Сравнение новых и старых районов Краснодара.
Сегодня мы с вами поговорим о том, как трансформировался рынок недвижимости, что же интересного произошло за последнее десятилетие. Если смотреть через призму 10 лет, что такого произошло интересного - это то, что рынок недвижимости пережил в опасности плане застройщиков, скажем на сегодняшний день такая некая безопасность появилась, после того, как были внесены в 214 федеральный закон изменения и у нас появилось новое слово в обороте «эскроу-счета». Да, и ушло из оборота слово «обманутые дольщики». Да, первое время для всех был такой шок, что такое эскроу-счета, как с ними. Но суть такова, что на сегодняшний день уже покупка первички у застройщика стала безопасной, то есть можно спокойно идти купить недвижимость, спать спокойно и знать, что этот дом всегда достроится. Ну да, это самое, наверное, грандиозное изменение, которое произошло в сфере недвижимости.
Но мы наблюдаем и часто говорим об этом, что очень многое меняется за последнее время, за короткий промежуток времени, если не брать сильно отдалённые какие-то сроки. Например, ещё несколько лет назад самым желанным для жизни, самыми желанными районами для жизни были Юбилейный и Фестивальный. То есть много запросов было именно туда, именно в эти локации. И вот, что происходит сейчас, по запросам мы видим, что ситуация изменилась. Да, действительно, Юбилейный и Фестивальный такие старые районы города, устоявшиеся, со своей инфраструктурой, раньше действительно привлекали людей, что всё рядом вроде, там сады детские, школы, секции. Это звучало топ самых комфортных районов для жизни в Краснодаре.
На сегодняшний день, прям изменилась ситуация, вообще сильно -люди выбирают новые районы. А почему? Давай вот проанализируем почему. Мало того, что, в принципе, и запросов стало меньше на эти старые районы, а даже если они и поступают, то в процессе, когда мы уже начинаем, выбирать, предпочтения меняются. Люди, кто к нам сегодня обращаются, 80% — это новые районы, и 20% людей, кто хочет в старые районы предпочтительно. Вот смотри, новый район, который строится, любой, который мы сейчас берём, это комплексная застройка. Застройщик строит и вкладывает в эту инфраструктуру расположение домов, аллей, сады, школы, детские площадки, то есть идёт уже наполнение. Комплексная застройка. Комплексная. То есть не просто какой-то дом один, отдельно стоящий. Здесь уже застройщик предусматривает такой «город в городе». Есть и отдельные аллеи, и фонтаны, и беговые дорожки, и велосипедные, спорткомплекс даже. То есть это уже и визуально выглядит совершенно по-другому. Если начинаем сравнивать старый фонд, который находится всё-таки в старых районах - старый фонд, как ни крути. Эстетика какая-то появилась, и вот это благоустройство, те же детские площадки, да, то есть они сильно отличаются. Прорезиненное покрытие безопасно для деток. Молодые мамы, которые выходят с коляской, с детишками погулять, это где-то тенёк, зона отдыха, посидели, покачали, малыш заснул. Чуть подрос когда, это все лазалки, прыгалки, то есть уже интересно. Ещё чуть вырос, футбольная, волейбольная, баскетбольная площадка. То есть такие вот районы, которые больше уже для детей и для молодых семей они продуманы.
А ещё раньше старые районы выбирали, была же проблема со школами в Краснодаре. То есть это была такая знаменитая проблема, и считалось, что старые районы, так как там меньше высотных домов, там меньше плотность населения, и, соответственно, есть места в школах. Вот такая ещё была тенденция сейчас - проблема же эта решилась. Соответственно, уже старые районы и в этом смысле стали менее интересны. Более того, сейчас в новых районах же и школы новые, с новым оборудованием. И парты новые, и всё оборудование в школе новое. Другая проблема только пока есть - это недостаток учителей. Но, я думаю, тоже она сейчас в ближайшее время восполнится.
А ещё, знаешь, когда я покупал свою квартиру, для меня это тоже был один из важных моментов. Я хотел большую кухню-гостиную, а старые комплексы не дают такой возможности. Раньше были абсолютно другие планировки. Там всегда были маленькие кухни, маленькие комнатки. А вот уже застройщики, которые строят новые дома, там большие кухни- гостиные, широкие комнаты. Но застройщик почему так строит? Потому что отвечает на потребности людей, которые возникли сейчас. Потому-что испытывается запрос. 99% запросов именно на кухню-гостиную, и не меньше 14-15м2, а то, если 20, это будет супер. И когда начинаешь делать подбор, ты видишь, что в целом, ну их меньше всего, их практически нет, потому что их разбирают, и у застройщика их покупают быстрее именно те планировки, которые евро форматы. Появились же такие интересные в обиходе фразы там евро-двушка, евро-трешка.
