Разбирался вчера (02 марта) с проблемой, созданной "усилением защиты персональных данных". Закон подписан в июле прошлого года и вот, наконец, 1 марта - вступил в силу.
Теперь в выписке из ЕГРН, заказанной вами, покупателем недвижимости - отсутствует графа "Правообладатель". Вместо ФИО собственника там значится только абстрактное "Физическое лицо".
Как же быть, как соблюдать критерии добросовестности? (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ)
Законодатель предлагает идти к нотариусу на поклон, заказывать там выписку "всего за 300 рублей". Однако, на поверку, это не так просто. Сделал звонок нотариусу и выяснилось: во-первых, выписка будет стоить минимум 450 рублей; во-вторых, выдаваться она будет только "под сделку". То есть, только тем, кто заказывает у этого нотариуса договор купли-продажи. А если не хочется разоряться на нотариальный договор, как тогда? Да и так-то сказать, выписка из ЕГРН должна заказываться задолго до нашего четкого намерения выйти на сделку, еще до внесения аванса! Как же быть?
И это предусмотрел заботливый законодатель, пообещав, что будет у любого собственника-продавца возможность прийти в МФЦ и написать заявление: "Даю право кому угодно узнавать о том, что Я - хозяин этой вот квартиры". После поступления в Росреестр данного заявления, любое третье лицо на время продажи может заказать ЕГРН и увидеть там вожделенную графу ФИО.
Я в детстве любил серию книжек "Хочу всё знать", и до сих пор меня влечёт к неизведанному. Вот и пошел в МФЦ, опробовать на собственной квартире, написать то самое заявление. Увы, меня ждало разочарование: никто ничего ни про какие заявления не слышал!
Всё. Тупик. Паника. Я ж постоянно работаю по проверкам и это фактически первое, что мы делаем с моим клиентом-заказчиком - заказываем ЕГРН.
Хорошо, предположим, её мне может дать продавец, заказав сам.
Есть два "но": во-первых, не всякий продавец даёт такие документы ДО внесения аванса. А во-вторых, мне по роду занятий приходится быть бдительным. И я, извините, привык доверять... но проверять предоставляемые мне документы. Как проверить предоставленную продавцом ЕГРН? На ней теперь появился QR-код! А можно подделать QR-код? Да запросто: он будет вести на фишинговый сайт, маскирующийся под сайт Росреестра. Например, как только появились QR-коды на нотариальных документах, сразу появились такие подделки. Окей, я умею проверять правильно, а большинство населения нашего - умеет?
Не буду томить. Мне удалось-таки найти приемлемый вариант снижения рисков для покупателя! Или, к примеру, нанимателя квартиры (ему тоже, если что, проверять собственника надо!).
Прилагаю пошаговую инструкцию:
1. Заказываем ЕГРН на сайте Госуслуг. Графа "Получить выписку из ЕГРН". Далее, обязателен заказ не абы какой выписки, а двух:
- "Об объекте" - это развернутое ЕГРН, содержит все обременения и схемы: для участков это межевание, для квартир - планировка. Стоит такая выписка - 350 рублей. В полученной выписке будет всё кроме - данных о собственнике.
- "О переходе прав" - это сведения о том, кто был предыдущими собственниками (только ФИО и всё) и на основании чего был переход права: договор купли-продажи, наследство или что-то ещё. Она стоит - 290 рублей.
Обе выписки приходят примерно за три дня, лучше заказывать с запасом по времени.
UPD! Дополнение от 06.03.23: заказал при написании статьи (2 марта) ЕГРН на Госуслугах... До сих пор жду 🤔
В общем, "запас" времени должен быть явно больше, видимо у них какие-то проблемы на данный момент.
2. Просим нашего продавца/наймодателя - заказать ЕГРН, там же. Только не через "Получить выписку ЕГРН", как делали мы, покупатели, а через "Получить онлайн-выписку" (см скрин ниже). В чём же отличие?
