Уплотнительная застройка в центрах обеих столиц и возмутительный снос исторических зданий вопреки требованиям градозащитников. К сожалению, эта многолетняя проблема не теряет актуальности по сей день. Поскольку неразрешенным остается конфликт интересов рядовых горожан и ориентированных на недвижимость в востребованных локациях предпринимателей и инвесторов. Как преданный любимому городу петербуржец, а по роду деятельности предприниматель и инвестор, я пониманию позиции всех сторон этого противоборства.
За годы работы в гостиничной сфере и изучения рынка доходной недвижимости я не раз убедился в низкой эффективности лотов в спальных районах. Показатели доходности и ликвидности арендуемых помещений в удаленных от центра апарт-отелях по-прежнему невысоки. В то время как в центре традиционно наблюдается повышенный спрос на апартаменты. Многие гостиничные комплексы здесь загружаются почти на 100% в сезон и показывают доходность на уровне от 10% годовых. Ликвидность же и капитализация юнитов в излюбленных туристами локациях остаются неизменно лакомыми для собственников. И все же это не повод для представителей бизнес-сообщества посягать на объекты культурного наследия в угоду своему кошельку и строить там, где нельзя.
Как же сделать так, чтобы и волки остались сыты и овцы целы? В свое время я задумался об этом и пришел к единственному варианту – к редевелопменту. Моя инвестиционно-строительная компания Inreit не возводит новые дома и тем самым не портит городскую среду. Мы даем старым и неэффективно используемым зданиям в центрах Петербурга и Москвы новую жизнь. Превращаем низколиквидные объекты в современные апарт-отели. За 6-18 месяцев с момента старта наши строители делают перепланировку помещений, обновляют инженерные коммуникации и делают современный дизайнерский ремонт.
Плюсы реновации существующих зданий для инвесторов сложно переоценить. Это сокращение издержек и времени работ в два-четыре раза по сравнению со строительством с котлована. А главное, что такой подход открывает возможности для создания инвестиционной недвижимости в лучших локациях.
“Но если все так прекрасно, – спросите вы, – почему редевелопмент до сих пор не так распространен, как строительство новых домов?” В самом деле, “оживление” и перепрофилирование зданий старого фонда ныне привлекает немногих предпринимателей. Этот процесс по-своему трудоемоек, деликатен и не лишен минусов.
Одна из неприятных сторон работы компании-редевелопера – нежелание собственников зданий оговаривать технические недостатки объектов до проведения сделки. Большинство интересующих нас объектов эксплуатируются на момент нашего осмотра. Зачастую под этим предлогом нам не дают проверить помещения досконально и выявить скрытые дефекты. Это, в свою очередь, чревато дополнительными тратами на ремонт. К примеру, на починку протекающей кровли или замену устаревших перекрытий. Мы не перекладываем эти риски на наших инвесторов и продаем апартаменты по фиксированной цене до начала работ.
Второй популярный минус редевелопмента зданий в туристическом центре – многочисленные административные барьеры. Особенно остра эта проблематика для Северной столицы. Многие объекты в популярных локациях полностью или частично находятся под охраной Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Если в доме есть резные потолки, лепнина или старинные печи, работы в нем подпадают под пристальное внимание комитета и проходят многочисленные процедуры согласования.
Бюрократические сложности с учетом всех требований КГИОП – порою необходимых, а порою откровенно излишних – отваживают многих желающих зайти на эту территорию предпринимателей. К историческим зданиям на балансе города не подступиться. В результате такие объекты зачастую не дожидаются своих спасителей, ветшают и рассыпаются на глазах. Притом, что каждому из них при желании можно подарить вторую жить и использовать на благо города.
Мы с коллегами тоже имели непростой опыт работы под контролем КГИОП и с тех пор стараемся по возможности выбирать объекты с минимальным участием этой структуры. То же самое делают все опытные компании, занятые реновацией в центре. Увы, подобные объекты – штучный товар и с каждым годом редеют. Как правило, такие лоты покупают и продают только благодаря личным связям. Тем ценнее, на мой взгляд, работа компании, интегрированной в эту среду и способной найти для инвесторов первоклассный вариант для вложения на лучших условиях.