Себестоимость квартиры в новостройке – это очень волнующий вопрос для многих покупателей. Все прекрасно понимают, что застройщик тоже должен получить какую-то прибыль от своей деятельности, но в это же время не хотят быть обманутыми. Разумеется, ни одна компания не станет продавать недвижимость за ту сумму, в которую ей обошлось ее создание.
Конечная разница в цене остается на усмотрение и на совести продавца. И людям, желающим приобрести квартиры, тоже важно знать, сколько стоит построить многоэтажный дом. Ведь, если цена жилья будет сильно завышена, это повод поискать менее жадного застройщика.
Сколько стоит построить многоэтажку: ценообразующие факторы
Прежде всего, нужно понимать, как происходит расчет стоимости строительства многоквартирного дома, и какие расходы в него обязательно включаются. Все расходы условно делятся на проектно-организационные, технические и юридические.
Подготовительный этап включает:
- Разработку проектной документации. Она осуществляется проектными бюро по договору с застройщиком. Конечная цена, как правило, зависит от количества квадратных метров в будущем здании или жилом комплексе и может варьироваться от 2500 до 800 рублей за квадрат. Таким образом, разработка проекта комплекса общей площадью, скажем, в 30 тысяч квадратных метров по самым скромным подсчетам обойдется строительной компании в 24 миллиона рублей.
- Геологические изыскания. На конечную себестоимость квартиры влияют даже проводимые в обязательном порядке работы по изучению участка, ведь этот этап для застройщика также платный. Цена этой услуги также зависит от площади обследуемого земельного участка. Так, изыскания на 1-2 гектарах обойдутся в 45 тысяч рублей.
Однако подобная цена устанавливается для работ без учета согласования архитектурных объектов на них. Если же согласование необходимо, а в случае со строительством многоквартирных домов так будет всегда, то изыскания на участке упомянутого размера обойдутся уже в 85 тысяч рублей.
- Технические условия. Итоговая стоимость строительства 1 кв.м жилья зависит как от количества квадратных метров, так и от особенностей проекта. Технические условия, которые будут разработаны для него, обойдутся от 200 до 500 тысяч рублей.
Стоимость постройки многоквартирного дома, только на этапе подготовки к строительным работам, никогда не будет одинаковой для двух разных проектов. При разработке соответствующей документации учитываются их сложность, наличие или отсутствие различных инфраструктурных элементов и множество других нюансов.
Что касается технических расходов на строительство, то подсчитать их еще сложнее. Они включают как зарплату рабочим, которая может заметно отличаться, зависимо от региона, так и актуальные цены на строительные и отделочные материалы, а также логистику.
За последний год, в связи с подорожанием многих необходимых материалов, стоимость строительства многоэтажного дома выросла. Так, возвести кирпичное здание стало затратнее в среднем на 4%, а панельное и того больше – на целых 6%. Больше всего в цене поднялись бетонные смеси – разница в стоимости составила 20%.
Почему выросла реальная себестоимость квадратного метра жилья, может объяснить сравнение затрат на строительство за более долгий срок, например, в три года. Так, по сравнению с 2020 годом, построить многоэтажку стало затратнее примерно на 50% – это достаточно внушительная разница. Однако сегодня наблюдается тенденция к постепенному снижению цен. Она, опять же, связана со стоимостью строительных материалов, многие из которых начали дешеветь.
Юридические расходы касаются, главным образом, оформления земельного участка, отведенного под застройку, а также последующего права собственности на готовый объект. Что касается земли, то траты застройщика будут зависеть от того, берет ли он ее в аренду или покупает, а также от региона и населенного пункта. Понятно, что себестоимость квадратного метра жилья в центре, например Москвы или Санкт-Петербурга, будет гораздо выше именно по этой причине.
Отдельно стоит упомянуть и расходы на рекламу, а также услуги агентств недвижимости. Каждый застройщик, исходя из бюджета, сам определяет, сколько он готов потратить на них. Они непременно будут включены в конечную цену квартир, хотя на себестоимость недвижимости, как таковую, напрямую не влияют.
Как распределяется бюджет строительства
Независимо от того, сколько стоит постройка многоквартирного дома в целом, застройщику необходимо и правильно распределить расходы на каждый этап этого сложного процесса. Единой схемы, как происходит это распределение, нет – управление бюджетом осуществляется на усмотрение компании. Часто недостаток опыта и профессионализма в этой сфере приводит к тому, что строительство затягивается или вовсе замораживается.
Иногда застройщик, вынужденный брать дополнительные кредиты на строительство, пытается включить их в конечную стоимость готового жилья. Поэтому финансовое положение и репутация строительной компании – это то, чем нелишне поинтересоваться потенциальным покупателям.
Чаще всего распределение бюджета строительства происходит следующим образом:
- 70% – строительные работы, включающие монтаж конструкции, закупку и доставку строительных и отделочных материалов, зарплату рабочим и т.д.;
- 10-15% – прокладывание инженерных сетей, разработка их схемы;
- 9-15% – взятие в аренду или покупка земельного участка, а также его оформление в собственность;
- 1-5% – разработка проектной документации, геологические изыскания, технические условия;
- около 2% – прочие расходы: реклама, услуги риэлторов или агентств и т.д.
Конечно же, процентное соотношение расходов может меняться. Также многое зависит и от классовой принадлежности объекта – траты на ту же рекламу будут совершенно разными. Например, хороший комплекс с приемлемыми ценами в развитом районе города, спрос на жилье в котором ожидаемо высок, в развернутых рекламных действия не нуждается.
Себестоимость 1 кв м многоквартирного жилого дома 2023
Согласно приказу Минстроя № 422, во втором полугодии 2023 года устанавливается нормативная стоимость одного квадратного метра в размере 93 тысяч 457 рублей. Разумеется, она выше, чем себестоимость квартиры в новостройке, и может сильно варьироваться. Например, в Москве средняя цена квадрата остается в пределах 250 тысяч.
Зависимо от того, сколько составляют затраты на строительство многоквартирного жилого дома, себестоимость квартир в разных федеральный округах заметно отличается:
- Центральный ФО – 20-140 тысяч рублей;
- Северо-Западный ФО – 24-84 тысячи;
- Уральский ФО – 36-67 тысяч;
- Южный ФО – 34-71 тысяча;
- Дальневосточный ФО – 37-81 тысяча;
- Северо-Кавказский ФО – 17-43 тысячи;
- Приволжский ФО – 30-66 тысяч;
- Сибирский ФО – 40-55 тысяч.
Эти данные, полученные в результате статистических исследований, помимо прочего, показывают, где в России строить дешевле, а где дороже. Однако не стоит забывать, что в некоторые документы, например, проектную декларацию, данные о расходах и себестоимости вносятся самими застройщиками. Отработанных механизмов, с помощью которых можно отследить достоверность этой информации, к сожалению, нет.
Оригинал статьи: https://qayli.com/journal/skolko-stoit-postroit-mnogokvartirnyy-dom/