Несмотря на активизацию борьбы государственных органов с псевдожильем этот вид недвижимости ныне пользуется повышенным спросом. В чем причины роста популярности апартаментов для личного проживания? Насколько такие помещения пригодны для неинвестиционных целей? И каковы перспективы сегмента? Разберемся в этой статье.
Растущий спрос на квазижилье
Депутаты Госдумы не первый год принимают попытки урегулировать правовой статус апартаментов. Тем не менее понятие «апартамент» до сих пор не закреплено в законодательстве и упоминается разве что в положении правительства РФ о классификации гостиниц.
По общему правилу, апартамент – помещение нежилое и имеет коммерческое назначение. Внешне оно не отличается от типовой современной квартиры и включает в себя все необходимое для проживания, в том числе санузел и кухню.
Апартаменты подразделяются на сервисные, то есть юниты в апарт-отеле, и несервисные. Во втором случае мы имеем дело с так называемым псевдо- или квазижильем.
Как помещения для собственного проживания апартаменты пользуются спросом с 2000-х. В тот период девелоперы нащупали ту самую брешь в российском законодательстве по части статуса этого вида недвижимости. Принадлежность к коммерческому фонду дает возможность застройщикам возводить под видом ЖК апарт-комплексы в непредназначенных под жилую застройку местах, включая престижные локации деловых центров. А главное — освобождает от обязанности возводить социальную инфраструктуру. Последнее обстоятельство существенно сокращает издержки производства. Благодаря этому апартаменты по общему правилу обходятся покупателям дешевле квартир в тех же микрорайонах на 15-20%.
Доступная цена такой недвижимости по сравнению с жильем сегодня подкупает многих потенциальных приобретателей. И с началом СВО спрос на этот сегмент подскочил. Такую тенденцию наблюдаю и я как глава компании-создателя сервисных апарт-комплексов.
Стремительный рост цен на недвижимость при текущей инфляции толкает население искать минимально затратные варианты жилья, включая квазижилье. Часть заинтересованной аудитории не принимает во внимание различий технического характера между квартирой и юнитом. Другая часть видит разницу, но готова терпеть неудобства за более доступную цену.
К тому же большинство подбирающих апартаменты для проживания не практикует вложение в недвижимость и, скорее всего, иные виды инвестиций. Это рядовые граждане и они не руководствуются принципом «вложить, чтобы сберечь и приумножить». Их паттерн: «сэкономить здесь и сейчас за счет выгодной покупки». Так что вторая возможная причина нынешнего роста спроса – непонимание стратегий эффективного обращения с деньгами в условиях кризиса.
Чем апартаменты хуже жилья
Апартаментами в наших объектах периодически интересуются с целью покупки для личного проживания. Всякий раз в таких случаях наши менеджеры подчеркивают, что продукт компании Inreit сугубо инвестиционный.
Номер в апарт-отеле – не лучшая альтернатива квартире. Тем более, когда юниты в нем сдаются в посуточную аренду. Частая смена гостей в соседних помещениях едва ли обрадует постояльца. Кроме того апартаменты как нежилые помещения все же уступают жилью по своим техническим характеристикам. Например, в качестве звукоизоляции. На них не распространяются обязательные требования к квартирам, включая необходимый метраж из расчета на человека. В апартаментах нельзя прописаться. А вблизи апарт-комплексов, как уже упоминалось выше, не предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры.
Этот тип недвижимости, в отличие от жилья, изначально рассчитан на извлечение дохода. И, на мой взгляд, он должен использоваться исключительно в этом качестве. Увы, такую позицию не разделяют многие девелоперы. Отчего псевдожилье по-прежнему активно строится, преимущественно в Москве. Впрочем, эта ситуация с высокой долей вероятности скоро изменится.
В последние месяцы государство активизировало борьбу с псевдожильем. Судя по современной риторике и инициативам законодателей, в ближайшие годы число таких объектов сведется к минимуму. Уже сегодня органы власти призывают население отказаться от покупки апартаментов для проживания, а застройщиков – к перепрофилированию апарт-комплексов под инвестиционные цели.
Чем апартаменты лучше жилья
Как инвестиционный инструмент апартаменты давно доказали свою эффективность. При прочих равных они дешевле квартир на 15-20%, о чем я писал выше. Это значит, что уже на старте инвестор экономит один-два миллиона. Отчего и арендная доходность таких помещений при прочих равных выше. Владелец апартамента не скован рамками Жилищного кодекса и может спокойно сдавать его даже в посуточную аренду.
Однако более распространенный вариант вложения в доходные апартаменты – покупка юнита в апарт-отеле и передача его под управление профессиональной УК. В этом случае собственник освобождается от необходимости самостоятельного поиска и обслуживания арендаторов и получает настоящий пассивный доход. С учетом комиссии управляющей компании собственник сдаваемого апартамента в Москве или Петербурге может иметь доходность на уровне от 10% годовых только за счет аренды при условии соответствующей квалификации УК, правильно выбранной локации отеля и арендной стратегии.
Как выгодно инвестировать в доходные апартаменты, не прогадать с выбором отеля и УК, читайте в этом материале.
