В изданной в 1979 году книге "Проектирование жилых зданий" (в американском оригинале - "Housing", 1976), в разделе "Малоэтажные дома, безлифтовые, секционные" моё внимание привлёк микрорайон, который по-английски называется St. Francis Square, а в русском переводе - Сэнт Франсис.
Полное название книги: Проектирование жилых зданий: Пер. с англ. /Дж. Максаи, Ю. Холланд, Г. Нахман, Дж. Якер.— М.: Стройиздат, 1979. — Перевод изд.: Housing, /J. Macsai, Е. Holland, Н. Nachman, J. Yacker.— John Wiley & Sons. Inc.— 1976
Описание и графические материалы привлекли меня своей законченной элегантной простотой, функциональностью и отсутствием какой-либо вычурности. Заинтересовавшись этой темой, я продолжил поиски и в итоге мне удалось найти кое-какую дополнительную информацию, которую я решил обобщить и оформить в виде данной заметки.
Прежде чем перейти к описанию комплекса, отмечу, почему он, на мой взгляд, даже спустя 60 лет, заслуживает внимания.
Этот микрорайон, по моему мнению, образец того, как должны застраиваться типовые новые районы на окраинах городов. Я не имею в виду конкретный архитектурный стиль, а именно общую планировочную концепцию, цельную философию застройки с точки зрения этажности, наличия парковок, расстояний между зданиями, размеров и планировочных решений квартир, и, немаловажно, стоимости квартир. Это то, к чему нужно стремиться вместо психоделических высоток Кудрино-Мурино и прочих человейников с их двадцатипятиметровыми "бюджетными" порностудиями. Альтернатива этим уродцам-переросткам - это вот такие вот трёхэтажки, с большими квартирами, рассчитанными на полные семьи с 3-4 детьми. С достаточным количеством парковочных мест, детских площадок и зелени. Достаточно плотно, но с соблюдением всех противопожарных норм и разумной приватности, так чтобы окна не были прямо напротив друг друга. С кладовками в квартирах, обязательно собственным частным и закрытым пространством снаружи в виде больших балконов или садиков.
Небольшая ремарка: с переводом на русский язык иностранных названий имеет место традиционный бессистемный хаос. Так что, в результате, жилой комплекс Saint Francis, в городе San Francisco, названном в честь Святого Франциска, яйцеголовые переводчики в режиме автопилота, без подключения мозга, оформили как "Сэнт Франсис" (в городе Сан-Франциско, ага). "Вот потому что вы думаете не то, что говорите..." Так как после изучения Гуглокарт в том районе мне не удалось найти ни "площади", ни "сквера" под таким названием (Square), я возьму на себя смелость и в рамках данной статьи буду называть этот комплекс "Кооператив в квадрате Святого Франциска".
Практически идеальная жилая застройка
Весь проект показывает единство архитектурного замысла - от планировки квартир до размещения домов и устройства озеленения. Продумана каждая мелочь. Не удивительно, что St Francis Square Coop получил в своё время несколько архитектурных призов.
Комплекс состоит из 50 трёхэтажных секций, сблокированных в 12 строений. В каждой секции - 6 квартир, по 2 на этаже. Всего 299 квартир. Вместо одной "потерявшейся" квартиры - арка-проход сквозь самое длинное здание.
Отмечу, что из всех квартир - 175 (60%) 4-х комнатные, площадью примерно 92 кв.м. Трёхкомнатных квартир (72 кв. м) - 107. Двухкомнатных квартир (48 кв. м.) всего 14 и все они расположены на первых этажах.
На территории имеются 2 детские площадки. Ещё также здание фитнесс-клуба с большим спортивным залом (с комплексом не связан, но территорию занимает). Имеется пять открытых наземных парковок на 218 мест (65+40+26+47+40) и, благодаря склону, полу-подземная парковка на ещё 40 мест. Кроме этого, имеются парковочные места на обочинах окружающих улиц - ещё примерно 90 мест (42+8+10+30). Всего, таким образом, на 299 квартир приходится около 350 парковочных мест. По американским нормативам того времени при многоквартирной застройке на 1 квартиру должно приходится 1,25 парковочных места.
Секции в домах - со сквозным проходом, в двумя входами-выходами.
Кроме основной лестничной клетки каждая квартира имеет выход на пожарную лестницу, которая образует козырёк над главным входом. Конструкция пожарной лестницы окрашена в цвет стен и не выделяется на фоне стены.
