Согласно недавнему заявлению Центробанка, разница в цене между первичной и вторичной недвижимости уже достигла 42%.
При этом большинство экспертов, которые давно работают на рынке недвижимости, с этим заявлением не согласны. По их данным, разница между первичным и вторичным жильём очень существенная, но пока ещё не достигла 40 -42%, ценовой разрыв на текущий момент составляет ~ 26-28%.
Но это всё равно очень серьёзный дисконт. И факт в том, что он всё больше и больше увеличивается. Таким образом, получается, что те, кто недавно приобрёл квартиру на первичном рынке, допустим, за 10 млн. рублей на данный момент могут её реализовать по цене не выше чем 7,5 -7,2 млн.
И вполне закономерно, что такая ситуация в дальнейшем может привести к серьезному снижению цен.
Ситуация очень проблематичная: очень многие в августе и сентябре поддались ажиотажу, который возник на рынке первичной недвижимости из-за ожидания повышения ключевой ставки. Люди брали льготную ипотеку в расчёте на то, что деньги продолжат обесцениваться, а потому цены на недвижимость, как минимум, останутся на том же уровне.
И как-то не отдавали себе отчёт в том, что любая недвижимость — это тоже товар, дорогостоящий, но всё же товар. И опираться при его покупке стоит всё же на его стоимость, а не на привлекательный процент по льготной ипотеке.
На мой взгляд, не было никакого смысла в том, чтобы брать квартиру по льготной ставке, по цене которая уже изначально минимум на 20% выше рыночной.
Потому что продать квартиру, купленную на первичном рынке, по стоимости её изначальной покупки уже не получится.
Как только квартира на первичном рынке сейчас приобретается практически сразу же её стоимость снижается на 20 и больше % -тов. Это как с новым автомобилем, как только вы выехали из салона, то его стоимость сразу снижается.
Даже если квартира приобреталась не с инвестиционной целью, а для себя, то в любом случае этот момент стоило учитывать.
По своему опыту могу сказать, что я всегда при любых обстоятельствах в начале обращаю внимание на этот факт и задаюсь вопросом: смогу ли я при необходимости быстро продать квартиру хотя бы по той же цене и выйти в деньги.
Сейчас уже у половины заёмщиков около 70-80% дохода уходит на выплату платежей по ипотеке. Хуже того, некоторые из них вместо первоначального взноса взяли ещё и потребительские кредиты, и становится понятно, что в будущем с такой высокой кредитной нагрузкой они просто не справятся. При этом у людей не останется вариантов, как начать продавать взятые в ипотеку квартиры с существенным дисконтом к рынку, что спровоцирует ещё большее снижение цен.
По факту программа льготной ипотеки вкупе со значительным повышением ключевой ставки ЦБ сейчас привела к тому, что на рынке недвижимости надулся пузырь. При всём этом ЦБ выступает против продления программы, которая заканчивается 1 июля 2024 года.
К чему всё это может привести в дальнейшем?
Рынок недвижимости довольно инертный, а потом стремительное снижение цен мы вряд ли увидим.
Эксперты прогнозируют, что к весне стоимость и первичной, и вторичной недвижимости снизится на 10-15%. А вот в дальнейшем ситуация может начать ухудшаться подобному снежному кому. И как раз ближе к лету пузырь на рынке недвижимости может лопнуть и вызвать очередной финансовый кризис, который отразится и на фондовом рынке.
Ближе к середине 2024 года под серьёзным давлением могут оказаться акции компаний-застройщиков, банков и металлургов.
И если вы уже сейчас задумываетесь о личной инвестиционной стратегии на следующий год и продумываете пункты финансового плана, то думаю, что в обязательном порядке стоит учитывать данную ситуацию.
Более подробно на тему инвестиций и личных финансов пишу ежедневно в своём телеграм-канале.
