В декабре 2016 года закончила очередную квартиру под аренду, на этот раз делали инвестиционный ремонт с голого бетона, классическая новостройка. Инвестиционный он тем, что гораздо меньше, чем дизайнерский, но достаточный, чтобы увеличить аренду квартиры на 15 000р. в месяц, относительно цен в этом районе.
Общая сумма, потраченная от копии ключа для строителей до въезда арендатора, включая посуду и полотенца 1272000 рублей на 45м2.
За сутки после выкладывания объявления было 8 звонков, 3 просмотра и 1 арендатор, с которым подписали договор.
Общая смета по итогу:
Работа строителей 279000
Черновые материалы 266000
Двери 1 (входная) + 2(межкомнатные) 36000
Замена окна 52000
Пол ламинат + подложка 17900
Натяжной потолок 47000
Обои под покраску + клей 11200
Остальные отделочные материалы 144500
Сантехника 40700
Кухня + доставка + сборка 100000
Доп.техника: стиралка, холодильник, варочная 84000
Мебель и мелочи 190300
Сборщики мебели и мелочей работа 13500
Вернула в ИКЕЕ (сдала не пригодившееся) -10000
________________________________________________
ИТОГО: 1272700р.
Квартиры в этом доме такой же площади, однушки, или чуть большей площади двушки, сдавали в тот момент за 25 000р. В них был классический "бежевый" ремонт и одна люстра в центре комнаты. Планировка от застройщика такая же классическая. Одна комната - кухня, одна - спальня. Ходить между ними можно только через коридор.
Доходность такого ремонта 5,7% годовых
25000р. в месяц при инвестициях 5,25млн. (4,25млн квартира + 1млн. ремонт с мебелью)
Кстати, хороший и экономный сервис "СДЕЛАНО" рассчитывает ремонт такой квартиры за 985т.р. без мебели.
Доходность нашего инвестиционного ремонта 8,7% годовых
40000р. в месяц при инвестициях 5,5млн. (4,25млн квартира + 1,25млн. ремонт с мебелью)
___________________
Цель данного ремонта была из однушки сделать "трешку" - максимально дешево, но ярко и симпатично. Мы поделили квартиру на три зоны с возможностью их изолировать раздвижными перегородками. Посчитав стоимость перегородок (примерно 100т.), от них решили временно отказаться, и сделать их под арендатора при необходимости.
В проекте я сразу предусматриваю расположение мебели, ее конкретные модели и их габариты.
После плана, мы делаем 3д модель, чтобы посмотреть, какие решения будут удобнее в жизни.
Делаем общую подборку цветов для квартиры. Я очень люблю сочетать холодные по цветам стены и теплый пол. Например, вот в этом проекте я уже делала стены белые с голубым. Квартира стала смотреться намного дороже. Потенциальную аренду мы смогли поднять с 42т.р. до 83т.р. в месяц.
Уточненные эскизы (коллажи) с цветами и материалами на основе 3D модели.
Я делала очень много вариантов по раскладке плитки в санузле:
После утверждения окончательного проекта, этап возведения стен и черновые работы:
Штукатурка, обои под покраску, покраска, уже выложен пол. Строители второй раз в жизни видели такую белую квартиру. Очень удивлялись каждый раз, когда я говорила им, что у нас все белое. Но в конце, когда уже был понятен итог, они сказали, что им очень нравится). И даже аватарку на телефон - фотографию из нашей ванной поставили. Это было смешно.
Примерка текстиля на компьютере. выбираем цвет штор:
Ремонт делали 4 месяца. Месяц потеряли на разъездах, поэтому можно было сделать за 3.
Получилось три жилые зоны:
- спальная комната
- кухня-гостиная
- дополнительная комната
В дополнительной комнате планировался кабинет, доп. шкафы, фитнес-угол, детская или еще одна зона гостиной, то есть любые функции под арендатора.
В кухне сделали минимальный набор, и я боролась за каждый сантиметр. Технику взяли хороших марок, но нижнюю ценовую границу. Например, холодильник Liebherr нам очень подходил по ширине - 55см, чтобы комфортно открывалась дверь. Вытяжку встроили в шкаф, и хоть труба от нее и мешает, но внутри есть дополнительное место. В раковине сделали кран с выдвижным шлангом. Это очень удобно, когда раковина небольшая, чтобы, например, налить воды в чайник.
Диван - раскладной. На нем могут спать гости. Напротив дивана над тумбой выводы под телевизор и дополнительная розетка. Над окном не осталось места из-за натяжного потолка. Поэтому на окна мы сделали рулонные шторы, которые можно закрепить на само окно, не привязываясь в потолку. На потолке сделали направленный светильник.
В спальне мы сделали кровать с подъемным механизмом - это очень удобно в однокомнатной квартире - под матрасом огромное количество места. Тем более на высокой кровати очень удобно спать. Справа и слева достаточное количество розеток, сверху - полка для картин и для проектора. Чтобы можно было смотреть кино на противоположной белой стене. Напротив кровати комод. Над комодом вывод для розеток телевизора.
В ванной сделали нишу для стиральной машины. Ниша оказалась неглубокой, и туда влезла только узкая модель. Также я хотела, чтобы машинка имела функцию сушки, так как это очень удобно, и позволяет не развешивать вещи по всей квартире. Встроенный унитаз (инсталляция) занимает зрительно намного меньше места, чем классический. К тому же мы спрятали его за перегородкой от стиральной машины. Накладную раковину закрепили на дубовой столешнице со шторкой. Это позволило под столешницей спрятать корзину для белья.