Также есть лестница на крышу, если спуск вниз из-за огня невозможен. Интересно устроена пожарная лестница со второго на первый этаж - для недопущения её нецелевого использования она сделана складной, сверху вниз.
Дома построены из деревянного каркаса, который обеспечивает хорошую сейсмоустойчивость в услових Сан-Франциско. Разумеется, технология строительства совершенно не обязательно должна быть деревянным каркасом. Трёхэтажные дома можно строить из газобетона, арболита или тёплой керамики (и все эти технологии позволяют устраивать перекрытия из железобетонных плит), или пенобетона или других материалов. Главное, что малая этажность позволяет облегчённые, а значит и более дешёвые конструкции.
Снаружи дома оштукатурены и окрашены в гармонизированные цвета пастельных оттенков. Никаких вырвиглазных колеров! Светлые стены контрастируют с тёмно-коричневыми заборами и балконами. Все квартиры выходят на две стороны здания, обеспечивая оптимальную ориентацию по сторонам света, проветривание и инсоляцию. Минимальное расстояние между домами (по краям балконов) - 21-22 метра. Это с одной стороны квартиры. С другой стороны расстояние может быть 40 метров и больше, если дома находятся напротив друг друга, или 25 метров если напротив - нежилое здание (например, школа или спортзал).
В 4-х комнатных квартирах 2 полных совмещенных санузла, в 2 и 3 комнатных - один совмещённый. Во всех квартирах большие кладовки (2-3 кв.м), плюс в каждой спальне - встроенный шкаф для одежды. Кухня объединена с гостиной в общее пространство площадью от 26 кв. м (в 2-х комнатных квартирах) до 33 кв.м в 4-х комнатных. Спальни площадью 11-13 кв. м (кроме самой маленькой спальни в 4-х комнатной квартире - 9 м). Причём это площадь БЕЗ встроенных шкафов (ещё 1,2-1,5 кв. м). С двумя квартирами на площадке вход в каждую квартиру получается посредине, что позволяет организовать очень рациональное разделение на дневную (кухня-гостиная) и ночную (спальни и ванные комнаты) зоны. Все квартиры, расположенные на первом этаже, имеют собственный приватный дворик-палисадник 25-35 кв.м, огороженный высокой деревянной изгородью.
Квартиры на втором и третьем этажах имеют большие балконы размером примерно 1,8-2 на 4,5-5 метров, с выходом из кухни-гостиной. Боковые стенки балконов для лучшей приватности закрыты несплошной деревянной решёткой. Получается, у каждой квартиры имеется собственное уютное приватное пространство снаружи для чтения, медитаций и чаепитий.
Плотность застройки (в пределах квартала 4,6 га) - 65 квартир на гектар. При условии, что жилая застройка составляет около 70% общей жилой селитебной застройки, получим плотность примерно 4500 полнометражных квартир на 1 кв. км, или 12 тыс. чел. на кв. км (2.65 чел/домохозяйство), при обеспеченности 30 кв. м. на человека. Плотность жилого фонда составляет 37%, что не уступает типичной смешанной 5-ти - 9-ти этажной застройке пост-советских городов.
Сколько это стоило?
Строительство всего комплекса целиком, включая парковки и озеленение, в 1962-1963 годах обошлось в 3,5 млн. долларов, или по 11700 долларов в среднем за одну квартиру. Для того чтобы понять, что значит эта цифра, посмотрим на то, сколько зарабатывали строители в то время. Я вообще люблю это нехитрую методику - сравнить стоимость строительства одного квадратного метра (или всей квартиры целиком) с зарплатой строителя в тот же период. Это соотношение удобно и информативно по двум причинам. Во-первых, оплата труда составляет примерно 30% всех затрат на строительство. То есть это соотношение показывает общий уровень производительности труда и эффективности при использовании той или иной строительной технологии. Во-вторых, это соотношение показывает доступность жилья для покупки - зарплаты в строительстве, как правило, прямо коррелируют со средними зарплатами в промышленности и других отраслях экономики. В США в 1960 г. средний годовой доход занятых в строительстве был 5700 долларов. То есть затраты на строительство 3-4 комнатной квартиры в Сан-Франциско примерно равнялись зарплате строителя за 25 месяцев. И это ещё без учёта того, что $5700 - это была средняя зарплата в 1960 году (а по состоянию на 1962 год, когда строился комплекс, зарплаты немного выросли) и по стране в среднем, а надо ещё делать поправку, что в Калифорнии стоимость жизни и уровень зарплат был всегда выше, чем в среднем по Америке. Но не будем придираться, полученных данных достаточно для примерного понимания. Разумеется, 11700 долл. это только собственно себестоимость строительства, сюда не входят цена земли и прибыль застройщика. Тем не менее, для оценки доступности жилья этого достаточно.
