Что такое Бали? Пляжи, джунгли, экзотика, туристы, экспаты и зимовщики, известный во всем мире географический бренд и, конечно, быстрорастущий рынок недвижимости. Так, например, за 11 месяцев 2023 года спрос в регионе Бадунг взлетел на 91%.
Что привлекает инвесторов
- Высокая доходность: в среднем 30-40% при покупке на старте строительства и ~15% годовых от аренды, причем эта доходность часто – гарантированная. Управляющие компании от застройщика или местные агентства берут ликвидную недвижимость в управление с гарантом доходности.
- Ликвидность: Бали одновременно и туристический регион, и привлекательное место для релокации из разных стран мира. При этом климат отличный, нет ярко выраженной сезонности, и даже в сезон дождей туристов и экспатов много. Соответственно, спрос на аренду и покупку недвижимости высокий.
Тренды рынка
- Инфраструктурные проекты
Сейчас и, тем более, в долгосрочной перспективе интерес к одиночно стоящим виллам смещается в сторону инфраструктурных проектов. Остров привлекает все больше искушенных инвесторов и экспатов, которые привыкли к соответствующей инфраструктуре. На пике комьюнити с полным набором удобств для жильцов: бассейнами, развлечениями, прогулочными зонами, общими праздниками, охраной и т.п.
Большую роль в подъёме интереса к инфраструктурным проектам играют пробки на острове. Доехать куда-то на машине бывает проблематично, а скутеры – достаточно специфический вид транспорта, на который не все готовы. К тому же концепция комьюнити по дубайскому образцу набирают популярность по всему миру, и Бали в этом плане идет в ногу со временем.
Пока инфраструктурных проектов не так много, и если войти на этапе строительства, можно получить высокую доходность и большой плюс к ликвидности. Это также серьезная "доп. value" при сдаче в аренду.
У меня в агентстве сейчас в продаже такой суперперспективный объект на предстарте. Приведу основные параметры, чтобы вы могли оценить:
- Топовая локация Убуд
- Комьюнити из 10 апартаментов, 6 таунхаусов и 2 вилл
- Закрытая территория, большой бассейн, паркинг, лобби, круглосуточный консьерж-сервис для жильцов
- Полная отделка и меблировка
- Гарантированная доходность от аренды 15% годовых
Как видите, проект камерный, гигантских комьюнити на Бали не строят, так что на такие предложения надо успевать. Подробнее о проекте можно прочитать у меня в Telegram-канале.
- Высокий интерес к строящимся объектам
Строящиеся проекты растут в цене значительно быстрее готовых (30-40% на первичке против 6-7% в год на вторичке), и они обычно выше по качеству. Из-за климата недвижимость на острове в целом быстро “устает” и нуждается в ремонте, а кроме этого за последние годы серьезно возросли базовые требования к жилью: дизайн, комьюнити, инфраструктура. И если учесть, что строят на Бали быстро – 1-2 года от котлована до ключей – большая часть инвесторов ищет проекты именно на первичке.
- Реновация как инвестиционная стратегия
Как понятно из предыдущего тренда, сама по себе вторичка на Бали представляет меньший интерес для инвесторов… но! Набирает обороты стратегия покупки устаревших вилл и апартаментов по низкой цене (можно найти варианты даже за $40-60 тыс.), их реновации и перепродажи с доходностью ~50-60%, а иногда и выше. ROI по аренде в этом случае тоже будет более высоким до ~18-20%.
Реновация в данном случае означает полную переделку жилья – ремонт с использованием качественных материалов, многоступенчатая защита от плесени, современный дизайн интерьера, меблировка, декор. В итоге недвижимость приобретает совсем иной вид и уходит гораздо дороже, окупая вложения и принося прибыль.
При такой стратегии ключевой момент – выбор локации, от неё в итоге будут зависеть спрос и цена.
Коммунальные платежи
Средняя стоимость в современных проектах примерно $2 /м² в месяц. За обслуживание внутренней инфраструктуры идет дополнительная плата. Обычно при долгосрочной аренде коммунальные платежи оплачивает арендатор, при краткосрочной – собственник.
Аренда земли
Земля не передаётся в собственность инвестору, взять её можно только в долгосрочную аренду (leasehold), и на арендованной земле затем приобретается объект недвижимости. Срок аренды от 25 лет и больше с возможностью продления. Стоимость аренды ~$1500/год за сотку земли.
Можно получить землю в аренду сразу на 80 лет, но для этого необходимо открыть компанию на Бали.
Рассрочка
Большинство застройщиков предлагает рассрочку на время строительства. Первый взнос в среднем от 30%. При этом перепродавать можно хоть сразу после оплаты первого взноса. Это удобный рынок для переуступок.
Процесс покупки строящейся недвижимости
- Бронирование лота
- Заключение контракта и оплата первого взноса
- Заключение контракта на аренду земли
- Выплата рассрочки
- Получение ключей
Все это можно сделать удаленно по доверенности, а затем также удаленно передать недвижимость в профессиональное управление по договору.
Если приобретается готовая недвижимость – ключи инвестор получает сразу после заключения контрактов и полной оплаты, но понадобится личное присутствие.
Налоги
Налог при приобретении (VAT) 11% и 1% нотариусу за оформление.
Налог на доход от сдачи в аренду – 10%.
Налог на вывод дивидендов с острова – max 10%, юристам и брокерским компаниям часто удаётся оптимизировать платежи, чтобы чистая доходность инвестора была выше.
Если у вас есть вопросы по рынку Бали и другим направлениям для инвеста в 2024, смотрите посты в Telegram-канале или пишите мне лично. Обсудим!
Было интересно? Тогда рекомендую обзорные материалы по другим рынкам:
- Как купить недвижимости в Испании: главные вопросы инвесторов с гражданством РФ
- Недвижимость в Таиланде: особенности, доходность, цены
- Как выбрать инвестиционную недвижимость в Москве: главные критерии
- Тренды в недвижимости ОАЭ 2024: какие объекты будут в топе
