Итак, 2023 год стремительно закончился. Перед тем как мы выйдем на работу после новогодних праздников, есть желание разобраться, что происходит на рынке недвижимости, а происходит у нас тут примерно следующее:
Ставки по ипотеке близкие к заградительным: от 17% годовых. Если говорить про вторичку, то даже покупка однокомнатной квартиры в хрущёвке(!!!) сейчас недоступна молодому специалисту. Считали с девушкой, у которой ЗП, на руки- 60 т.р., платеж по ипотеке, и пришли в выводу, что платить ипотеку она не сможет. При чем, разговор идёт не про линию метро, а просто не совсем отдаленный район. При сумме кредита 3200 т.р., ставке 17% годовых, сроке кредита 20 лет, платёж у нас получился 37 697 руб. Это мы ещё не учитываем страховку, коммуналку и расходы на сделку и переезд. Взвесив все "за" и "против" приняли решение, что лучше от покупки пока отказать.
Это к слову про обнаглевшую молодежь, которая после института да же не рассматривает работу меньше чем за 60-80 т.р.. Я их полностью понимаю. Действительно, нет смысла идти работать на дядю, если зарплата такая, что не можешь платить ипотеку за однокомнатную хрущёвку. Проще стать SMM специалистом, вести несколько каналов в соцсетях и получать при этом больше. Идти работать за 30 т.р. на дядю? Смысл? Хорошо от этого будет только дяде)))
Умирающая госипотека. Этот пункт напрямую связан с первым. Теоретически, можно взять госипотеку под 8%, только ПВ с 23 декабря 30%, плюс ряд других ужесточений со стороны банков. Все банки прекрасно понимают что портфель кредитов по госипотеке - это токсичный актив. При таких раздутых ценах на жилье, дальнейшая выдача кредитов может подвести банк под санацию. Понятно что Сбер и ВТБ будут спасены государством, только если обанкротится десяток других банков - позитива в российской экономике от этого не прибавится. Участники рынка стараются этого избежать. ПВ 30 % - это по сути прогноз банков по возможному падению цен на недвижимость. Банк прикидывает, на сколько могут упасть цены, после отмены госипотеки. Сейчас, по оценке - на 30%. Мне кажется, что для всех участников рынка уже очевидно, что госипотеку необходимо отменять. Просто пытаются дать застройщикам некий период на перестройку. Застройщики полезные ребята, с которыми мы риелторы, будем продолжать сотрудничать, не смотря ни на что, и банкротство или полный паралич работы многих строительных компаний, позитива на рынке недвижимости России не добавит. Поэтому, процесс отмены идёт в несколько этапов.
Раздутые до неприличия цены на новостройки. Мне кажется что этот пункт даже аргументировать не нужно. Данный факт является аксиомой. Дискриминационные ставки по госипотеке привели к тому, что цены на новостройки увеличились с 2019 года, примерно в 2-2,5 раза. Субсидию, которая должна была повысить доступность жилья для населения, застройщики освоили и положили себе в карман. Процесс ценообразования сейчас, мягко сказать...нерыночный. При чем, я не против, чтобы застройщики заработали. Дело в том что когда постоянно надуваешь мыльный пузырь, он рано или поздно лопнет. Меня последствия этого процесса пугают. Если вернуться к инфляции и молодежи, то получается что инфляцию сначала разогнали за счет госипотеки, а потом начали с ней бороться, поднимаю ключевую ставку. Учитывая, что жильё является базовой потребностью человека, то средняя зарплата по региону подскочила, потому что люди жильё себе позволить не могут, а дальше что произошло? Резко подскочила инфляция))) С которой... правительство начало бороться. Замкнутый круг получился.
Чем (на мой взгляд) всё перечисленное грозит рынку?
Во-первых, такая ситуация грозит рынку стагнацией. Продажи новостроек перестанут увеличиваться и возможно начнут снижаться. Период турбулентности переживут не все риелторы. Многие уйдут из недвижимости, потому что сделок в моменте станет меньше, конкуренция возрастет. В дальнейшем ситуация вернется к рыночному равновесию - когда стоится жилья столько жилья, и по той цене, сколько по этой же цене покупают. Без всяких нерыночных механизмов. На рынок вернутся частные инвесторы, которые раньше накапливали деньги в метрах, покупая квартиру на котловане и продавая ближе к сдаче.
Всё будет хорошо, при этом, период балансировки будет довольно жестким и болезненным. Получилось несколько на минорной ноте, зато правда)))
P.S. Всех поздравляю с Новым Годом! Подписывайтесь и ставьте лайк)))
