Именно с таким вопросом недавно ко мне обратилась девушка, случайно найдя меня на просторах интернета.
Она недавно переехала в Москву из города с населением 350 тыс. человек. Там у неё было 10 квартир, которые она сдавала посуточно. Набравшись опыта, она решила организовать такой бизнес в Москве, не имея хорошего стартового капитала. Она нашла одну квартиру, собственник которой согласился отдать ей в работу под субаренду и думает, как масштабироваться без денег.
Я сразу вспомнил, как сам приехал в Москву из небольшой Йошкар-Олы (населением около 300 тыс. человек). Было сложно перестроится на большой город, я совершал много ошибок, тем самым нарабатывался опыт.
В 2014г. у моих друзей не пошел проект, и мы вместе искали варианты быстрого заработка. Выбор пал на посуточную аренду, т.к. был относительно недорогой вход и быстрая оборачиваемость.
Я решил сделать доброе дело и дать девушке свои рекомендации👇👇👇
Без денег вообще начать бизнес не получиться.
Нужны свои деньги на вход или инвестор, кто готов взять на себя риски и вложиться.💯
Нужно строить финмодель, считать математику:
аренда квартиры стоит от 50000₽ в месяц +50000₽ депозит (можно разделить на 2 части) + комиссия риэлтора (от 50 до 100%).
Нужно минимум 100тр, чтобы снять квартиру.
Далее нужно ее оборудовать всем необходимым для комфортного проживания гостей. Здесь зависит от того, в каком состоянии, с какой мебелью и техникой вы снимете квартиру. Из практики это 150-500тр вложений.
Важно, чтобы были комфортные спальные места. Лучше 2-х спальная кровать и удобный раскладной диван (для семьи из 4-х человек).
Обязательно наличие техники: холодильник, стиральная машина, микроволновка, современный Tv, wi-fi, пылесос, фен, утюг, плита для приготовления, сушилка для белья.
Вся необходимая мебель, посуда для приема и приготовления, постельное белье, оделяла, подушки на количество спальных мест.
Белье нужно брать хорошего качества, это будет влиять на комфортный сон ваших гостей, в количестве по 3-4 комплекта на одно спальное место.
В финмодели нужно рассчитать:
- Постоянные и переменные расходы: аренда, зарплата горничной, реклама, налоги, связь, счетчики, покупка расходников, фонд улучшений (устранение поломок, улучшения), оплата % по привлеченным деньгам (если есть привлеченные).
- Денежный поток. Разработать прайс и просчитать при плохом сценарии (10 простоев в месяц) и хорошем 5(простоев).
- Если при плохом сценарии прибыль остается и она более менее вас устраивает - можно двигаться дальше.
Когда будет готова финмодель, то будет понятнее на каких условиях выгодно привлекать деньги для роста. Можно привлекать в виде займов у частных лиц, потом заворачивать все под один кредит и выплачивать его в комфортном режиме.
До разговора с собственником, нужно ответить себе на вопрос: почему собственнику выгодно сдать тебе квартиру для субаренды?
Квартира в Москве стоит от 10 млн руб, поэтому важно снизить риски для собственника, иначе ему проще сдать просто на долгий срок для семьи или одиночек. Все понимают, что посуточная аренда несет в себе риски, что квартиру могут разнести и поэтому нужно подготовить весомые аргументы.💯
👆Здесь хорошо рассказать подготовленную заранее самопрезентацию. О себе, своем опыте, желательно упаковать портфолио (ссылки на сайт, аккаунты с сайтов бронирования и тп., рейтинг и отзывы на них).
Нужно показать свою экспертизу и компетенции, чтобы собственник поверил в то, что ты справишься и будешь стабильно ему платить аренду, не доставляя хлопот, а состояние квартиры будет всегда в работоспособном состоянии.
Можно предложить застраховать квартиру от действия третьих лиц.
К концу 2023г стоимость долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве выросла +30% за год. 📈
Цены на более менее нормальные квартры:
От 50тр - студия;
1-комнатная от 60тр;
2-комнатная от 80тр;
3-комнатные от 100тр;
Плюс нужно оплачивать депозит и комиссию агенту.🤷🏻♂️
Можно сэкономить и начать со старого фонда (бабушкиных вариантов), но надо быть готовым:
- Плохая квартира будет получать плохие отзывы.
- Вкладываться в улучшение чужой квартиры, а это риски, что у собственника могут измениться планы и вы останетесь ни с чем.
- Самые проблемные клиенты в эконом сегменте: наркоманят, пьют, срут, воруют.
Геморроя будет много, а выхлоп не будет так радовать💯.
Мы избавились от всех таких квартир, хотя они приносили деньги от 30 до 50тр с квартиры, но получать за них плохие отзывы и портить рейтинг…Взвесив все за и против, мы решили, что не стоит это того.
👆Нужно хорошо взвесить все за и против: стоит ли без своих денег начинать этот бизнес или лучше начать свой путь с другого варианта?
Например, идти в найм, поработать риэлтором в аренде изучить рынок, людей, наработать базу собственников…
Так многие риэлторы занимаются этой деятельностью параллельно, работая в найме. 🤔
Мой ответ на главный вопрос «как начать бизнес по посуточной аренде в Москве в 2024г?»
- нужно заходить со своими или привлеченными деньгами на хорошие объекты;🤟💵
- делать качественный продукт и сервис.💯
P.s. Эта девушка не смогла привести убедительных аргументов для меня, как для собственника. Я думаю, что она пока не готова. Надеюсь, ей помогли мои рекомендации😉.