Сделка по купле-продаже прошла: государственная регистрация произведена, Квартира передана покупателю.
Как быть, если у покупателя возникли претензии по поводу качества переданной квартиры? Сегодня разберем этот вопрос.
С одной стороны, у продавца в таком споре более защищенное положение, так как именно покупатель должен доказывать наличие недостатков в квартире (проводить экспертизы за свой счет и т. п.). С другой стороны, есть риск, что суд сочтет требования покупателя обоснованными. Как же возразить на претензию покупателя?
Есть возможности, предоставленные продавцу законом (например, несоблюдение сроков покупателем), которые позволят даже при наличии недостатков квартиры возразить на претензию покупателя. Прежде всего, это ссылка на то, что покупатель нарушил сроки предъявления претензий.
Не соблюдены сроки предъявления претензии
Законом установлены сроки для предъявления покупателем претензии по качеству недвижимого имущества. Для того чтобы предъявить претензию, покупатель должен соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).
Соответственно, нарушение покупателем этих правил позволит продавцу по формальным основаниям (не вдаваясь в содержание предъявляемой претензии по существу, только по основанию пропуска срока) возразить покупателю на требования, связанные с качеством.
1. По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок.
Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
2. Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданная покупателю квартира не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.
Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительно качества квартиры. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:
- в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором;
- если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено.
Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель имеет право на принудительную судебную защиту. Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Возражения, которые могут быть заявлены продавцом
В случае обнаружения недостатков покупатель может предъявить требования согласно статье 475 Гражданского кодекса РФ и потребовать от продавца: соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара. Как возражать на подобные требования? В зависимости от действительных обстоятельств дела продавец может использовать следующие типовые возражения:
- недостатки касаются существенного нарушения (п. 2 ст. 475 ГК РФ), поэтому покупатель может предъявить требования только об отказе от исполнения. Покупатель часто не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу, поэтому такой довод может убедить покупателя пойти на нужный продавцу компромисс;
- недостатки появились после передачи товара покупателю (ст. 476 ГК РФ);
- недостатки были оговорены в договоре (п. 1 ст. 475 ГК РФ);
- недостатки носили общеизвестный характер, явствовали из общего состояния квартиры. Иначе говоря, возражения продавца касаются осведомленности покупателя о недостатках недвижимости.
Обстоятельство виновности либо невиновности продавца в возникновении недостатков в проданном товаре также является юридически значимым при рассмотрении споров и может стать одним из возражений продавца на требования покупателя.
Покупатель не доказал несоответствие квартиры по качеству условиям договора
Важно отразить в договоре все детали и характеристики квартиры. Например, если речь идет о здании, в договоре должны быть отражены технические характеристики, указанные в техническом (кадастровом) паспорте, которые определяют не столько ее качество, сколько предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Эта мера позволит в случае претензий со стороны покупателя сослаться на то, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она используется.
Не соблюден обязательный претензионный порядок
Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок для требований покупателя в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Однако такой порядок можно установить в самом договоре купли-продажи недвижимости. Кроме того, может случиться так, что вместо требований по статье 475 Гражданского кодекса РФ покупатель предъявил иск о расторжении договора по общим правилам Гражданского кодекса РФ. В этом случае будет действовать правило об обязательном досудебном претензионном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В купленной мной квартире проживает арендатор, могу ли его выселить?
Кто платит налог с продажи квартиры? А кто нет?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.