Слева от ванной - маленькая кладовка для хозяйственных вещей. Там поместились в несколько ярусов пылесос, гладильная и сушильная доска, стремянка. Размер проема рассчитали так, чтобы навесить на него дверь ИКЕА.
В прихожей - сделали шкаф-гардероб до потолка с возможностью установить коробку с раздвижными стеклянными дверьми (на всякий случай). Это очень важная часть инвестиционного ремонта - предусмотреть возможные трансформации под арендатора. Прихожая обязательно должна быть яркой. Во входной двери мы заказали зеркало. Удобно смотреть на себя перед выходом, мы сэкономили место, и по фен-шую идеально)
Чаще всего я делала стейджинг арендных квартир, именно в виде косметического ремонта - перекрашивание стен и несколько красивых фишек. Тут мы делали полноценный ремонт с нуля уровня минимальный комфорт. Поэтому открытий и промахов было не миновать. Я перечислю дальше все ошибки нашего ремонта, чтобы избежать их в будущем. И, возможно, они кому-то пригодятся:
ГДЕ Я ДОПУСТИЛА ОШИБКИ:
- пол сухая стяжка чуть-чуть просаживается оказалось она окончательно встает через полгода, а я повелась на то, что не нужно ждать, пока высохнет, дает доп. тепло и звукоизоляцию.
- подложка для ламината - надо брать пробку, а не полистирол. Полистирол проминается.
- не ставила фильтры грубой очистки воды - забился мусором кран, пришлось разбирать.
- полотенцесушитель не проверила, какие выводы сделали строители, пришлось покупать еще два других на выбор (!), чтобы подобрать крепление к их выводам.
- плитку в ванной купила максимально дешевую в Леруа за 100р/м2 и даже мои строители отказались ее класть из-за кривизны, пришлось покупать другую, эту - сдавать.
- потолок в ванной хотела сэкономить на форме и не делать его в нишах. Пришлось 2 раза переделывать.
- двери заказала по каталогу, оказались не те, что я выбирала, у меня подозрение что продавец меня слегка обманул. Установщик также сделал все криво, принимал прораб, и принял.
- выводы воды не отметила высоту выводов, строители сделали слишком низко. Функционально не важно, но некрасиво.
- интернет-провода по квартире не сделала. Я уже давно живу только с WiFi и забыла, что для стационарного компа и для телевизора их нужно разводить по квартире.
- высоту розеток в фартуке кухни - сделала 950мм до центра розетки, нужно было 1000мм. Т.к. высота столешницы взяла 3,8см. а не 2,8, мне не хватило как раз этого сантиметра.
- глубина столешницы на кухне - нужно брать Икею, так как там глубина 630 мм, а во всех остальных 600, обязательно получается щель и уголка между фартуком и столешницей не избежать)
- раковина на кухню - взяла не Икею – решила сэкономить и взять ребристую, чтобы не было видно высохших капель. Оказалось, у Икеи в комплекте есть крепления и сифон плоский (!) ими запатентованный, а в Леруа такого, конечно нет. В результате, крепежи изобретали монтажники, кран также не вставал, обычный сифон занял столько места, что мусорка не поместилась, пришлось покупать другую)
- краска темно-синяя Dulux - настолько плотная, что укрывистость очень маленькая. Либо конкретно этот цвет имеет такие свойства. По расчетам должно было хватить 1 банки в 2 слоя. В итоге докупили 3(!) банки по 1 литру.
- краска белая DUFA очень плохая, хотя и написано моющаяся.
- дешевые рабочие плохо красят, особенно стыки между цветами.
- дешевые рабочие не умеют клеить плинтуса. Только привинчивать на саморезы.
- дешевые рабочие не умеют ванную монтировать под плитку, чтобы делать стык без уголка.
- глубина стиралки была указана БЕЗ выпирающий двери, и мы еле-еле прошли по глубине.
- домофон и я и строители забыли провести к нему провод внутри стены. Дешевые строители вообще не понимают, как работает домофон.
- розетки над комодом 80см от пола – мало.
- врезная раковина для маленькой столешницы совсем не подходит, слишком большой вырез.
- донный клапан для накладной раковины оказался слишком мал. Узнала поздно, нельзя сдать.
- купила комплект смесителей для ванной Grohe, не посмотрела, что у смесителя для душа нет носика, только вывод для шланга душа. Пришлось покупать отдельно новый.
ГДЕ ВЫЛЕЗЛИ ГЛОБАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ:
- утепление балкона должны делать не дешевые строители. Летом все хорошо, зимой вылезли холодные щели и конденсат на потолке. Строители винили оконщиков, те строителей, и. т.п. хорошо – потолок натяжной – отцепили, утеплили еще раз)
- хоть дом и монолит, но нужно было сделать звукоизоляцию стен и потолка дополнительно.
ГДЕ Я СДЕЛАЛА ИЗЛИШЕСТВА:
- дубовая столешница в ванной (5т.р.)
- мозаика в ванной (14т.р.)
- дорогая кровать с подъемным механизмом (32т.р.)
- духовка (взяла за 19т.р., можно было за 10т.р.)
- холодильник Liebherr (23т.р.) ОЧЕНЬ КРАСИВЫЙ
-
СУПЕРРЕШЕНИЕ:
- кладовка для хоз. вещей, вырезанная из ванной, даже очень маленькая - 30х60см в сечении. В высоту до потолка. Но в нее помещаются: сушка, гладильная доска, стремянка и пылесос.
________________________
Хоумстейджинг (homestaging) - это бюджетное преобразование интерьера недвижимости в более привлекательный вид. Чаще всего он используется для подготовки квартиры к продаже или аренде. Такие изменения сильно влияют на стоимость и внешний вид квартиры, а стоят недорого.
Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com