Добрый день, друзья!
Сегодня опять вернемся к вопросу об инвестициях в недвижимость.
Начну с того, что я сделал домашнее задание: в прошлых статьях (которые можно прочесть здесь и здесь) я говорил о не очень хорошей доходности сдачи квартиры в аренду, но на тот момент я подкреплял информацию лишь своим примером. Так вот, я сделал пару звонков своим знакомым из Москвы и изучил рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. Теперь я могу точно сказать: на конец ноября 2023 года ЦФО, Москве и Санкт-Петербурге доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 3.5-4.5% годовых.
И, поскольку гештальт закрыт, мы переходим к сегодняшнему обсуждению инвестиций в недвижимость.
На другом ресурсе мне в шапку накидали за разговоры об инвестициях в акции и облигации, мол:
"У меня кореш в 2019 году студию взял, а ща на Авито такая же в два раза больше денех стоит! Вот вещь! Не ваши эти билеты лотерейные".
К слову: у меня теперь есть телеграмм- канал, где вы уже можете при желании "накидать в шапку". Шучу конечно) Ссылочка на телегу
Ну, вот получил я подобный комментарий. Первым делом расплакался конечно, но это пропустим. А вот затем распродал все свои портфели, отключил все свои авторские стратегии автоследования, даже ИИС раньше срока закрыл, а на получившуюся "котлету" накупил студий.
На самом деле вопросом я действительно заинтересовался и полез гуглить доступную статистику.
Итак, перед нами СберИндекс на недвижемость:
Ух, как же я люблю графики.
Что же мы видим? Средняя цена квадратного метра по России с 75 000 рублей в 2020 году подскочила почти до 150 000 рублей в 2023.
Кто-то успел прочитать "Хулиномику"?
Если не успели, поясню: рост почти на 100% за такой промежуток времени при отсутствии на то явных и ЗНАЧИМЫХ факторов говорит нам о пузыре.
Какие же у недвижимости могут быть значимые факторы?
1) Инвестиции в отрасль капиталов из других стран.
Здесь даже объяснять ничего не надо: все знают нынешнюю геополитическую обстановку и то, что иностранные инвестиции в ближайшие годы нам не грозят.
2) Рост реального дохода населения.
И снова нет. Если рост и есть, то он незначителен. Последняя информация от Росстата, которую удалось найти, говорит, что:
В среднем на душу населения в III квартале 2023 года денежные доходы составили 49,467 тысячи рублей в месяц, то есть в сравнении с аналогичным периодом 2022 года показатель возрос на 10,7%.
Более ранние новости (от февраля-апреля) вообще говорят о падении реальных доходов на 1-3%.
Да о каком росте дохода мы можем говорить, когда в доширак стали класть меньше "вкусняшек" (доказательство ниже), а заказ в любимом грузинском ресторанчике обходится не в 2000, а в 2700 (ПУПулярная еда не даст соврать)?
3) Рост населения.
Здесь тоже всё не очень хорошо.
Прежде всего- естественная убыль никуда не делась.
Добавился значительный отток мигрантов из-за вполне понятных геополитических причин. Причем отток тех, кто мог позволить себе покупку недвижимости, те, кто снимает однушку на шестнадцать человек, никуда не делись.
4) Высокая доходность среди других типов инвестиций.
Здесь мы уже разобрались: 4.5% годовых не то что для ОФЗ, это сейчас для банковского вклада чистые копейки.
5) Дефицит предложений на рынке.
И снова мимо: количество предложений на первичном и вторичном рынке бьет все рекорды. При этом когда вы в последний раз слышали, что дом хорошо построили?
В прошлом году мои родители переехали в новостройку бизнес класса: котельная периодически выходит из строя, шумоизоляция никакая, а на подземном паркинге бьют ключи.
Так что же двигает цену недвижимости вперед? Многие уже догадались, что всё дело в том, что рынок всех этих "студий под сдачу" целиком и полностью зависит от льготных ипотечных программ. При этом все думают, что так будет и дальше. Ставки по этим программам гораздо ниже реальных кредитных, что особенно заметно сейчас.
Если что-то по всем признакам является пузырем, может ли оно являться чем-то другим? Ответ очевиден.
А знаете когда всё это схлопнется? Ровно тогда, когда мне придется продать квартиру. Как всегда.
А на сегодня у меня всё!
Друзья, пожалуйста, не забывайте подписаться на канал.