А раньше, вспомни наши советские фильмы, и потом это все равно в двухтысячные перекочевало. Маленькая кухонька, быстро приготовили покушать и все несем в зал. В гостиную, где ставим большой стол, да, разложили, собрали всех друзей, семью свою большую, и отмечаем день рождения. Было такое понятие, как комната-зал, да? Зал. Ну кто-то ее там гостиная называл, а у нас это называлось зал. Сейчас уже люди от этого уходят, уже нет такой комнаты. Функционал перешел именно на кухню. Да, более такая европейская история пошла, что кухня- гостиная, где в кухне уже у тебя и телевизор, тут же кухня, приготовили покушать, тут же у тебя зона обеденная, где-то стол, стулья, где-то стол и мягкий уголок, который потом раскладывается в спальное место, если кто-то остался из гостей. То есть люди увидели, что это очень комфортно и удобно. Да, еще как-то экономно, что ли, выгодно, потому-что, если ты раньше покупал двушку, то у тебя одна спальня, одна, непонятно что - зал, ты там на диване можешь поспать в случае чего, и кухонька. Если ты сейчас берешь евро-трешку, то у тебя кухня-гостиная. И две комнаты. Получается кухня-гостиная, в которой тоже есть спальное место. И этот формат сейчас востребован и для аренды в том числе, то есть люди, которые хотят снять в аренду, они тоже ищут евро-формат, потому что это удобно и комфортно.
Да, люди это уже поняли, а как раз-таки, если мы вернемся к старым районам, там этого просто нет, ну вот прямо и сделать, или если встречается, то крайне-крайне редко. И причем, знаешь, и крайне редко, и невыгодно. Я даже встречал у себя, в практике ребята покупали трешку, и с нее пытались сделать вот евро-двушку, объединить, там снести стены. В итоге, когда они все это сделали, я так для интереса спросил, говорю, сколько денег ушло на ремонт? Он говорит, слушай, даже не хочу говорить. Говорит, больно, потому что это все демонтаж, потом ремонт. В итоге, он говорит, я посчитал, мне в новостройке обошлось бы намного дешевле.
Кстати, про ремонт. Когда мы смотрим вторичку и старый фонд, то есть старые районы, и что мы там видим? Мы видим ремонт тоже 10-летней давности. Уже поменялись цветовые сочетания, предпочтения, все вот это. Я уже молчу про какие-то запахи живности и чего-то такого, но даже если брать ремонт и мебель, которая остается в квартире, но нам же ее никто не дарит, люди ее включают в стоимость. Соответственно, покупая старый фонд, вы покупаете весь этот раритет, надо заплатить деньги, чтобы свести это на помойку и сделать демонтаж и переделать ремонт. Поэтому вот такая тенденция действительно наблюдается, что как-то поменялось, что старые районы становятся не нужны. Я знаю, что это уже не ликвидно и знаю, что это очень долго продается. Кстати, вот старые районы, я так вот вспомнил, недавно как раз тоже заходил к друзьям, они вот в таком старом фонде живут - площадка детская, ржавая, там какая-то качеля несчастная качается, да, все это чуть-чуть уже подуставшее, подъезд, ну обычный подъезд по лестнице к лифту. Лифт этот маленький, тесненький. Но это правда, это экзотика, вот уже когда ты поживешь в современном комплексе, там прям всё в тему. Да, конечно, ребят, ни в коем случае не в обиду тем, кто живет в старом фонде, просто все меняется, поэтому вот просто сравниваю. Для кого-то просто важно именно локация, и они там готовы закрыть глаза на все остальное, да, ну а для кого-то важно именно современное оснащение, и таких людей становится все больше и больше.
Больше и больше, ведь смотри, оно во всем комфорт, то есть и скоростной интернет, который проложен уже внутри дома и заведен тебе в квартиру, нет этих кабелей, которые висят там в подъезде, и непонятно как протянутые по крыше, ну все же знают, что такое действительно есть. Это и эстетика, и красота, и комфорт жизни, совсем по-другому восприятие этой жизни. А еще самое интересное, если бы оно дешево стоило. Да, то может быть, хотя бы из-за цены можно было рассмотреть, но ведь пока еще, я думаю, что к этому придет, что это будет дешево стоить, потому что становиться будет все менее и менее ликвидно это старое жилье. Но сейчас пока порой ты сравниваешь, и ты смотришь, что ты в современном комплексе, в новом, практически за эти же деньги можешь купить, как вот это старое, непонятно какое. Да, так это вот покупаешь старое, а потом еще делаешь в нем ремонт, и в итоге что получаешь? Ну да. Ничего. А новых, кстати, комплексов забыл еще упомянуть, помимо классных планировок, которыми есть еще и витражи. Это вообще отдельная история, когда ты выходишь на балкон, чувствуешь вот это вот уже пространство, и сразу и комната больше выглядит, а что стоит утром выйти вот так, и чашечку кофе выпить, посмотреть, как солнце встает, да!
