлись с мужем "на хорошей ноте" и вообще отношения поддерживают позитивные.
Для того, чтобы получить от него Согласие, его нужно отправить к нотариусу со Свидетельством о расторжении брака + паспортными данными собственницы + кад.номером и адресом продаваемого объекта. В результате получится такой вот документ:
Однако, тут выяснилось: муж много лет назад уехал заграницу.
Хорошо, и это тоже решаемо. Просто он пойдет не к нотариусу, а в консульство России в данной стране - и там сделает то самое Согласие. На крайний случай, в случае больших очередей в консульстве (обычное дело) - можно сделать Согласие-таки у нотариуса, местного. Но к Согласию должен обязательно прилагаться "Апостиль" + перевод Согласия на русский язык, заверенный уже российским нотариусом. Вот в таком виде (публикую не все страницы):
Договорились, что будем ждать, пока продавец и её бывший супруг - всё сделают. Мой клиент, покупатель, отказалась вносить аванс/задаток - до тех пор, пока Согласие не будет готово. В чём-то он был прав: существовала реальная вероятность, что ничего они не предоставят (первая реакция на нашу просьбу была резко негативная).
Как показала практика, решение было верным.
В связи с задержкой у зарубежного нотариуса, потом при пересылке в Россию + наложились праздники, когда российские нотариусы не работали...
С момента запроса нами Согласия и до момента его полной готовности прошло почти два (!) месяца.
Всё это время мой клиент терпеливо ждал... Практически, как в том видео с грустным Якубовичем
Ждал, ждал и... не дождался. Потому что на Авито вышла квартира на миллион дешевле и по ремонту не хуже. Соответственно, клиент предпочёл купить её.
Мораль:
Уважаемые коллеги! Будьте внимательны к документам, которые вам представляет клиент! Знайте всю поднаготную продаваемой недвижимости - лучше чем сам клиент: ведь он по умолчанию уверен, что у него "с документами всё в порядке"!
Будьте готовы к въедливому юристу со стороны покупателей.
Провести юридическую подготовку нужно заранее, ещё до того, как выставить объявление в рекламу. Это сэкономит нервы и время и вашему клиенту-продавцу, и вашему покупателю, и вам самим.
С уважением, Константин Каупуш
8 (965) 233-03-32