Для собственника недвижимости она абсолютно Бесплатна и Мгновенна! Да, она будет без "планов и схем". Зато там будет то, чего нам не хватало в выписке из ЕГРН "Об объекте" - ФИО и даты рождения собственника!
Мало того, как приятный бонус, там будут перечислены ещё ФИО всех предыдущих собственников. Без сведений об основаниях перехода прав (поэтому-таки нужно брать выписку "О переходе..."). Зато с датами их рождения (чего нет в выписке "О переходе...").
В общем, выписки платные, заказанные от лица покупателя/нанимателя - логично дополняются выпиской бесплатной, заказанной продавцом/наймодателем.
Выписки, заказанные через Госуслуги приходят с Электронно-цифровыми подписями, действительность которых проверяется на тех же Госуслугах.
Но если по какой-то причине вам очень уж надо иметь бумажную версию, вы можете сходить и заверить в МФЦ бесплатную ЕГРН. Заверение тоже бесплатное!
Повод для отказа у продавца теперь может быть только один: "Меня нет на госуслугах". Да, такие граждане редки, но всё-таки встречаются. Возможно, вы встречали их на почте, где они оплачивали квартплату.
Для них только один вариант: идти в МФЦ, заводить профиль в Госуслугах и сотрудник МФЦ вам поможет сделать вашу бесплатную ЕГРН.
А как иначе? Иначе никак, не возьмем мы вашу квартиру/дом/участок! Потому что доверяй - но проверяй!
8 (965) 233-03-32
P.s. Если ваша недвижимость отсутствует в Госуслугах?
Когда собственник заказывает бесплатную Онлайн-выписку, он не заполняет фактически ничего, все сведения уже есть в Госуслугах: только тыкай "далее". Доходите до момента выбора недвижимости, по которой нужно заказать выписку и... вот тут может быть проблема. У вас есть недвижимость, но её в списке - нет. Для этого - отдельная инструкция ниже:
Что делать, если в личном кабинете нет недвижимости, на которую необходимо заказать выписку? Как ее добавить в личный кабинет?
Важно понимать, что заказ выписок из ЕГРН в личном кабинете на Госуслугах доступен только собственникам недвижимости. На чужую недвижимость такую выписку получить не получится.
Для запроса выписки из ЕГРН необходимо, чтобы в личном кабинете на Госуслугах была подгружена недвижимость, на которую заказывается выписка.
Как это сделать:
- Войти на Госуслуги под своей учетной записью
- Войти в профиль (нажмите на ФИО в верхнем левом углу и выберите "Профиль")
- Выбрать раздел "Документы и данные" (если вошли с мобильного устройства - под словом "Профиль" нажмите на стрелочку и выберите нужный раздел)
- Выбрать раздел "Недвижимость"
- Возможно у вас на этом этапе запросят выдать разрешение на доступ к вашим данным. Необходимо его выдать как минимум Росреестру
- Дождаться пока из ЕГРН подгрузится информация о принадлежащих вам объектах недвижимости.
P.P.S.
По итогам нескольких проведенных экспериментов, сделаю важное замечание: Заказ обеих выписок - ОБЯЗАТЕЛЕН!
Во-первых, "Онлайн-выписка" не является выпиской как таковой (на ней даже надписи такой нет). Онлайн-выписка - это только "Сведения из реестра", то есть её правовой статус пока достаточно размыт (видимо, будет уточнён в дальнейшем). Пока же она не соответствует требованиям пункта 8 ст. 62 закона 218-ФЗ и Приказа от 4 сентября 2020 г. N П/0329.
Во-вторых, имеются несоответствия реальности и того, что написано в Онлайн-выписке. Например, заказывал её по одной из продаваемых квартир, вышло следующее обременение:
А в выписке из ЕГРН "Об объекте" (платная) - данного обременения нет. Как его нет и в действительности. Оно было, но его давным-давно сняли.
Будем надеяться, проблемы с достоверностью - временные. Так-то быстрая и бесплатная ЕГРН - хорошая идея (если бы ещё она была бы таковой для покупателя...).