Еще вот эта история, знаешь, которая порой меня удивляет. Я очень часто у клиентов спрашиваю, а зачем близость к центру? То есть вот если звучит запрос, надо поближе к центру, а зачем? Вопрос. Для чего? Что там нужно? То есть 99 из 100 не могут ответить зачем. А это такое старое мышление, надо поближе к центру, потому что раньше было как, в центре вся цивилизация, есть банки, театры, все, а сейчас уже филиалы всего ближе к новым домам открываются, потому-что ближе к народу надо быть. Конечно, и вот это привязка к трамваю, да? Ну трамвай же рядом. У меня вот всегда вопрос, а куда мне ездить на трамвае? Да, наверное, раньше в семьях не было такого количества автомобилей, сейчас почти среднестатистическая российская семья имеет один, а то и два авто. Ну и если ты привык ездить на автомобиле, попробуй тебя загони в трамвай, ну в экстренной необходимости, наверное, ок, но постоянно пересесть с машины на трамвай, ну это, наверное, вряд ли.
И тут, кстати, вот опять же старый фонд, затрону тему машин, да, вот старые дома, они же строились из расчета, что маленькое количество парковочных мест и понятия такого как гостевая парковка, подземные паркинги, надземные паркинги, такого вообще не было. Это сейчас уже с таким количеством машин застройщики видят, что это пользуется спросом, соответственно, они и подземные паркинги делают, и надземные, многоуровневые, и гостевая парковка. И какая это катастрофа припарковаться в старом фонде. А где там парковаться? И когда я слышу, что говорят, вот застройщики плохо строят, мало парковочных мест делают, это вообще нереально, да, вот какая-то инстанция, какая-то вот служба, которая размещена там в старом городе, я уже это так называю, но там вообще нереально припарковаться. То есть у тебя вторая полоса, узенькие дорожки, вторая полоса, это вот парковочная полоса, это прям квест. Узенько, и мы не можем разъехаться, ну да, вот это старый фонд. Да, да, а там, где сейчас строится новое, спасибо застройщикам, что они как бы обращают на это внимание, и дороги уже пошире, этого в старых дворах уже никак не сделаешь, ты же не отодвинешь эти дома куда-то.
Ну и освещение, вот уже застройщик строит, там и аллейки, всё это освещается, во-первых, эстетично красиво, да, как бы приятно глазу, но и с другой точки зрения, давай поднимем тему безопасности, то есть ты можешь уже в вечернее время спокойно идти не оглядываться, старый фонд там, расстояние между фонарными столбами совсем не близко, и ты идёшь, и так немножко, где-то шорох, и ты так оглядываешься. А тут всё освещается, ты идёшь, себя чувствуешь спокойно, и видеонаблюдение. Большинство застройщиков делает видеонаблюдение во дворах, да. Причём оно ещё даже как помогает, если вдруг вот какое-то ДТП случилось или что, сразу кучу камер, всё сразу установили, кто там прав, кто виноват. Сейчас есть такие возможности, это как вообще? Кстати, сейчас же вот в самой последней тенденции один из застройщиков сделал такую систему интересную, когда камеры с искусственным интеллектом настроены таким образом, что они реагируют на какое-то событие на территории комплекса. То есть если кому-то стало плохо, прихватило сердечко, например, камера имеет возможность распознать, что человек упал, и, соответственно, уже охранники могут оказать помощь, вызывать скорую, допустим, в ДТП, что там кого-то машина ударила, стукнула, камера тоже может уже фиксировать это событие.
Еще, при входе, раньше просто в старом фонде, зашёл в подъезд и пошёл. Подходишь к двери, позвонил, тебе там открыли. Либо ты заранее звонишь. Привет, я сейчас приду через 10 минут, тебя там ждут. А сейчас ты подходишь к входной группе, уже видео, ты нажимаешь на домофоне, твой там друг, он, не подходя даже к двери, просто с телефона взял и открыл тебе дверь, или не открыл, как ему удобно. Вот как всё развивается.
