Сейчас все чаще супруги, дабы избежать в будущем возможных споров, покупают недвижимость в долевую собственность, сразу указывая в договоре, какая доля каждому принадлежит. Но судебная практика показывает, что далеко не всегда эти доли действительно сохранят за ними в случае развода.
За этот год Верховный суд РФ вынес несколько решений по спорам о разделе жилья, купленного супругами в долях — и, несмотря на то, что ситуации были полностью идентичны, решения по ним были вынесены прямо противоположные.
В одном случае муж с женой купили квартиру 16 мая 2013 г., определив каждому по 1/2 в праве собственности. Но после развода жена заявила в суде, что ей полагается большая доля, т. к. в покупку квартиры были вложены ее личные средства.
Муж подтвердил факт вложения супругой личных средств, однако Верховный суд РФ все равно разделил квартиру так, как было предусмотрено договором купли-продажи — т. е. в равных долях (определение ВС РФ от 27.06.2023 № 11-КГ23-6-К6).
В другом случае муж с женой купили квартиру 3 июля 2018 г., согласно договору купли-продажи каждый из них становился собственником 1/2 этой квартиры. Когда брак распался, муж также заявил о том, что квартира покупалась в основном на его личные деньги (полученные от продажи его добрачной квартиры).
И здесь Верховный суд РФ согласился с тем, что квартиру нужно разделить не так, как было предусмотрено договором (по 1/2), а пропорционально сумме средств, вложенных каждым супругом в ее покупку. В результате за мужем признали 183/200, за женой — 17/200 квартиры (определение ВС РФ от 12.07.2022 № 77-КГ22-2-К1).
Почему так произошло? По мнению Верховного суда РФ, для разрешения таких споров принципиальное значение имеют два вопроса:
1) В какой форме заключался договор купли-продажи квартиры, где определялись доли супругов?
Если договор был удостоверен нотариусом, то суд в любом случае признает за супругами доли, установленные этим договором, поскольку он приравнивается к соглашению супругов о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).
А это соглашение (наряду с брачным договором) в силу закона прекращает режим совместной собственности супругов, переводя имущество в режим личной собственности мужа и жены.
2) Когда был заключен договор купли-продажи квартиры с определением долей супругов, если он не удостоверялся нотариусом? До 29 декабря 2015 г. закон не требовал обязательную нотариальную форму для соглашения о разделе имущества супругов.
В связи с этим договор купли-продажи в простой письменной форме, заключенный до этой даты и определяющий доли супругов в недвижимости, признается соглашением о разделе имущества. Поэтому жилье разделят так, как было указано в этом договоре (так и произошло в первом примере).
Если же договор купли-продажи был заключен после 29 декабря 2015 г. (как во втором примере), то без нотариального удостоверения его не признают соглашением о разделе имущества — и в случае развода супругов суд применит общие правила раздела совместной собственности.
Вывод такой: если супруги действительно хотят сразу разделить приобретаемое жилье между собой, договор купли-продажи с определением долей нужно удостоверить у нотариуса. Только тогда можно быть уверенным в том, что в случае развода за каждым из супругов сохранят ту долю, которая была предусмотрена этим договором.
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем Телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!