Как обстоят дела у объектов с неоднократными переносами сроков сдачи? Или тех, где застройщик пропал из поля видимости. Как можно оценить пригодность для жизни тех квартир, что достраивает Фонд защиты прав дольщиков? Могут ли дольщики выдохнуть, если объект передан на достройку Фонду? Об этом рассказала эксперт по недвижимости Анастасия Волина.
Скупой платит дважды. Неоспоримость этой прописной истины ни у кого не вызывает сомнений. Однако рынок недвижимости каждый год продолжает пополняться новыми обманутыми дольщиками, жаждущими справедливого возмездия и соблюдения их законных прав.
Причина этого – банальная человеческая жадность, острая потребность в экономии средств. Выбирая на просторе рынка самое дешевое из предложений, мало кто из дольщиков задумывается, какой дорогой ценой обойдутся им заветные квадратные метры.
А между тем, перспективы у таких покупателей отнюдь не радужные. Задержка темпов строительства, перенос сроков сдачи дома, а следовательно, и получения ключей от собственной квартиры – самое безобидное, что может произойти с такими приобретателями.
На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти работает целая плеяда застройщиков, которые снискали себе репутацию «долгостроителей» и «резинщиков». В их числе ООО «Лидер Групп» (ЖК «Аэросити», «Три кита», «Дефанс» и др.), ООО «Дальпитерстрой» (ЖК «Шушары»), в среднем их задержки по вводу домов в эксплуатацию составляют 2-4 года, ООО «Строительная компания Л1» – автор ЖК «Лондон Парк», «Империал», «Поэт», «Байрон», долгостроя-рекордсмена (со сроками задержки на 15 и более лет) «Граф Орлов» и др.. Все они, кряхтя и сдвигая сроки сдачи, все же достраивают объекты, но качество этих объектов вызывает сомнения.
Сложнее обстоят дела с объектами Normann. ЖК «Три апельсина» и «На Заречной» были переданы под достройку строительной компании РСТИ. «Три апельсина» уже сданы, в продаже есть квартиры от собственников, ЖК «На Заречной» тоже будет сдан – сомнений в этом нет. Что касается остальных объектов этого застройщика: ЖК «Морошкино», ЖК «Десяткино», ЖК «Десяткино 2.0» – вопрос пока остается открытым, будет ли их строительство доведено до завершения или дольщикам выплатят компенсации.
По ЖК «Аннинский парк» (объект девелопера ГК «УНИСТО Петросталь») ситуация следующая. Комплекс на 3000 жителей должен был состоять из 16 домов 8-12 этажей в высоту, в своем составе должен был иметь школу и детский сад. Застройщиком в 2013 году выступила «дочка» девелопера – ООО «Квартал». В итоге в эксплуатацию были введены всего два дома. Еще два замерли на этапе чуть выше нулевого цикла строительства. Остальные дома строиться даже не начинали – их дольщикам в дальнейшем планируют выплатить компенсации. Что касается одного из двух замерших домов в рамках ЖК «Аннинский парк», госэкспертиза пришла к выводу о необходимости демонтажа обследованной части здания.
По застройщику «Петрострой» идет процедура банкротства. Принято решение, что те объекты, которые построены уже на 80%, будут достраиваться силами Дом.РФ, а по тем объектам, которые на стадии так называемого котлована, выплатят компенсации.
Застройщик O2 Development достраивает ЖК «Ромашки» с переменным успехом. Часть ЖК «Ромашки» сдана и квартиры там активно продают.
Но проблема долгостроев не только в рисках, что объект не будет достроен, а дольщик останется один на один со своей бедой. Главный минус долгостроев – ветшание возведенных коммуникаций еще до ввода дома в эксплуатацию, нарушение технологии домостроения. Плесень, грибок – самые вероятные сожители будущих дольщиков. Стены, возведенные из газобетона, пористого по структуре материала, при нарушении темпов строительства напитываются осенней влагой и сыростью, а в зимний период при отсутствии отопления промерзают. Как итог, материал в результате многочисленных перепадов температур подвергается разрушению, последствия которой на этапе приемки квартиры дольщиками не всегда очевидны.
Еще одной головной болью приобретателей квартир в долгострое становятся трубы отопления и водопровода, которые также в результате долгого простоя подвергаются негативному воздействию коррозии.
Конечно, создание Фонда защиты прав дольщиков существенно снижает градус риска вложений в новостройку, но панацеей от всех сопутствующих долгострою бед не является.
Практика показывает, что даже, если удалось добиться включения долгостроя в программу финансирования из Фонда защиты прав дольщиков, еще не факт, что проблема будет быстро и качественно решена. Завершение проекта может затянуться на неопределенный срок, так как включаются нюансы административного и строительного характера. Например, проект не отвечает требованиям техрегламентов для жилого дома (нарушены нормы инсоляции и шумоизоляции). Или вот еще в качестве иллюстрации к сказанному: в Ленинградской области с 2018 года ужесточили нормативы градостроительного проектирования и введен запрет на строительство домов, превышающих высотность в 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей – в сельских. В итоге даже ранее утвержденные проекты не смогут превышать эти параметры, кроме уже получивших разрешение на строительство, а это значит, что часть долгостроев будет вынуждена проходить процедуру пересогласования и реконструкции.
Бывают ситуации, когда Фонд защиты прав дольщиков в принципе не способен достроить объект. В таком случае покупателям предлагаются компенсации, рассчитанные по рыночной стоимости. Причем, рыночная стоимость чаще всего похожа на ликвидационную стоимость объекта, которую готовят оценщики для банка, и складывается она совсем не в пользу дольщика.