В старом фонде оно ещё такая, как будто прошлая жизнь. Да, кажется, ты сейчас вот туда заглянешь, и там будет автомат с газировкой, какая-то вот такая вот атмосфера. 15 копеек, и позвонил куда-нибудь там. Да, да, да. Нет, это очень колоритно и очень мило, но, если там не жить, то есть жить всё-таки хочется там, где современно, там, где безопасно, где что-то новое, где комфортно, где красиво, где уютно. То есть вот там хочется жить. Но я думаю, что практика показывает, я же не зря на эту тему начал разговаривать, что тенденция растёт, она увеличивается. И ты видишь, спрос рождает предложение. Если проанализировать, сколько к нам обращаются ребят, все хотят, чтобы было комфортно, все хотят, чтобы было удобно. То есть мы едем сначала по запросу, смотрим старые районы, мы, конечно же, едем, потому что пока человек своими глазами не увидит, сложно ему донести свою точку зрения или там как-то объяснить это на пальцах. Но когда мы заходим, человек чувствует запах кошечки или там десяти кошечек в подъезде. Да, да, прям ребята говорят, что это, конечно, хорошо, я помню это из детства, но, наверное, хватит, я в этом уже нажился. Поэтому, видишь, если вот так вот подытожить, то всё-таки комфорт, безопасность, вот это уже сейчас преследует покупатель. На первое место становится. В первое место, да.
Старый фонд, он уже всё, это уже прошлое. Да, да, и решились ряд проблем, которые были раньше в городе, если говорить про Краснодар. И уже особо на трамвае некуда ехать. Ты в своём районе можешь получить абсолютно всё. И медицину, и образование, строятся торговые центры, и развлечения можешь там же получить. Соответственно, зачем и куда ехать на трамвае? И вот эта ценность, которая прилипла к цене квадратного метра, то есть там, где трамвай, там обычно всё дороже. Я уже сейчас замечаю эту тенденцию, что она становится менее актуальной, чем была раньше. Я думаю, что в будущем это и будет продолжаться. Конечно, город увеличивается в размерах, и пробки никто не отменял, но как-то уже на первый план выходят другие ценности. Другие абсолютно, потому что... Даже смотри, вот новые районы, если мы возьмём... Ты помнишь, чтобы новые районы Краснодаре топило? Нет, потому что уже продумано, потому что опыт есть у людей. Можно посмотреть на старые районы, взять этот опыт и сделать по-другому. А это же, опять же, деньги. Это машина, которая у тебя утонула, которую надо потом просушивать, потом её надо как-то спихнуть, потому что ты понимаешь, что она или поздно провалится. Опять же, были случаи, когда из того же самого трамвая эвакуировали людей, потому что вагон был в воде. Смотрим, какой это район? Старый. Да, да. Поэтому, ребята, новые районы всё-таки дают комфорт нам жизни. Да, и неспроста. Там у застройщиков всегда очереди, всегда есть спрос на это. И даже в аренду, когда люди ищут, даже не только для жизни, для себя, а для снятия в аренду, они тоже хотят комфорт.
Сейчас, кстати, очень много профессий, которые дистанционные. Они не привязаны к трамваю точно и к центру города. И пользуются большой популярностью. Всё новое, всё современное, прогрессивное, скажем так. Я думаю, что эта тенденция будет продолжаться. Честно говоря, вот эта скорость, с которой это всё развивается, она прям порой пугает, когда ты задумываешься. То есть ещё, скажем, полтора года назад я был уверен, что я живу в современном комплексе, что в одном из самых современных комплексов. Самый комфортный. Опа, тут раз, так быстренько. Что-то есть ещё лучшее, кажется. Проходит время. Уже хочется ещё более интересного. И застройщики не стоят на месте и постоянно, постоянно что-то добавляют, добавляют. И зоны барбекю, и прогулочные, и алейки, и фонтаны. Можно перечислять почти до бесконечности.
Конечно, и здесь надо ещё отметить то, что на ликвидности же это тоже влияет. То есть, если вы купите старый фонд и захотите его продать, например, то будет это сделать сложнее, нежели вы купите современную планировку в современном комплексе. То есть это такой момент, где главное не ошибиться. И для этого я всегда рядом. Встречаюсь с застройщиками каждую неделю, и каждую неделю посещаем новостройки и коттеджные поселки. Обращайтесь. Помогу разобраться и принять правильное решение. По крайней мере всю информацию для принятия решения всегда расскажем. Точно дадим. И плюсы, и минусы. А вам уже останется только принять решение. Естественно, после принятого решения всегда поможем быстро и комфортно оформить сделку.