Для лучшего понимания насколько это много или мало, применим полученное соотношение к средней зарплате в строительстве в России. В 2022 году среднемесячная зарплата в строительстве, согласно "Российскому статистическому ежегоднику", была 60850 руб. (табл. 6.7. СРЕДНЕМЕСЯЧНАЯ НОМИНАЛЬНАЯ НАЧИСЛЕННАЯ ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА РАБОТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИЙ ПО ВИДАМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ). При "Свято-Францисском" соотношении это получится примерно 1,5 млн. рублей, за строительство 3-4 комнатной квартиры 70-90 кв.м под ключ, со всей инженеркой, благоустройством, озеленением и одним асфальтированным парковочным местом. В принципе, где-то сопоставимо с теми минимальными цифрами, которые мне известны в связи с самостоятельным строительством индивидуальных домов. Правда, без чистовой отделки и инженерки, и это только материалы.
Вот, например, найденное навскидку на Дзене, от января 2024 года, самострой из арболита:
Реальная стоимость моего дома Размеры моего двухэтажного дома 4,5 х 9 метров, общая площадь 80 кв. метров +будет пристроена открытая терраса около 20 кв. метров. Работ в 2023 году сделано достаточно много, а денег ушло 398 000 рублей. Всего на дом потратил 767 000 рублей, то есть до миллиона я еще не дошел. ... По моим подсчётам качественные окна будут стоить порядка 120 000 руб., на материал для подшивки свесов уйдет 10000 руб. и фасадную краску 20 000 руб. В итоге небольшой дом с полностью готовой отделкой фасада, но полностью пустой внутри выйдет за 917 000 руб., но ведь его еще нужно отделать внутри. Предполагаю, что когда я доделаю дом, то цена получится в районе 1,5-1,6 млн. рублей. https://dzen.ru/a/ZZXMhrKW-FNjkKwh
Правда, эти расходы распределены на пару-тройку лет, а цены за это время на месте не стояли... Но, тем не менее, человек вышел на американские показатели 1960-х годов, правда, с одним уточнением - это затраты только на материалы! Зарплату он ведь сам себе не платил.
Понятно, что там субтропики, а здесь - зима, понятно, что там многоквартирный дом, а здесь - отдельно стоящий, там - экономия на масштабе, а здесь - покупка каждого гвоздя в розницу. И профи с узкой специализацией против бесстрашного любителя-одиночки-универсала. И всё-таки - "но, Холмс, чёрт возьми, как???"
Дополнительная информация (в том числе из книги "Проектирование жилых зданий"):
Адрес комплекса: St. Francis Square Cooperative Inc. San Francisco, California 10 Bertie Minor Lane # 2 San Francisco, CA 94115 https://sfsquarecoop.com
Полное название: St. Francis Square Apartments, San Francisco, California, USA Architect: Robert Marquis, Claude Stoller, Lawrence Halprin (Архитекторы: Маркус, Столлер, Лоуренс Сан-Франциско (шт. Калифорния))
Число квартир — 299 двухкомнатных — 14 по 48 кв.м трехкомнатных — 107 по 72 кв.м четырехкомнатных — 178 по 92 кв.м.
Общая площадь пола (включая около 1858 м2 площади гаражей) — 28 390 м2
Стоимость строительства (включая гаражи и благоустройство участка) — 3 497 тыс. долл. Стоимость 1 кв. метра — 115,56 долл. Средняя стоимость квартиры — 11 696 долл.
Год постройки — 1962
Площадь участка — 3,26 га (4,6-4,7 га брутто - с границей по медиане дорог)
Плотность застройки — 91 квартира на 1 га нетто (63-65/га брутто)
Категория населения — семьи с низким достатком. https://housing.totalarch.com/st-francis-square-apartments-san-francisco
Спасибо, что дочитали до конца! Лайки, комменты и подписка приветствуются. Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!
