На фоне всего этого безумия со стремительным ростом цен на недвижимость последние годы у людей обострилось так называемое ФОМО (FOMO - синдром упущенной выгоды), когда кажется, что если не возьмёшь ипотеку сегодня, то не возьмёшь её никогда, т.к растёт всё: цены, процентные ставки, первоначальный взнос и угнаться за этим невозможно, а поэтому нужно срочно сейчас "фиксировать" цену и ставку, покупая в ипотеку.
Признаюсь, я и сам страдал подобным синдромом, т.к брать деньги из основного своего капитала чтобы сделать первоначальный взнос мне не хотелось, и поэтому изначально я планировал не спеша накопить за этот год на первоначальный взнос и взять в ипотеку вторичку (ещё до того как ЦБ резко поднял ставку). Вторичку потому, что одновременно платить за съём и ипотеку пока ждёшь сдачи новостройки пару лет совсем не хочется, а наоборот хочется погашать быстрее, а ещё в новостройке нужно вложиться в ремонт, а это опять время, деньги, нервы, поэтому новостройку для себя не рассматривал. IT ипотека мне кстати тоже не подходит, т.к я самозанятый.
Но как и с любой другой большой целью, пока копишь на неё проходишь своеобразную проверку на то, нужно ли это тебе действительно. Если за время пока копил не "перегорел", то всё хорошо - покупай. Если же нашёл что-то лучше, или уже понял что не особо и надо, то наверное стоит отказаться. Именно этим и плохи кредиты, что стимулируют к импульсивным покупкам, а потом оказывается что купил то, что тебе уже не нужно. И ипотека тут не исключение, но у ипотеки есть обязательное условие в виде первоначального взноса, на который как правило с одной-двух зарплат не каждый может накопить.
Поэтому накопление на первоначальный взнос это не только репетиция регулярных платежей для будущего ипотечника, но и некоторый период охлаждения от стадии "хочу свою квартиру", до "надо подумать, а так ли нужна мне своя квартира прямо сейчас?". Впрочем далеко не все копят на первоначальный взнос, большинству обычно эта сумма условно "сваливается на голову" либо с продажи унаследованной квартиры или доли в ней, либо в качестве подарка от родителей, так что такие люди влезают в ипотеку импульсивно (что не очень хорошо), либо просто из принципа чтобы не промотать эти деньги (а вот это правильно).
Но вернёмся к моей ситуации. Вот к концу года у меня накопилось почти 500 тысяч рублей в ликвидных инструментах (вклады, накопительные счета, валюта), и в целом взять ипотеку на вторичном рынке с первоначальным взносом 10-15% я мог бы себе позволить, но уже не хочется и дело не только в конской ставке на вторичную недвижимость, хотя и это тоже немаловажно. Сейчас любой школьник может взять калькулятор и посчитать платёж по ипотеке и сравнить его с арендой.
Причём аргумент "зато платишь своё" тут не прокатывает просто потому, что из платежа скажем 60 т.р на 10 лет, за это самое "затосвоё" первые несколько лет будет только 12-15 тысяч уходить, а остальные 45-50 тысяч будет забирать тот самый "чужой дядя", только в таком случае этот дядя банкир, а не собственник арендуемой квартиры. Так не проще ли эти самые несколько лет платить в 2 раза меньше чужому дяде за аренду (20-25т.р), а разницу (30-35т.р вместо 12-15т.р которые идут в погашение тела кредита при ипотеке) откладывать на это самое "затосвоё" хоть на вклад, хоть в валюту, хоть в золото? А через несколько лет таким образом уже и первоначальный взнос накопиться значительно больше и ставки могут снизится.
Кто-то скажет, что за это время квартиры ещё сильнее вырастут в цене, и возможно будет прав. Но во-первых пока действует льготная ипотека, как мы увидели никуда вторичка не вырастет, а это значит что покупка "за свои" становится всё более выгодной, а во-вторых сам ЦБ повышая ставку вынуждает людей рассуждать также как рассуждаю сейчас я - перестать покупать квартиры, а арендовать. Но если спрос на аренду вырастет, то и аренда будет дорожать? - Конечно будет. Но это произойдет не мгновенно, а в следующем цикле. Рынок недвижимости такой же циклический как и фондовый, в нём покупка и аренда это сообщающиеся сосуды, когда спрос из одного сегмента перетекает в другой.
Но что если я вам скажу, что на длинном горизонте, от 10 лет или даже 15 лет и более, нет никакой разницы между арендой и ипотекой? Ну как же нет разницы!? Один снимал жильё все 15 лет и у него через 15 лет по-прежнему нет своего жилья, а второй выплачивал ипотеку все эти годы и теперь он владелец квартиры! Да, но мы же ведь считаем одинаковые суммы платежей? Тогда если съёмщик не проматывал деньги, а также откладывал разницу (т.к аренда дешевле) хотя бы на вклад (только разумеется не в зелёном банке под 3%), то за 15 лет у него бы уже был солидный капитал, который как минимум не проиграл инфляции, а если он ещё индексировал бы откладываемую сумму вместе с ростом зарплаты, то вполне вероятно он уже накопил бы на такую же квартиру как у взявшего ипотеку 15 лет назад. Так что нет смысла бежать запрыгивать в последний вагон уходящего поезда. Точка входа во владение своей недвижимостью на длинном горизонте не важна и откладывая сейчас покупку квартиры в ипотеку вы ничего не упускаете.
Сейчас ставки по вкладам перевалили за 16% годовых, можно поспорить больше ли это чем реальная инфляция или меньше, но квартиры за год (особенно на вторичке) явно не выросли в цене на 16%, а значит те, у кого сейчас есть деньги на вкладах выигрывают больше чем владельцы недвижимости.
До этого я рассказывал про длинный горизонт в 10-15 лет, т.к за это время как правило сменяются несколько экономических циклов, которые примерно уравнивают арендаторов и ипотечников. На коротком же горизонте если вы планируете гасить ипотеку за 5-7 лет, и (или) первоначальный взнос будет достаточно большим, 30% и более тут действительно возможен спекулятивный подход и шансы "обогнать" рынок запрыгнув в ипотеку. Впрочем здесь как и на фондовом рынке у спекулянтов больше рисков. Так например бетонные инвесторы купившие квартиры на котловане в 2020-2021 годах по льготным ставкам, которые надеялись зафиксировать прибыль после получения ключей, продав квартиру дороже, столкнулись с суровой реальностью, что их квартира это теперь вторичка, которая стоит существенно дешевле новостроек. Так что если и покупать в ипотеку, то только для себя.
Конечно не всё можно измерить только деньгами. У своего жилья есть неоспоримые преимущества: можно сделать любой ремонт под себя, купить любую мебель, не нужно экстренно съезжать по прихоти собственника. Но и у арендного жилья тоже они есть: свобода перемещения, если что-то сломалось, то это головная боль собственника. И пожалуй собственное жильё нужнее семьям с детьми, чем одиноким людям.
Всем ликвидности и прибыльных инвестиций!
